周末，好友跟我说，他们周六去参加一个房子的拍卖。
事先定好了预算的极限，超过140万就不跟了，结果瞬间就叫到了155万，最后160多万成交的。
当现场有人叫到155万的时候，他们差点后悔自己是不是也应该追加。
事后冷静下来，有些后怕，还好没有拿下来。
我听后，觉得挺有代表性的，这些年来，遇到过不少咱们华人的买家都有类似的心态。
八月底的一个周六，我们也去帮一位客户参加拍卖。物业的指导价格是300万澳币，卖家的保留价Reserve Price 是320万澳币。如下图。
结果呢，现场火星撞地球似的一通乱喊价之后，该物业最终以421万澳币售出，破了该区今年的独立屋记录。
多亏了那位不惜一切代价必须拿下，让自己的客户多掏多少钱都无所谓的西人买家中介。此举帮助卖方多赚了100万澳币。
我们一口价都没有跟，原因如下图。
拍卖 Auction, 作为一种澳洲二手房主流的成交方式。最大的特点就是没有冷静期 Cooling-off Period.
一旦拍卖师落槌，出价最高的竞拍者必须进入合同并且缴纳一笔大的定金（一般都为合同价的10%）。
所以，如果你在拍场胡乱飙价买错了，是没有反悔机会的。
对于打算参加拍卖购入物业的朋友们来说，有哪些需要注意的事项呢？本周我就来分享点这些年的经验和感受。
1
尽可能了解这套物业的所有信息
详细了解所拍卖物业的新旧，结构，面积，所需交纳的各项费用等。抓紧看房的机会，实地对房屋做出最真实的了解。
了解该物业所在区域的周边情况，区域的整体房价，周边类似房产的近期成交价，周边环境，购物，学校交通等。
如果有可能，尽量向卖家中介打听下业主的期望值，有意向竞拍的买家有多少。（虽然他们通常都不会说实话）
2
一定要提前做好贷款预批
对于需要贷款购房的买家，在参加拍卖前一定要跟银行做好预批。
确定自己的首付比例和最高贷款额度，避免因盲目的飙价而最终不能负担。
无法 Settlement 成交的情况会损失现场支付的10%定金。这样血泪史的教训在2017年悉尼的拍场上比比皆是。
您需要带上个人支票本去到拍卖现场，并且确保在银行账户里面有足够支付定金的首付款。
3
请律师审查购房合同和物业报告
要请律师检查好房屋合同是否有对买家不利的条款，还要跟卖家律师协商好需要修改的条款。
公寓的话要看好 Strata Report 是否有瑕疵，独立屋的话最好Order 一份专业的Building Inspection Report 房屋质检及虫害报告, 检查好物业本身是否有严重的质量问题。
在拍卖师落槌之后，最高的出价者要直接缴纳10%的定金。所以如果在进入合同之后，才发现该房屋有结构问题，白蚁问题或者地块有问题是追悔莫及的。
4
保持好的心理素质，坚守自己的底线。
去拍场前，你要先问自己：我是不是真的特别喜欢这套房子？我是真的必须要拿下这套房子吗？我们认为，没有一套房子是非买不可的。
如果做好了志在必得的准备，就一定要确定好自己的期待值可以承受的极限。
对于自住房来说，为了自己喜欢的生活方式支付一些溢价空间是可以理解的。但是，凡事都该有个度，人不能盲目。
曾经有一些华人朋友跟我聊到过，由于对该物业的本地市场不够了解，支付了过多的溢价。当搬了新家后，周围的西人邻居们都在窃窃私语的聊，说你们买的也太贵了。那种心情其实也不好受。
总结
在拍卖场上，很多竞拍者难免感情用事，再加上被中介和拍卖师频繁煽动，认为自己再多加几千一万就能拿下房子。
一轮轮反复竞价，积少成多，最终叠加出一个意想不到的很高的成交价。
有些买家是心理素质不够好，看着身边的人都在疯狂，热血上涌，生怕就此买不到房子了。
那种现场人人都冲动报价的气氛，很容易让人只为计较胜负而不计后果地喊出高价。
曾经有一些西人卖家中介跟我说过，最喜欢见华人买家上拍场了，“因为你们中国人的性格特别不喜欢输，还喜欢炫富”。这话听的我很不是滋味。
这些都属于非理性产生的溢价部分，而这些年总是见诸报端的高价拍卖新闻，经常都来自这些情况。
因此，准备去参加拍卖的物业，不要打无准备之仗，不要与周围的人随波逐流。
一旦价格上升到了不合理的区间，不妨冷静理智地及时退场，要相信还会有下一个合适的。
P.S. 有很多朋友们可能还不清楚，如果你在刚刚喊出价格之后就后悔了，那么你是可以在拍卖师落槌之前撤回你的报价的。
感谢阅读。
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