悉尼和墨尔本将是受澳大利亚人口增长水平骤降影响最大的城市。
毕竟这两座首府城市更容易受到澳州由移民带来的巨大收益的影响，并且整个房地产经济都是依靠每年预期新增的8万至10万移民建立起来的。
这使得东海岸的悉尼和墨尔本，与其他受移民水平变化影响较小的首府城市，例如阿德莱德、布里斯班和珀斯，处于不同的位置。
这些地方的经济增长已经放缓了多年，即便澳洲一直以来所重视的移民潮仿佛迎面撞上了一堵高墙，那里的房地产市场也几乎没有进一步下跌的空间。
但对悉尼和墨尔本来说，这将是一个巨大的冲击。
咨询机构SGS Economics & Planning的经济学家及合伙人Terry Rawnsley表示：“悉尼和墨尔本的房产市场受打击最大。”
住房需求将是移民水平冻结最直接打击的领域。Rawnsley为每个城市描绘了两种情景——速度更快、更浅层的V字型复苏，以及更为深度的衰退导致的较为缓慢的回暖。不管怎样，数据透露的信息都十分严峻。例如，到2021年，即使是V型复苏，墨尔本的人口增长水平也将从疫情之前预测的105,839人减少一半以上，跌至47,367人。而在深度衰退的情境中则更为糟糕，城市人口增长仅为34,432人。
悉尼的前景更令人担忧。Rawnsley预测，明年悉尼的人口增长将减少近四分之三，从他早些时候估计的92,505人下降到24,256人；如果下降幅度更大，将减少五分之四的新增人口，至18,113人。
到2025年，这两个城市将再次复苏，但对住房需求的打击将是极为严重的。
持续时间较短、程度较浅的移民水平下降，将导致2019-25年度墨尔本的住宅总数相较此前预计的21万套减少4.45万套，而更为深度的移民水平衰退将使住宅总数下降的幅度高达6.05万套——需求减少21%至29%。
在悉尼，Rawnsley曾预测在至2025年的6年中，房产需求将增加20万套。这一数字将在移民水平下降幅度较小的情况下，减少4.6万套，但在严重的情境中将下跌23%-34%。
Goldman Sachs经济学家Andrew Boak表示，人口下降还将使澳大利亚此前平衡的房地产市场陷入严重的“供应过剩”，对租赁和销售市场都造成打击。
他表示:“我们的基本预测是，房价将从最近的峰值水平下跌约5%，到2020年结束时，将与2019年底的水平基本持平。”“就地区而言，我们预计下降将向悉尼、墨尔本和布里斯班倾斜，其他地区的降幅较小。”
不仅仅是住宅地产。据房地产经纪公司Savills估计，在商业领域，由于国际学生人数大幅减少，学生公寓的收入将出现2013年以来的首次萎缩。
但即便如此，该行业的投资者通常都是有耐心的机构，因此被迫出售不良资产的风险很低。
澳大利亚房地产市场面临的最大风险是病毒的持续存在。如果遏制疫情的努力失败，冠状病毒仍是全球的威胁，那么海外移民水平的低迷将持续更久。
Boak说:“海外净移民数量将保持在微不足道的水平，住房‘过剩供应’将保持在高位。”
削减接纳澳大利亚永久居民的政治风向，可能也会降低移民数量恢复的水平。
然而，房地产行业并不希望如此。他们指出，除了住房需求外，吸纳有技能的适龄移民对于支持老龄化社会的需求至关重要。
“人口增长至关重要，”土地重新规划公司EG Advisory董事总经理Shane Geha说。
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