David Jones要卖？
这则2020年澳大利亚零售业界最大的八卦，上周终于得到了母公司Woolworths集团首席执行官（CEO）罗伊•巴加蒂尼（Roy Bagattini）的亲自辟谣。
此外，他还表示David Jones不会搞“弱弱联合”与难兄难弟的Myer合并。尽管2020年这一澳大利亚知名百货公司已亏损3300万澳元，但CEO仍坚称集团可以“轻松应对”。
之所以会有以上两种传闻，是因为疫情在澳爆发后，虽然David Jones位于全澳的48家门店中大多仍保持营业。但客流量大幅下降，导致全年销售和利润都骤减。Woolworths开始整合David Jones的房地产组合，并表示要出售后者在墨尔本和悉尼市中心的物业。未来将以租赁的形式保持一部分商铺的经营。
但是，在整体销售下滑17.2%的同时，David Jones的线上销售额却翻了一番。公司不断强调实体店“太多”，又让人不禁生出另一个疑问：这个已有180年历史的百货公司会不会最终全部搬到线上？
疫情所及，店铺凋零，已经成为全世界的共识。在新冠疫情的推动下，澳大利亚的电商是否将一路“乘风破浪”，终将实体店这一“前浪”拍死在零售业的沙滩上？是不少人的疑问。
零售地产是否前景全然黯淡无光？如果不是，为何大零售地产公司都报出大幅资产减记？如果是，为何美国基金公司却不断在寻找捡漏机会？博满金资首席分析师魏睿昊一一进行了解析。
疫情成为澳洲电商发展催化剂
澳大利亚一度是发达国家中，电子商务渗透率最低的国家之一。根据IBISWorld 5月发布的行业报告，在3200亿澳元的零售业销售额中，线上零售约为294亿澳元，不到总量的十分之一。去年，澳大利亚邮政（Australian Post）预测，要到2025年，在线购物才能占所有零售支出的16％至18％。
但随着4月份有520万人在线购物，澳邮将这一目标向前推进了。现在预计到2020年末，所有零售支出中的15％将用于在线市场。这比它先前的预测整整快了五年！可见疫情对电商的助力作用显著。
虽然，根据澳大利亚统计局（ABS）的数据，7月份的在线零售额比去年同期增长了12.2％，但很多人都质疑这一数据有滞后性。国民银行（NAB）的数据则显示，截至7月的12个月中，澳大利亚在线零售增长约达62.6%，这数字远远高出澳大利亚统计局的同期数据。
许多业内人士认为，即使疫情过去，很多消费者习惯了在线购物，可能永远地减少在线下购物的支出。澳大利亚未来零售业版图将发生巨大的调整。
IBIS World认为，澳大利亚的在线零售正处于其生命周期的增长阶段，发展速度将明显高于年度GDP的增速。疫情进一步推动了其发展。
魏睿昊则指出，不仅是总体的数量，一些原本既有实体也有网店的公司，在这一过程中也实现了较为快速的销售增长。
例如大型零售上市公司Harvey Norman的家具、家电和家居用品的销售都直线上升，正因如此，在9月21日的市场更新中，公司宣布今年6月至8月的税前利润达1.781亿澳元，相比去年同期的6,230万澳元增长了185.8％。
而同样为线上线下“双管齐下”的JB Hi-fi 2020财年在线销售额增长了48.8％，达到5.975亿澳元，占总销售额的7.5％。其中，第二季度增长高达134％。
另一家家居用品公司Adairs的财报显示，在新冠疫情造成的封锁期间，澳大利亚和新西兰的在线销售激增，使其净利润增长了19％，至3530万澳元。
纯电商公司的增长则更为显著。比如澳大利亚最大的电商网站之一Kogan.com截止今年6月底的一年内，受益于疫情期间网购频率激增，公司净利润大幅增长了55.9％，至2680万澳元。活跃的客户人数增长了35.7％，达到218万人。
在线家具电商Temple＆Webster 2020财年收入达 1.763亿澳元，增长74%，而7月份继续保持第二季度的增长率。
可以说，虽然疫情封锁对经济和日常生活造成了巨大的负面影响，但对于零售商的在线销售是一场“盛宴”。
澳洲电商“顽疾”未能因疫情而缓解
和中美两国的电商相比，澳大利亚电商一直发展略显缓慢。疫情让电商看起来“风光无限”，许多线上业务成熟的公司和领军的电商公司股价都不断被推高。
然而，澳大利亚真的进入电商时代，能够发展出自己的淘宝、亚马逊了吗？事实并没如此乐观，那些曾经阻碍澳大利亚电商发展的问题，还未能得到全部解决。
近期，澳洲最大的运输和物流公司Toll Holdings就发出了警告，认为在圣诞节前的高峰期，大量零售商的供应链将处于断裂的临界点，面临供不应求问题。
墨尔本作为全国的贸易枢纽，拥有很多服务全国的供应链配套设施，但由于第四阶段限制造成不少仓库和配送中心劳动力紧张。该公司在全澳运营51个物流中心，其中14个就在维州。
Toll表示目前其仓库和配送中心的运能已经接近往年旺季，但由于目前的限制，只能履行最主要的功能。他们被迫将一些未打开的集装箱留在码头或者租赁场地中，至于那些网购但需要退货的商品则不予处理。
而季节性库存，尤其是时尚成衣库存，一旦滞留在码头无法进入流通渠道，错过季节（夏天很难出手冬季服装），将让很多零售商承担大量库存成本。
他们预计，到了10月下旬，其仓库劳动力的缺口将达到33%。
和B2B的供应链运能不足一样，澳大利亚的B2C递送服务也仍旧是“老大难”。因为澳大利亚地广人稀，使得当日达或次日达听起来很荒诞，周达几乎是正常情况。这也就是为何过去许多澳大利亚人喜欢去实体店消费，就是因为这比等很久才能收到货的线上消费更加便利。
这一问题并没有疫情中的高速发展得到很好解决，有些网站甚至因为疫情期间的高流量，本身物流能力跟不上，发货和递送周期比疫情前更长。
此外，电商作为互联网经济的一部分，高度依赖通讯技术和信息技术能力。与国际竞争对手相比，澳大利亚电商行业的技术能力尚显不足，在用户体验、信息安全、货物运输追踪、有效评分体系等方面都有待继续发展。
商业地产“完蛋”是危言耸听
不过，疫情迫使喜欢商场的澳大利亚人不得不选择网购，确实对实体零售业造成极大的打击，并对以零售业态为主的商业地产产生了巨大的影响。“实体店将死”的说法不绝于耳。
在魏睿昊看来，这种说法有些夸张。即使在线上零售渗透率很高的国家，如中国或美国，实体零售业在零售销售总量占比都远高于线上销售。中国国家统计局的数据显示，2019年中国线上零售交易金额已高达106324万亿人民币，但只占中国零售交易总额的四分之一。
事实上，根据毕马威（KPMG）的一份报告，自2009年以来，澳大利亚零售地产的收益（即租金回报率）已经逐步下降了约2％。但这最主要是由于房产本身价值不断升高，因此租金回报率才会有所下降。
对于商业地产，真正的打击还是来自防疫进行的限制措施。8月财报季中，零售房地产投资信托（retail REITS）基金在截至2020年6月的半年中，平均资产价值减记9.2％，大约三分之一的资产价值缩水了10％以上，部分资产减记高达25％。一些持有零售物业的REIT基金甚至出现了市场估值低于资产净值的情况。
魏睿昊还指出，不少零售物业之所以减值，和在疫情期间政府提高了对承租人的保护不无有关。由于政策允许承租的零售商铺可以延交或少交租金，业主方则不能将他们赶出经营场地。
澳大利亚购物中心协会（the Shopping Centre Council of Australia）表示，一些商业地产商在疫情期间已经提供了16亿澳元的租金减免，以帮助中小零售企业渡过难关。全国平均租金水平在2020年第二季度下降了1.6％。
而在疫情趋缓之后，一些商业地产的租金收入也出现了回升。商业地产集团Scentre Group就宣布，8月公司获得1.83亿澳元的租金收入，相较4、5月有大幅提高。
商业地产的自救方案
魏睿昊认为，在很长的时期中，零售物业的租金增长恐怕都很难实现。对于商业地产的持有者而言，首先就需要做的就是减少空置率。
越来越多的零售商希望获得更灵活，更短的租金协议，过去每年固定租金交易可能无法持续。在英国和美国就已出现，根据零售商营业额收入的百分比来支付租金的情况。缩短租赁周期也不失为一种方法。
其次，由于居家办公让人们的生活范围集中在家庭附近的郊区。据SGS Economics估计，自3月以来，至少有2.5亿澳元的杂货消费（例如咖啡、午餐和酒水）已从墨尔本CBD转移到了外环郊区。在悉尼，这一数字可能高达4亿澳元。增加郊区的商业地产分布，可能也会成为一种发展方向。
另外，抓住澳大利亚电商的“软肋”——向每家每户的派件成本太高，商业地产可以拥抱线上线下相结合的运营方式，提供更多的门店自提，和一定范围内递送服务给消费者。
近期，很多无法经营堂食的中餐厅，不断参与到郊区的外卖行列，通常“散货点”就是一家亚洲超市。魏睿昊觉得，这可以成为一些商铺、商场的发展方向。将实体店变成“物流中心”，既能让零售商户扩大自己的电商业务，又可以满足消费者对消费时效的需求。商业地产方可以在统筹物流方面提供帮助。
美国私募捡漏澳洲零售物业
所以“抄底”时机已到？
尽管长期可以从改变业务方向，来改善营收状况，但严重的资产减值还是让不少专注于零售的澳大利亚REIT公司打算出售一些旗下的物业，有些甚至折让20％至30％的价格。
不少美国私募大佬对抄底澳洲商业地产很感兴趣
不少美国的私募股权投资公司都表示出了兴趣，其中包括Apollo Global Management，Blackstone，Brookfield，Kohlberg Kravis Roberts，Warburg Pincus和Starwood Capital等集团。
那么，现在是“抄底”澳大利亚零售物业的好时候吗？
魏睿昊提醒，这要看投资人的投资周期有多长，资金实力有多少。
这些美国私募不仅实力雄厚，且有不少已经在澳洲进行了多年地产投资，捡漏也并非第一次。它们往往可以一次性接受数十亿的项目，在这一过程中才能“压价”到极低的价位。并且还可以承受几年的投资周期，以实现计划中的投资回报。
如黑石集团（Blackstone）两年前以7亿澳元出售的悉尼Top Ryde 购物中心，正式此前该公司在全球金融危机时购买的陷入债务困境的资产，当时的成交价格只有3.41亿澳元。
目前一些零售物业的价格确实很低，但是短期内租金收入无法保障、现金流短缺的问题也仍无法忽视。如果习惯短期投资、资金实力有限的投资人冒然“抄底”，风险还是比较高。
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