今天的文章先从一张图片开始说起。
前几周,有人在朋友圈发了一张1998年的旧报纸的截图,标题和内容让人看得无比唏嘘:
上海静安区房价升至2300元/平米,专家建议尽快抛售!
作为一个曾经在静安区读书,长大,熟悉这里的每条街道,而如今却在这里没有任何房产(哪怕是个旧石库门里的亭子间)的人,我自然也免不了会感叹一下:是的,要是哥在这里也有几套房产,那该多…
如今这张图会被大家拿来传阅,无非是感叹房价如今是那么高不可攀,而当时这么便宜的时候,很多人却不知道这辈子最大的一次创富机会,曾经就在我们的身边。
但是,如果假设有一个人1998年真的在静安区买了房产,又持有到今天,那么这个人的投资回报率到底是怎么样的?
那些号称错过了国内一线房产市场机会的人们,真的就错失了史上最佳的投资机会吗?
看了这张图,我倒是真的算了一下这个问题。
在中国房地产行业协会的网站查询后发现,截止到今年9月,上海市的住宅单价在58,858/平米,而静安区的平均房价在73,998/平米。
这个价格是包含了所有新旧房屋后的平均价格,而如果单以新房来看的话,安居客的数据显示,静安区新房价格在每平米10万左右。
那么假设一个人在98年以2300元/平米买入,持有到今天,你的静安区房子值10万/平米,那么在这22年内,你的年化复合收益率是多少?
打开金融计算器一算,答案是18.7%。
让我们记住这个数字。首先必须要承认,要击败这个数字是非常难的。来看几个其他的资产类别在同一时期内的表现:
黄金1998年的价格大约是300美元,如今最新的价格大约在1900美元,年化收益率在8.72%;
美国标普500指数,过去20年的年化收益率为5.9%;
澳洲的ASX指数,过去20年的年化收益率为8.8%。
的确,这些资产过去20年的表现,全部都不敌中国一线城市核心地区的房价涨幅。
即便如此之难,但还是有一个人做到了,那就是巴菲特。
根据伯克希尔公司公布的数字,从1964年到2018年底的53年间,股神的投资组合,将19美元一股的伯克希尔公司股票,升到了近30万美元一股。
换算成年化收益率,则是19.9%,接近20%。
先不说这个绝对收益率超过了静安区房价的涨幅,更不可思议的是这个增长率的时间的保持长度,竟然超过了半个世纪。
而应该不会有人相信中国的一线城市地产还能以18%的年涨幅,继续上涨30多年。
当然了,以上两个例子都属于极端的案例,毕竟能够和中国一线城市房价和巴菲特投资业绩相比的资产标的,本身就是极其稀有的。
比特币的增幅远超刚才讲了半天的这两个资产,过去十年的年化收益率为334%,一个普通的庞氏骗局都不敢想的数字,可能是至今为止人类历史上回报率最高的资产。(如果它可以被称为一种资产的话)
在澳洲,大概是我身边做房地产行业的人比较多的关系,大部人的观点都是房产好,稳定增值,又有现金流,而股票投资风险大,动不动投资就会打水漂了。
那我们如果不讨论那些回报最好的资产(通常你也买不到),而就买个普通的house或者指数基金,那么在澳洲,这两种方式到底哪种回报更好一些?
资产管理公司Vanguard的数据显示,过去三十年,澳洲的股市平均年化回报率是9.4%,仅次于美国股市的10.3%。
而澳洲,以最牛的资产标的,悉尼独立屋为标准,1989年的独立屋中位价是17万澳币,而去年2019年年底的独立屋中位价为114万澳元。
这么算下来的话,30年的年化增长率为6.54%。
也就是说,长期来看,澳洲的股市自然增长率,是超过房市的自然增长率的。
而且我们已经拿出澳洲房产中的最优等生,悉尼独立屋来比较了。
既然数字不会骗人,但为什么在股市里赚钱,要比在房市中赚钱难这么多?
我们为何总是听到人们在股市中亏钱,而在房市中赚钱?(当然现在亏钱的也越来越多了)
关于这个问题,我认为主要原因可能有以下两个。
首先,99%以上的人无法做到持有一只股票30年,而持有一套房产这些时间则要容易许多,尤其是当你自己还住在里面的时候。
虽然我们以上讨论的这些回报率都已经是年化的,但这不意味着这些回报率是平均的。
也就是说中间有很多年会低于平均回报率,甚至是价格下跌的,而另一些年份则回报超过平均水平。
房产可能是世界上流动性最差的资产之一,买卖一次的成本异常巨大,不仅仅是中介费,税费这些,更重要的是你赔进去的看房,找房时间等。自住房的话,时间一长,你在这屋里的回忆不断增加,它好像成为了你生活的一部分,不到家庭需求发生重大变化,你更是不会轻易卖掉。
而股票则太让人讨厌了,市场先生周一到周五每天孜孜不倦地向你抛出橄榄枝,愿意的话,轻轻一点手指,名下的股票立刻就可以与你无关。
也正因为交易太容易,要长期持有一只股票,尤其是股价出现大幅涨跌的情况下,是很反人性的操作,而我们大部分人都是普通人。
同时,这也是靠技术分析和短期操作不可能在长期战胜市场的主要原因。
因为你不知道你买的股票究竟价值多少,所以当市场先生抛出一个你难以抗拒的高价,或者让你恐慌的低价时,你会不知所措。
其次,就算你真的打定主意,要持有一只股票30年,那这个公司也未必会给你带来你想要的结果。
因为经营一家公司要面对的各类风险实在是太多了,30年里,老天有无数种方式让一家公司倒闭破产,经营不善。
远的不说,仅在过去十年内,就有太多你叫得上名字的,曾经不可一世的公司,如今却已经成为历史的尘埃,或者公司价值大不如前。
如果你没有在它的基本面变坏之前出售股份,那么你的权益将变得一文不值。
相比之下,买房产,尤其在澳洲这样发展速度平缓的国家,有很多区域的变化轨迹是非常稳定的。
某一些区的基本面可以说很难有根本上的变化,就好比说,不论是30年前,现在,还是30年后,在悉尼的下北区以合理的价格买入一个房产并长期持有,结果应该都不会太坏。
说到底,股市和房产都是非常好的投资标的,不论你擅长哪一种,只要方法得当,都会给投资者带来优良的回报。
而如果投资结果不理想,那么需要承担主要责任的,肯定是背后那个操盘的人,而不是那个股票或者房子本身。
当然了,如果你现在既没有静安区的房子,也没有Tesla的股票,并不要紧。
投资自己,让自己不断成长进步,永远是最好的投资。
而相比金钱和房产,时间才是一个人最宝贵的财富。
我最喜欢的访谈节目主持人,凯雷集团创始人David Rubenstein在采访巴菲特和贝索斯的时候都问过同样一个问题:当你们离开这个世界的时候,最希望人们留给你们的名号是什么?
我相信他们两个没有商量过,但他们都给出了同样的答案:The oldest man ever lived on this planet。
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