这是一篇写于今年2月，悉尼封城之前的文章，想想还是发给大家看！
《悉尼地产人设崩塌》那篇文章火的莫名奇妙，原本以为这篇文章最多也就1000多阅读量，结果静悄悄的冲到了8000+，留言多的一个手机屏幕都装不下。在此还要感谢各位粉丝的厚爱，不管是白粉，黑粉，真爱粉还是爽身粉，你们的关注就是我的力量。
我记得我人生第一次文章阅读量过8000的时候，还是两年前去公众号Alice悉尼宝贝买了一个头条，当时的想法很简单，不为吸粉，不为出名，就要想说几句话。想让这几句话让更多人听到，因为当时有亲戚朋友投了布里斯本，亏的还蛮惨的。
作为多次投资楼花的一个投资者，以前的我一直心里有很多疑惑，例如我投资房租金都比去年每周降了20块，投资顾问还能引经论据的告诉我，现在悉尼处于缺房状态，租金回报是最好的时期。
再或者有人告诉我悉尼可开发用地不是很多，好地少所以地产开发不是那么容易的。结果我在离市区15公里内西某区的投资房附近，不足800米的范围内一口气拔地而起七八栋大楼，仔细数数就算没有上千也有400，500套左右。附近既不近商场，也没有很近火车站，而且火车站附近盖的更多。
我得到的信息一直是悉尼短缺住房，可是事实上明显和我们看到的一切情况不相符合。我当时心里的桥段就像电影《小丑》里的那个亚瑟，“到底只是我，还是世界变得疯狂了”。
当我把疑惑告诉我所相信的投资顾问时，他们指导我心态上要学马云，巴菲特，好的时候买，都涨了还不买吗？不好的时候也要买，别人恐惧你贪婪。在投资方法上要看长线，眼光要长远，最好是50-60年，100年为最佳，这样才能家业长青。记住只要时间长，没什么不可能的，恐龙也是可以被熬死的，在人类的历史长河里房子买贵了算什么？
毛主席说，我正式劝同志们读一点书,免得受知识分子的骗，此话正是我内心的写照，就这样万邦金融公众号诞生了，与其说我在写文章，不如说我在写学习后的笔记，我在给自己排毒，顺便分享给大家。
今天这篇文章是《悉尼地产人设崩塌》的延伸。那篇文章我最郁闷的是中介觉得我在危言耸听，看空市场，叫大家别买房。一些原本就对中介吃瓜群众，认为我是在骂中介，为我鼓掌叫好。
多军以为我看空，空军以为我看多，我夹在中间里外不是人，真是太难了。
其实那篇文章只有一个主题，但是被人解读出了太多别的意思。文章的主题是悉尼虽然有移民的流入，但这个人口增量对应市场上房子潜在的供应量，远不可能达到中介一直宣传的“悉尼市场会长期供不应求，买哪都行，买哪哪涨，房子一直供不应求的状态。”
悉尼目前的人口流入能帮忙维持目前房价水平，保障房价不会往下走，但想要好的投资回报，甚至超额回报，你得看存量市场。
什么意思呢？
这是我在政府网站规划署网站上截下来的图片，绿色柱子代表过去5年整个大悉尼总共造了多少套房子，蓝色是预计未来将会造的数量。
绿色柱子显示从2014年-2019年的5年期间悉尼总共建了17万6千套房子。那悉尼的人口增长呢？
悉尼5年人口增加了29万人左右。如果把29万算成3人一户，悉尼住房需求量约等于10万套左右。就算考虑悉尼内部会有一些从外省和海外来的流动人口，目前的房屋数量是供过于求了。
在目前供大于求的市场里，区域间会进行争夺存量的厮杀。
例如这则新闻，开发商Mirvac 前总裁将会计划在waterloo建469套公寓。
如果我们算3人一户，那464套大约能容纳1392人，约等于waterloo总人口的9.6%。我们看到上面的数据是悉尼每年人口增长大约为1.6%左右，这还只是一个楼盘。整体城市人口增长是1.6%每年，但你这个区异军突起自己能一区人口增长9.6%，这显然不现实。
北上广是吸干二，三线城市的精英，waterloo如果这些房子盖好还能全部租出去，那吸的一定是别的区域的血液。
以Hurstville为标杆的南区一直是华人的聚集地，有成熟稳健的商圈。可是现在的华人小家庭热衷在北边置业，南区越来越被少提起呢？因为西北kellyville一带的开发分了南区的存量。人们可以不用忍受老房子了，可以花同样的钱住地小但房子更新的house land，符合中产的体面需求。
为何以前Burwood，Strathfield为代表的内西区域，租房一直一房难求，学生租房排队，但现在学生市场不如过去兴旺了呢？答案是因着Mascot，Waterloo，Zetland一带的新楼盘开发，分走了很多学生租客的流量。
在增量不足的情况下，大家争夺的就是现有的存量市场，一个区域的兴起，自然代表一个区域的衰弱。
为何waterloo公寓能租出去，因为离市区近能吸到血。为何North Rock公寓挂四周免租，因为吸不到其它区域的血，只能拼价格战。这个原理你是否理解呢？
短期内因为开工率的下降，悉尼会出现缺房的状态，但长期随着土地的释放，而移民又没有大规模放开，大家彼此争的就是存量市场，所以不是买哪哪都涨，房子还是地段都要精挑细选的。
这种地图显示悉尼未来的房屋供给主要集中在哪个区，紫色越深代表供给越大。
过去5年主要集中释放房屋是上图中5个council。下图是未来5年的放量最大的council。当然因为很多开发商已经停工，实际数字会好很多，但供给依然不小。
在没有明显的移民利好情况下，我会在选筹上下12万分功夫。
这些数据其实还不够详细，其实你再进一步细分，会发现更多数据。如blacktown的公寓大部分会建在blacktown市中心，以两房公寓为主。House land主要集中在Riverstone，Schofield，the ponds 和Marsden Park一带，300平地大小的4房house为主。Blacktown靠近火车站500米内的house是稀缺产品，基本被瓜分完毕。
巴掌大的地方就有太多学问在里面。
把这些搞详细了，基本哪能买，哪不能买，什么产品可以买你自己会一清二楚。
细节是魔鬼，细节决定成败。当有人问悉尼房子供大过求了吗？你给的不能是 是或不是，而是什么council里的什么区域的什么产品是过剩的，什么council的什么区域的什么产品值得投资。
悉尼房市不是铁板一块，不能一概而论。
看到这有人会问，万邦君看到这些，我觉得投资悉尼没啥意思啊，如果人口不能成批量快速流入，房价怎会暴涨呢？
首先如果房子开工速度赶不上人口的速度，造成房价暴涨，其实对投资人并不是什么好事。因为每一次房价暴涨，代表财富快速的进行了重新分配，会引起很多人的抗议了不满。像上一波悉尼大涨，引来了一系列后续问题，如削减移民人数，取消海外收入贷款，强制投资人贷款本息同还，收取空置税等。
智慧的长者教导过我们，要闷声发大财。那种吃毒药涨内力的房价上涨，是维持不了多久，既招惹民愤又吸引政府调控，房产容易大起大幅。
慢牛才是王道，这时比的就是眼光和Add value。
温和式的上涨要学会两门技术，
一个是掏笋，懂得怎么找便宜货，慧眼识别房子的潜力。
第二点好的区，好的房子，正确的投资产品该涨还会涨。
我从来澳洲第一天就有人告诉我，澳洲会计过剩了，但神奇的是很多企业还在求贤若渴的招会计，为什么呢？因为会计毕业生很多，但有经验的，能力过硬的很少。有经验，能力过硬，还高学历的少之又少。
值得你投资的房产不到1%。这是一门技术活。
文章的结尾我解答一下一些奥克兰读者的问题，他们问像悉尼这样高密度公寓会不会在奥克兰蔓延开来，并造成供求关系失衡，把奥克兰变成Parramatta。
我个人认为至少在5-7年奥克兰发展不起来高密度公寓，理由如下：
1。第一点是奥克兰缺乏高密度的土壤，奥克兰和布里斯本一样，当地的local可以租住在公寓，但自住还是想买House或TownHouse，所以根本卖不动。你看哪怕是墨尔本这样的大城市，公寓也是半死不活，卖的绝没有house land 好。尤其以前奥克兰出现过公寓漏水事件。
2，新西兰以前是准许外国人买二手房，而在澳洲一直以来外国人只能买新房，所以澳洲靠着这个政策培养起了很多华人和西人主推楼花的project marketing 公司，从理念，话术，人员管理形成了成熟的商业模式，能帮忙把项目卖出去。奥克兰现在缺乏这样的机构，外国人过去都买二手。
3.高密度的发展对基建要求高，奥克兰交通还是以开车为主，火车速度比公共汽车还慢，没法承载区域内人口大幅增加，唯一公共交通比较发达的就是南区，那里量也不少了。奥克兰应该会走中国特区试点，在中区，北区选1-2个区出来建那么一两栋高密度大楼，中区应该会拆厂房建。
高密度是未来区域，也能拉动经济，但在奥克兰将会是一个漫长的过程，一旦真出现了，奥克兰市场太小怕会吃不消。
新西兰房市最大的变数就是在台上的左逼政府，第二套投资只能贷款65%的骚操作，跟中国房市调控的力度有的一瓶，还有政策的天平不断倾斜到租客头上。
以上问题就不单独写一篇了，但这都是我的思考，欢迎和我探讨。
感谢您的阅读，我是万邦君。
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