有些地方为什么开什么生意倒什么？是风水的问题还是商户的经营不善？
今天就和大家聊聊商业地产之怎样与优质商户相识、相知、相守？
我们应该都见过这样的情况，有些办公室、店面，开什么生意都没多久就关门大吉了。
似乎没有一个生意能坚持过1-2年，都是“铁打的营盘流水的兵”，一直是装修——开业——倒闭的恶性循环。
有些商铺，去年是川菜，年初是麻辣烫，年中是火锅，年底就开始做烤串了。
更蹊跷的是大部分这种流水般换租客的店铺隔壁附近都有一家“百年老店”，对比之下就显得更加讽刺。
为什么会出现这种情况呢？有些人会说是这些铺位风水不佳，当然，我们不否认一些极端情况下，风水也是一部分原因，这个我们回头再说。
但今天我们主要讨论的是：
什么原因导致商用物业的租客经营不善，从而给业主带来难以挽回的租金损失的客观原因，以及如何尽量避免这种情况的发生。
如何相识？
栽下梧桐树，招来金凤凰
很多投资了商业物业的业主，尤其是新手，常常忽略的一个问题就是：商用物业本身就是一个生意，不能当做住宅一样对待，不是找到租客就甩手不管了，而是需要用心经营、包装、不断变化，才能吸引更优质的租客，从而产出更好的回报。
// 定位与包装
无论是哪个类型的商用物业，在招租或出售之前都需要做详细的当地市场分析，研究：
目标租客是谁，想针对哪种类型的生意？
物业面积的大小是否符合当地市场需求?
物业现有的装修是否有再次利用价值，是否需要改动？
所谓：栽下梧桐树，引来金凤凰。这样理解的话，那么商户的经营出现了问题，从而给业主造成损失的原因就变得很直观了：
“ 要么是树出了问题，引不来良禽，要么就是眼力出了问题，错把山鸡当凤凰。”
如何相知？
风险评估，要富贵稳中求
在商用物业的租赁过程中，一些业主会碰到很有意思的情况：递交申请承租自己物业的生意两极分化很严重，看起来不太靠谱的生意愿意出更高的租金，靠谱的生意往往出价都不好。
举一个最近发生的例子：
物业：悉尼下北岸带全套商业厨房的商铺
申请人：
1号
当地经营时间超过15年的老店，出价8万每年。
2 号
从其他州移居来悉尼的夫妇店，有6年成功经营经验，出价9.5万每年。
3 号
初创公司，无实质性经营经验但经济实力良好，出价10.5万每年。
在这3个申请人中，从业主的利益出发，尽量不会选择的是3号，1号的风险最低，但价格也最低，2号风险中等，价格接近要价。
如果业主准备长期持有店铺5年-10年以上，1号是比较好的选择，如果中期持有的话，2号是可以考虑的。
在选择商业地产的租客的时候，需要抱着一颗选队友的心，而且是未来很多年都要一起合作的那种，只看眼前租金高低的业主，有七八成的可能性会在未来的租期内出现问题。
如何相守？
商户VS业主的攻守道
在正常的宏观环境和经济条件下，通常一个商户在同一物业中至少会经营3年，一个健康的生意一般会在同一位置持续5年以上。
如果你的租客更换频率远远大于这个数字，那么就说明在某一环节上出现了不合理性。
读到这里，有些业主会问：商户的经营情况，赚钱与否和房东有什么关系？商户在我的铺里做生意，给我租金不就可以了吗？租客能做就做，生意做不下去了和我有什么关系？
确实，理论上商户的经营和房东没有关系。
一个商户的倒下，虽然蒙受损失最大的肯定是商户自己，但对于提供经营场所的房东来说，在这种情况下，往往会间接承担很多风险和额外支出，比如欠租风险，空置风险，额外的律师费用和大量的时间精力。
不断的变更租客，就意味着业主要不断地承担风险，和负担额外的开销。
在疫情肆虐的今天，研究与商户的相守之道变得尤其重要，你的租客值不值得你来相守？
往日里，很多业主可以选择放弃经营不善的租客，马上再找下一家接手。
但在全球疫情开始之后，商户和业主的利益被政府颁布的商业租赁租金减免政策强制性地栓到了一根绳上，这也让更多的业主开始接受了对于投资商业地产来说，商户VS业主，只有双赢才是唯一的好结果，并不存在单方面的“胜利”。
但如果商户的生意完全没有值得相守的必要性，业主已经能清晰地看到大厦将倾，所以即使壁虎断尾，作出止损的决定，这对于业主来说，也是一种“胜利”。
写在最后
商业地产的商户和业主的关系比住宅微妙很多，可谓是“相爱相杀”。
优质且稳定的租客能为商业物业的价值增色不少，也就是说，商户的生意越成功，租的时间越久，对业主来说， 他的物业就越值钱。
但同时，业主和商户之间有存在着一层“买卖关系”，业主想多收些租金，对于商户，恰恰租金又是最大的成本之一，支出更多就会增加更高的经营风险，让利润缩水，在商业地产里，无处不存在这种正反合的关系。
对于业主来说，商业地产的租赁有三步走：
包装物业以吸引更多的优质商户；
在签约前研究商户生意的风险性；
在出现了如今年的全球疫情这样的大环境不可控因素的情况下，认清楚自己的租客是否值得相守，是否需要壁虎断尾。
如果那些流水一般换租客，但从不在自己和物业本身上找原因的商铺业主，能早日想到这一层的话，也许就不会是这样的结果。
感谢您的阅读和分享。
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