万邦金融的读者朋友们，大家好。今天想和大家谈谈在澳洲选房的思路上和国内有什么不同。我自从新开了自己的知识星球后，发现星球里有一部分朋友刚从国内移民过来，在这里看房总会把国内那套选房思路拿到澳洲来，他们会看学区（小学中学），会看双轨交区域（火车中转大站），会看到市区的近不近，附近有没有商场。他们按照这个思路转了一圈后发现，也就是Eastwood, Chatswood 和Epping 符合这些条件。
按理说甭管哪国人，需求都应该是一样的，但是这些区完全是以华人为主，都是华人在抢，心里就会有点不踏实。有些人会私下问我，到底本地人那些我们口中的老外他们看什么呢？今天我们就来解开这个谜团。
1. Lifestyle
在开始前我问大家一个问题，假设你买到了一个五房三卫的近新House，装修豪华，空间布局也好，离你上班和孩子上学的地方开车都只有10分钟. 请问您还会搬家吗？不出意外的话您应该会住在这里一直到老。有些人会在自己实在动不了，无法打理这个房子时，会把大房卖掉换小房。总之按照华人的思维，很长一段时间里，你是不会换房了。因为房子空间，位置和格局都让你满意，你缺乏换房的理由。但是，澳洲本地人会换房，只为一个词Lifestyle（生活方式）这个生活方式可以分为两种—吃和玩中国人习惯下饭店和朋友搓馆子。澳洲人喜欢优雅的喝着咖啡，不紧不慢的看着报纸，然后吃一顿Brunch（早餐和午餐）。
中国人是在酒座谈生意和叙旧。澳洲人大部分是以一起喝咖啡的形式完成这个两者。catch up for a coffee 就是他们的口头禅Rozelle一排排咖啡店，在他们眼里就是他们的Burwood，就是他们的西北拉面，涮火锅，麻辣烫。
吐司上放着牛油果，上面放着两个流黄的鸡蛋，yummy。我一个月前看房时，我看到有一户人卖掉了悉尼北区的房子，搬到了悉尼的Leichhardt，中介只告诉我说他迷恋当地的咖啡香味。另一种是玩，就是搬到海边去住。海对于老外来说不止是用来欣赏的，而是用来享受的。我永远记得我刚来澳洲时，我的英文老师对我说，当你觉得无聊时，记住the beach is always free。
海对于我们来说最多就是拍照。但澳洲本地人似乎和海融为一体,他们可以1.沙滩排球 2.沙滩跑步3. 晒太阳4. 游泳5.划船6.冲浪7.潜水8.出海钓鱼……………………………………..每个悉尼人最终的梦想就是住在海边。我还记得东区一个中介跟我聊天说到，" 我住过悉尼很多地方，但是我最终选择居住在Bondi 海滩，只有这里会给我一种每天在度假的感觉。" 他说我们每年花上万元去泰国度假，但是这里的海难道不比泰国的海美的多吗？
所以你在国外选房，在预算充足的情况下，你要问我选的这个区给了人什么Lifestyle。
2. Close to CBD
澳洲本地人买房也会看近不近市区，咋一看和我们华人需求一样，但实质上却有天壤之别。他们嘴里的Close to CBD 不是单纯的指距离，而是有更深的含义。否则Zetland 和Mascot会住满澳洲本地人，而不是留学生遍布。不少人在夏天有个习惯，开空调睡觉但却盖着被子。很多人认为那只是因为盖被子安心，其实这里面是有科学依据的。你空调开太小，屋里还是很热，开太大你会觉得冷，盖一层被子可以把人体体温维持到25度，不冷不热最舒服的温度。放在close to CBD这个词上，老外要的正是这种平衡，一面离着高密度的摩天大楼咫尺之遥，但却生活在一个低密度绿化非常好的区域，他们要的是城市的绿洲。
就好象悉尼的Mosman, 你在行走时随时可以看到市区的天际线，但这里就像是闹市里的世外桃源，随处绿树盈盈，青水依依。又好像St Leonard 旁边的Naremburn，这里最高的建筑物也没有超过30米，可是很难想象他离St Leonard这种商业区和Pacific highway的高速只有1公里左右。Close to CBD不如翻译成离市区近但闹中取静，绿化好的低密度区。
3.学区
我每周六都去看房，足迹踏遍悉尼所有区域，每到一个区域当地，中介都会和我说这里是这个区比较好的位置。不止区和区之间可以分出好坏，一个区的内部也分好坏之分。造成这种区域内部阶级分化的原因多种多样，有时是因为一面是坡地，一面是平地。一面靠水，一面不靠水。一面挨着商店更近一些，一面离着远。但绝大部分原因都可以归纳为一点就是学区，是学区让一切。
像大家在Cammeray买房，倾向于北边会比南边多一些，除了水景的缘故，那是因为南边那部分是Anzac park小学，是一个比较新的学校，2015年才开，没有Cammeray public有名。又好像Blacktown，当地中介打广告的时候会强调，有些房子中介会特别强调在blacktown。按照中国人思维会觉得很奇怪，本身就是别人眼里的穷人区，还分南北干嘛？而且南边一不近火车站，二不近商场
原因就在blacktown south的是一个好公校，成绩可以达到89分。澳洲本地人买房一般只看小学。因为中学校区大，可以涵盖好几个区，小学一般只有本地和附近区的一部分可以入学。而且孩子小，上学需要家长接送，当然住的越近越好，大了哪怕远点孩子可以坐车。另外精英中学住的近也没用，需要自己考进去。
4. 街区
这点我想讲讲关于投资的。国人投资房产总是会问当地有没有商场和火车站，但是至于房子离火车站有多近，很多人就没那么在意了。澳洲本地投资人希望自己的房子离火车站和商场越近越好，因为这块地是可能被政府提升开发潜力。
例如在布里斯本，你如果有一块900平的地，在满足一些条件后，是可以申请分割成两块各自独立产权的，450平的地块。但是你如果靠近某些区的商业街走路200米的位置，这个要求就降到了300平。‘在悉尼因为我们是往高密度发展，离商业街和火车站近的房子，未来很有可能被规划成高密度区域。我的客人曾经有过三次被开发商敲门的收房经历，就是因为她的房子离火车站真的太近了。火车站500米范围的房子其实是兵家必争之地。
5.面积
我以前曾经去参加过一个地产公司的讲座，公司的老板给我们分析悉尼的公寓会越来越受欢迎，因为单身族和少子化的趋势下，人们不需要House这么大的空间了，会纷纷搬到更便利的公寓去居住。如果这个思维是对的，中国房价就不会涨那么多。众所周知，中国房价大涨主要有两个原因，一是农民工进城开始的城市化，这些进了城的新移民增加了对住房的需求。另一方面是居民居住改善需求，改革开放前四，五口人集在一个50，60平方米的房子里并不是什么不正常的事。
四，五口人集在一个50，60平方米的房子够住吗？够用吗？其实也够，那为什么国内现在的中上家庭，要住一百平的房子，为啥要有书房，看书不可以在客厅吗？面积和使用需求没太大关系，面积早就够用，面积大是一种享受，一种乐趣。
这栋公寓一房一卫的公寓，下楼走一百米不到就是海滩，旁边写着21号的house，8年前就卖了520万。
真相是普通人只要对空间和面积需求低，你几乎住的起任何地段。
我们常说房子预算及格线，房子地段及格线，其实除了这些房子也有一个面积及格线。
在悉尼买公寓室内面积最少要有75平，而House至少要有3房两卫，这已经是最低标准。
面积本身也是一种硬通货。
感谢您的阅读，我是万邦君
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