早在今年5月份的疫情期间，NSW州政府就提前放出风声，要进行印花税改革。房产和建筑行业的财政收入占了NSW财政收入的三分之一，但由于这两年银行政策的收紧和今年的疫情，这块的收入在不断萎缩。
除此以外，NSW州政府由于疫情和林火的双重打击，预计会出现高达160亿澳币的预算赤字。州政府希望借着印花税的政策来达成一箭双雕，既刺激房市恢复经济，也想通过这种方式增加自己的财政收入。
这就是印花税的改革的背景。
在上一周，政府给出改革的具体细节，如下图
自住房每年定期交500和土地价值的0.3%作为税收
投资房每年定期交1500和土地价值的1%作为税收
自用农地每年交土地价值0.3%
商业地产交每年土地价值的2.6%
基本上来说草案有三个重要的细节
第一是废除印花说，转为像美国一样的永久房产税。
第二是现有房屋不受影响，如果你以前买过房子交了印花税，就不需要交房产税，除非你再买。
第三是方案灵活度很高，你买房可以选择按旧的方案走，继续交印花税，或者选择免印花税，交房产税。
这个是目前三个法案的重要原则。
因为只是一个草案，具体内容还需要和社会大众商议和探讨来进一步来完善。不过当州政府释放出这个消息后，受到工商政界的一致好评，澳洲央行行长，Mirvac总裁，工党和自由党议员都出来发话，这个史无前例的改革----利国，利民，利经济，其它州应该效仿。
很多人问一个问题，NSW房产税出台后，house会不会跌。因为如果投资House，本身House 土地成分高，一旦过了70万的免税额度，就要按1.6%去交土地税，这要再加上房产税，税岂不是交到死。
据我在网上搜集到的官方信息
（政府官网计算时新政是否合算的对比，案例里把土地税和印花税免去做对比）
如果你选择房产税的选项，那么土地税和印花税你都不需要交了，都归为房产税。
那对我们买house的投资是否合算？
举例来说，我们名下的土地价值200万，土地税免征收额度为75万5千，那么剩下的土地部分是按1.6%来交税。
124万5的1.6%=$19920
按照新的法案，如果这几套土地全部是投资，那么我们要缴纳的税金为2万，剩下的1500取决于我们有几套房子，如果是4套，那就$26000一年，如果是一套就是$21500一套。
也就是说房子如果只有一套，其实成本并没有上来太多，但房子越多成本就会大起来，但主要也就是1500固定收费那块。
印花税则会节省很多，200万土地价值的房子，总体房价至少300万
虽然成本增加一点点，但印花税这边可以省15万。
所以我对新方案第一印象是，这个规定对富人好有利，越贵的越划算。
如上图，有媒体的分析人员做了一个图表，如果给500万以上的房产免印花税，按自住的方式收取每年500的固定费用和0.3%的土地费用，连续收20年都未必收回成本。
我们如果换成100万左右的中价位房产如上图，我们只要持有房产超过15年以上，所持有的房产税成本就会超过省下的印花税。
但我认为如果新法一旦实施，最大的loser就是商业地产和公寓。因为商业地产承受着最大的收税比例，每年2.6%的土地价值，如果商业用地是一百万，每年就平白无故的多了2万6的支出，虽说省了印花税，但现金流的压力够大的。
公寓从原本不需要交土地税，变成要交土地税，我做过计算，一套58万的parramatta的二手两房两卫公寓，每年会额外多出2430元的支出（投资），因为目前空租非常严重，再加上这种支出。预计公寓会按照我预计的加速美国化，买家以后只看现金流。基本上每套租金没有5%的gross yield就很难卖出去。
因为政策还没有正式颁布，所以我不想做过度解读，但这种方案的实施是资产的大洗盘，会加速house和公寓的两极分化。
按照美国的房产税经验，有房产税的地产市场会出现以下几种现象
1. 做flipping的那种买旧房子装修后马上卖的人会越来越多，因为房产税没了。
2. 人们对投资性产品的现金流越来越高（如公寓，商业地产），买家需要高租金来转移成本。
3. 一旦出现经济不景气，房产的抛盘会更狠，因为持有的成本加大了。
4. 房价两极分化会更严重
5. 楼花公司的市场份额会再次大幅下降（新法对新公寓不友好，楼花公司主要面对投资人 ）。
以上就是今天查房直播的分享，感谢大家，我是万邦君。
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