01
韩国楼市疯狂因为啥？
7月，韩国住宅价格创出了近十年来的最大单月涨幅。其中，首尔市的公寓平均售价首次超过了10亿韩元(约合580万人民币)这一重要心理关口，短短七年房价几乎翻了一番。
豪宅云集的江南区（Gangnam）住宅平均售价在7月份首次突破20亿韩元整数关口，达到20.2亿韩元（约合1200万人民币）。
有人将这种现象归咎于超级宽松的货币政策，还有人怪政府推出的各种限购政策——越限越购，甚至还有人怪“外国人”。
表面上看都有关系，但都不是本质原因，我们一项项来看。
疫情以来韩国央行也将政策利率将到了零附近，并承诺了“无限QE”。
看起来这是韩国楼市疯狂的主要推手，但问题是，为什么其他地方刺激宽松力度也不小，偏偏只有韩国楼市疯了？
图：前期疯狂过的全球核心楼市，这次都表示“不感冒”，只有首尔“发烧”了
在宽松政策之外，一定还有其他原因，是不是外资搞鬼？
韩国人自己的调查结果表示：这个锅不能随便扣。
今年1月至5月，外国人在韩国购买了3514套公寓，尽管同比增加近三成，但相比于总量而言可以说是九牛一毛——7月一个月首尔的房产交易量就高达14.1万套。
那是不是因为政府政策不够给力？
过去三年间，韩国政府出台了二十多条冷却房价的政策，从政策本身来看，确实应该起作用。
比如说在去年12月，政府就禁止了向总价超过15亿韩元（人民币约870万）的房产提供按揭贷款；同时还将9亿韩元以上的房子的最低首付比例从过去的20%提高到了40%等等。
02
这才是最主要的原因
以上这些原因都是“次生原因”，最主要的原因来自于韩国在全球绝无仅有的楼市和经济结构。
首先来看其独特的楼市结构。韩国首尔60%的家庭都是租户，虽然这在全球主要中心城市中还算是“正常”，但是由于韩国独特的租约结构，这些租户家庭大多数都拥有购买住房的实力。
首尔大约有一半的租约是必须向房东缴纳房价60%-80%的押金的，交了押金后可以“免费住”规定的年数，期满可以退房退押金；剩下一半是正常的押金+月租模式。
拿到高额押金的房主可以不断层层加杠杆，控制大量住房——2亿韩元付20%的首付，买了10亿韩元的房子，然后租出去可以收进来8亿韩元的押金，然后这8亿韩元再去付首付……
经过几轮操作，用2亿韩元的资本就可以撬动巨量房产——当然，这是在政府限购限贷之前的玩法。
在房价相对稳定的时候，房东需要承担按揭贷款，租户愿意用付巨额押金的方式来换取“免租金”——因为综合算下来，这些资金放在银行里的月利率，低于月租金；同时，用这些钱付首付贷款买房，每月还会产生负的按揭现金流，影响生活和消费水平——而免费租房，“省下来”的按揭款可以用来干别的事情。
可以说在过去，房客和房东在这件事情上“各取所需”——房客享受了生活，房东在得到合理利润的同时，需要管理好现金流和贷款，并承担房屋的维护责任。
但是，房价的快速上行，改变了原来“各取所需”的平衡——房客眼巴巴看着房价暴涨，将大量财富转移给了房东，自己也想要自己的住房，甚至是要当房东了。
房价越涨，这种趋势就会越加强，韩国政府的行政措施是根本压不住这种趋势的。
03
韩国经济已经到了最危险时刻
虽然说韩国的自有住房率不高，但是由于存在以上非常特别的制度安排，韩国的家庭负债总量与GDP的比率并不低，甚至可以说非常高。
图：截至2019年韩国家庭负债总量与GDP的比率（由于今年的狂飙突进，现在已经铁定远高于100%）
图：相比之下，美国次贷危机时，这一比例的最高水平也就是100%
另外，韩国目前的楼市结构跟美国当时的次贷有得一拼：现在韩国房东手上的房子也都是加了巨幅杠杆的，而且房贷现金流也并不稳定。
可以说，目前韩国的家庭负债/GDP的比已经进入极其危险的泡沫状态。而这一泡沫一旦被戳破，韩国经济不会像美国次债之后出现复苏，而是会像日本一样进入逝去的半个世纪。
除了韩国人口本身的老龄化以外：目前65岁以上人口已经占到15%，更是因为其经济严重依赖全球化，且结构相对单一，弹性很差。
图：韩国房价开始狂飙的背后，不是预期未来国家经济一片光明，而是因为经济增长停滞，继而出现了财富变得更加集中的表现（韩国自2017年以来的经济增长率）
在逆全球化的趋势之下，经济严重依赖对外贸易的韩国，未来经济状况不会出现明显改善，反而由于其结构问题，随着时间的推移，极有可能沦为三流国家。
韩国经济此前主要有三大支柱：造船、造车和半导体。
在过去10年，东亚一直是全球的造船中心，占全球市场份额的比例一直高达80-90%。其中韩国在2007-2008年达到顶峰，在全球的市场份额占到近40%，2013年至2016年之间，韩国造船业在全球的市场占比一直都稳定在35%左右。
但到了2017年，韩国造船业看起来开始有点“崩溃”了。
图：按吨位衡量的全球造船业市场占比
在疫情全面爆发前的今年4月数据显示，中国全球市场占比已经占到70%，韩国仅剩16%。目前韩国造船业仅剩LNG船市场的优势——市场份额近90%，但这一块很快也要守不住了。
图：同时，韩国的汽车制造业也在全面退败和萎缩之中
韩国经济目前仅剩的“支柱”半导体，目前看起来也岌岌可危：2017年半导体的出口量暴增近60%，达近1000亿美元。
但是这成为了韩国半导体出口的历史顶点，随着美国对全球半导体产业链的破坏，和最大半导体进口国中国的芯片自主化，韩国的半导体出口未来也一片黑暗。
图：韩国半导体出口额变化
经济衰退+核心竞争力尽失+资产价格暴涨+内部贫富差距急速拉大，如果有一天看似岁月静好的韩国轰然倒下，请不要感到意外。
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