最近的地产市场，有从疫情的冲击中回暖的迹象，在商业地产方面，租赁和销售的咨询量上升。
由于上半年的经济形势整体比较低迷，大量投资资金开始转向投入风险更低，现金流更稳定的零售类物业市场。
这些买家中很多都是首次购买商业地产，从这类买家口中我最常听到的问题就是：
到底什么样的位置对于商铺来说才是好位置？
对于商铺来说，地理位置没有绝对的好与坏，不是说远离市区的商铺就一定不如市中心的位置好。决定商铺位置优劣的因素为以下几点：
01 商业需求量。
地区人口基数稳定，购买力强。已有的商业无法满足该地区人口的需求，没有商业过饱和的现象。
一般情况下，国际标准商业人均面积为0.8-1.2平方米之间，对于人口相对于其他国际都市较少的悉尼，这个数字可能还要适当降低。
（SGS Economics and Planning 2018）如果比例超过这个区间，则说明该地区过饱和。但是也不是说商业人均面积越低就越好，如果数值过低，则说明该地区的商业气候不成熟，没有形成商圈，也不宜投资。
02 人流量。
人流量的大小，在这里我们需要判断两个方面。一是整个地区或者商业街区的人流量，二是路过目标物业门口的人流量。
在挑选合适的投资物业的过程中，很多新手投资人会混淆区域人流量和门前人流量。
对于一个商铺来说，门前人流量是最重点的参考，而区域人流量只是辅助参考。
基本上具备以上两个特点的商铺，如果是以合理的市场价买入，都会是一个不错的投资选择。
但对于暂时还在“商业地产投资的新手村”的投资者来说，在选择物业时，还有两个必备条件：
01 价格适中
很多初入商业地产投资领域的买家都倾向于买一套价格相对不太高的物业，先试试水，在循序渐进的将更多资金投入其中。
02 面积符合业态需求
在多数情况下，最容易出租的商铺一般在100-200平方米之间，这个面积是绝大多数小生意主（租客）能够接受的面积，一般售价也是入门级买家比较认可的。
Q:
那么在众多种类的零售物业中，哪类商铺具备以上所有要素，四角齐全呢？
A:
社区商业和邻里商业区的商铺。
什么是社区商业和邻里商业？
社区商业是依托一个大型社区，或数个中小型社区构成的"商圈"，主要经营与居民日常生活密切相关的各种业态。长期以来，拥有庞大且稳定的消费客群，营业收入稳定。
邻里商业是社区商业中的一个类别，是为了满足单一住宅区购物和服务便利需要而发展起来的无规划的购物区。
社区和邻里商业区的商铺一般适合各种各样的业态，比如服装、药店、地产中介、便利店、精品超市等。
简单的来说，就是Suburb里小商业街的商铺。
从长期的发展来看，"小而美"的社区化零售业态将更符合新形势下消费市场的客观需求。
由于其稳定的投资回报，和较低的投资风险，社区/邻里零售物业不仅仅收到了个体投资者的追捧，更是由于其租金在现在不确定性较强的市场上吸引了大批的商业地产基金和投资银行的目光。
社区购物区比如 Lane Cove的Longueville Road↓
比如Crows Nest的Willoughby Road↓
邻里商业比如Lindfield Village↓
Pagewood的新型社区的住宅底商↓
社区/邻里商业的优势
社区商业由于地处生活区，会衍生出相对集中的消费区域，客群稳定。多数以住宅楼底商或临街商铺存在，因而具有大型商场店铺所不具备的便利性，相对受到电商发展的冲击小。
凭借住宅项目住户的无缝对接的近距离优势，会积聚一大批长期稳定的消费群，并成为满足社区人们一站式生活消费地。
尤其像悉尼这种住宅密度相对比较小的城市，社区和邻里商业的辐射范围就更广。一般在house区，一个邻里商业体可以服务周边5-6个区。
另外，相比大型商业中心区的商铺，社区商业店铺大多面积较小，投资门槛也更低，且经营灵活，因而更加受到青睐。
如何选择社区/邻里商业区商铺呢？
除了我们前文中提到的四个要素以外，如果选址在周边拥有较大的住宅区或者靠近大型商业体，比如购物中心等，则商铺将更具潜力。
另外，买家在下手购买之前，需要仔细研究的还有物业本身。如我们前几篇文章里面所讲到的：
1. 楼龄是否过长，有无不符合现行建筑标准的装修。
2. 市政规划用途上是否有任何限制。
3. 房屋的水电煤气，通风设备容量等。
4. 如果是分契式物业，调查物业报告，确认大楼是否有建筑缺陷等。
写在最后
投资社区商铺是零售物业投资中一种比较稳健的选择，可以说是一个商铺投资班级里的“中上等生”。
虽然没有最高的回报率，但是长期稳定，风险较低。同时，社区商业的业态比较容易理解和掌握，适合投资新手作为一个首次置业的选择。
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