在澳洲新财年的第一个星期，澳洲各大银行紧锣密鼓的出台新一轮延期还款的各项政策，使第一期6个月的延期还款结束后，可以通过申请再次延期4个月。
这些政策的主要目的，是帮助那些被疫情影响收入的借款人从而减少财务支出压力。这段时间，我和一些行业内人士进行过相关问题的讨论，我们的观点基本一致：
减少个人财务支出压力是一个表面问题，更深层的意图的是稳定金融秩序，从而避免因个人信贷危机而导致更严重的金融后果。
01
究竟什么是个人债务危机呢？
举个例子：借款人向银行借款60万澳币用于买房。同时，银行也相应的获得要求你偿还60万澳币本金加利息的权利，这种债务与债权的关系就是信贷。
生活在澳洲大部分人，是避免不掉债务的，投资买房的债务本身是好的。
为什么这么说呢？因为每个家庭不可能靠每年收入的存款积累去买房。
设想一下，一年存5万澳币，想买到100万的房那就需要20年才可以，即使有人愿意等，由于通货膨胀的原因也不会是100万那个房价了。
既然买房的债务没有问题，为什么会有个人信贷危机呢？
关键的核心就是“利息支出”，也就是我们常说的“月供”。
银行借款的基本逻辑，就是对借款人还款能力的预判。
信贷审批机构会通过申请人的收入，房租收入，以及个人的债务规模来预判借款人的还款能力和还款风险。
市场好的时候房客按时交租金，房东的个人主动收入没有任何影响，房价也是一路向上。
问题是这种情况一定会保持不变吗？答案当然是否定的。
就拿这次疫情来说，很多行业的收入已经被严重的影响。
很多企业不堪成本负担后开始裁员或者降工资，直接导致很多人交不起房贷与房租，所以银行才推出延期还款计划，就是缓冲利息支出压力，从而避免个人信贷危机的爆发。
02
个人信贷危机离我们有多远？
还记得2014、2015和2016这三年的澳洲地产市场吗？房价一直快速上涨，大家在乐观情绪驱使之下，都去向银行申请贷款买房，银行在市场一片飘红的情绪下，拼命的放贷。
钱多了，各种资产价格都会水涨船高。
借款人借钱时能抵押的资产也上升了，于是又可以借更多的钱，杠杆越用越大，房贷的门槛也越来越宽松，什么海外收入啊，两张工资单，一封雇主信，tax return draft 通通的都可以借到钱。
在那个时代很多收入不稳定、还不起贷款的人，获得几百万银行的贷款也许不是件难事。
虽然这种贷款风险很大，但是在市场普遍乐观的情况下，大家觉得这样的贷款也不会出什么问题。
就这样，贷款推高房价；房价高了，会吸引更多人买房。
想买房没钱怎么办？那就接着借钱。买了一套还不够，还要借更多的钱，买更多的房。
大家都要买房，可房屋的数量有限，会带来什么结果呢？
当然是房价上涨，开发商拼命的建，土地价格贵的离谱，房价继续卖的离谱，投资者接着高价买入。
最后家庭债务负担能力像橡皮筋一样越拉越紧，一旦遇到一点点影响现金流的危机，这根皮筋就会崩断。
这就是2014年-2019年澳洲房产的缩影。
有十多年前美国次贷危机的例子在先，澳洲的政府与金融机构早已看透这一切所以才一个劲的出台各种政策去缓解目前的个人信贷压力。
假设政府和银行不采取任何行动，那么在今年的下半年有多少人因为供不起房贷而纷纷卖房。
再加上目前市场上的余量，市场的房屋供应量可想而知。
当房价比贷款的额度还低时怎么办？
所以我们离个人信贷危机已经比想象中的要近，甚至就差那一小步。
今天我写这篇文章的目的并不是来否定房产投资，相反我还是鼓励大家继续关注房产投资。因为地产和金融都具有周期性质的，长期的理财还是要靠不动产。
关键是要懂得如何设计房产投资结构，规避掉在投资过程中可能遭遇的一些风险。俗话说：“吃一堑，长一智”。
通过这次“疫情”事件，给我以下启发
01
房产投资是双刃剑，不是买的越多越好而是越精越好，一定要量力而行。
哪怕危机过后房市复苏，一定也要注意现金流，提前考虑一下极端情况，让自己有一定的财务弹性。
02
集中精力的去提高个人的主动收入，别太相信什么被动收入的那些销售话术。
被动收入需要强大的主动收入来供养，主动收入强了，才可以带动自己的被动收入模型，顺序绝不可以颠倒。
03
该割肉时必须割肉，学会剥离自己的不良资产。
既然错了就要及时的调整资源以便赢得下一次投资周期。
04
利息支出一定要时刻关注，这不是在算小账而是投资成功与否的大账。
05
资本增值与租金回报的选择因人而已，不要把别人的公式套到自己身上。
感谢阅读，下期见！
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