后疫情时代，人们很可能愿意重新找回后院大宅的置业模式，小巧玲珑的祖母房也很可能越来越成为房地产的宠儿。
还记得上个月澳洲颁布的联邦预算方案吗？其中提到的Granny Flat CGT exemption祖母房资本利得税免税的事情，大家还有印象是怎么回事吗？
现在让我们重新回顾下这块内容，更好的了解哪些是和祖母房有关的税务政策和补贴政策。
什么是祖母房？
一般而言，祖母房或者说次要居所，是和主要居所在同一地块上紧挨或者分开，而且有自己的入口，浴室，厨房，洗衣房和起居空间等住宿设施齐全的房屋。
通常由市政厅或者认证机构进行认证，如果符合各州环境规划政策要求的话则允许建造，不然则需要递交专门的开发申请审批。
通常典型的要求如下，
• 和另一主要居所是关联建造的，
• 和另一主要居所是在同一个地契上，
• 并且可以存在于另一主要居所内，或挨着，或分开状态。
FY20-21 Federal Budget 中涉及的祖母房
根据今年联邦预算中提出的建议，在某些情况下祖母房可以免税。
该豁免将特别适用于与已签订正式书面安排协议的澳大利亚老年人和残障人士。
莫里森政府通过针对有正式书面安排协议的祖母房提供有针对性的资本利得税（CGT）豁免，以支持澳大利亚老年人和残障人士及其家人。
当面对潜在的重大CGT税收负担时，家庭可能会选择非正式安排。尤其出现家庭关系破裂时，这可能会带来潜在的财务滥用和剥削的风险。
根据这项新的措施，为澳大利亚老年人或残障人士提供住宿的祖母房有正式的书面安排协议时，它的创立、变更或终止发生则不受CGT影响。
该措施有望将于2021年7月1日生效，但须通过议会批准立法。
此更改仅适用于由于家庭关系或其他个人关系而签订的安排协议，不适用于商业租赁。
该措施与政府于2019年3月19日宣布的《国家应对虐待老年人的国家计划》，税务局对祖母房安排协议的审查以及《 2017年澳大利亚法律改革委员会报告：老年人虐待国家法律对策》相一致。
作为2020-21年预算的一部分，这将促进建筑业，刺激对新住房的需求，并在经济最需要的时候支持传统的工作。
一般情况下祖母房和税务的关系
您的房产是否免税最终取决于您打算如何使用该祖母房。
1
如果您将其出租给亲戚或朋友短住，可能不涉及商业行为。
2
如果您将祖母房出租给第三方，则其将被视为产生租金收入。
在这种情况下，您也将有权享受税前抵扣。因此，如果您打算出租祖母房以产生收入，则应保留所有可扣减费用（贷款，维护和运营成本等）的记录。
如果您是将祖母房出租给第三方，请注意，这意味着如果转让时产生增值，您的房产可能会部分征收资本利得税， 得从祖母房建房时起算。
资本利得税一般是财产面积比例分摊计算的。例如，祖母房仅占整套全部居所的五分之一面积，那么自建造该公寓以来，资本增值也按五分之一来衡量核算。
如果祖母房没有全部用来产生租金收入，这种情况将变得更加复杂。在这种情况下，资本利得税的核算则只和收入产生期间而相关。
3
如果您将祖母房安排给父母养老独立居住，那么可能会涉及父母用金钱或者其他财产给与子女作为交换条件。
这样的情形下，父母可能因此要卖掉他们自己名下的房屋或者赠予这种权利，由此产生了另一种资本利得税的情境。
预算方案中的祖母房和税务的关系
修改后的政策决定意味着房主可以在其现有居所上建造一个祖母房，将其出租给其家人或与其有“私人关系”的人，并且可能不必为其出售缴纳资本利得税。具体细节还有待官方进一步公布。
规则的改变，主要是鼓励家庭成员以正式书面形式作出安排，明确房东和房客的权利和责任，并帮助合法地保护居住在祖母房中的养老金领取者和残障人士。
相应地，年长者支付租金给儿子或者女儿或者提前支付整笔费用，或者同意这种支付是可以继承的。
“根据这项变化，大约有390万退休人员和约400万澳大利亚残疾人有资格获得这项豁免。”
祖母房和现有建房补助政策
建造一个祖母房公寓是一种大规模的翻新工程，有可能获得政府6.8亿澳币的房屋建筑商补贴。
该补贴将向符合条件的房主提供25,000澳币补助，他们在装修上的花费从15万澳币到75万澳币不等。而且，根据CoreLogic的分析，平均每间两居室的祖母房公寓的建造成本约为20万澳币-恰好在该范围内。
但是，要获得25,000澳币的建房补助资格，还需要解决其他标准。
要符合资格，申请补助金的个人收入必须少于$ 125,000，而一对夫妇的收入总额必须少于$ 200,000。
这笔补助不适用于在土地上开发价值超过750,000澳币的房屋，而且正在装修的房屋在建造前的市场价值不能超过150万澳币。
从2020年6月4日至12月31日签订的建筑合同有资格获得政府的房屋建筑商补助金。授予的条件是必须在合同日期的三个月内开始施工。
居家养老还是养老院养老，将来总得做个选择。
同在一个屋檐下，不同年代人的生活习惯、文化传承都不一样，所以能够分开独立居住是比较符合现代人的期望。
但祖母房的优势在于挨得近，非常方便，又可以灵活利用。因此，税务政策的变化也在随着时代的变迁而注入新的活力。
感谢阅读，下期再见！
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