根据看空房市的分析师LF Economics的数据，房地产市场已经转向更糟糕的情况，进入了债务融资推动的资产泡沫破灭的下一阶段，可能导致2019年房价的名义价格下跌多达25％ 。
该集团由林赛·大卫 (lindsay david) 和菲利普.苏斯 (phillip soos)创办 ，二人撰写了有关房地产市场繁荣和萧条的书籍，列出了18个对悉尼和墨尔本房市带来极大压力的因素。
他们的基线预测是2019年的房价会下降15％至20％，最高可能到25％。
房价压力的主要因素之一是1200亿的仅还利息的贷款陆续从现在到2021年期间转向本金和利息同还。
LF Economics在一份名为《浴血重生的开端》的新报告中说道：“银行和监管机构已经软化了对这些借款人的强硬立场，给卖家更长的时间出售或延长只还利息的期限”。
“尽管如此，由于转换本息同还后，债务偿还额将提高20％至50％，许多近期的借款人将面临相当大的财务压力。”
信贷紧缩
接下来的五个因素与日益增长的信贷紧缩和银行皇家委员会调查后银行业务运作方式的变化有关，包括加强了对贷款申请的支出核查, 以及APRA引入的7％的最低利率底线。
报告称：“研究表明，银行现在以7.3％的平均利率计算发放抵押贷款。这与对借款人支出的严格审核具有相同的效果，减少了最大可贷款额度”。
LF表示，综合信用报告将在7月份全面展开，允许贷款人看到借款人的完整信用记录，在7月份分阶段实施新的开放式银行政策时，银行利润将承受压力。
五阶段泡沫破裂
LF说：随着悉尼租金收入下降，抵押贷款拒绝率上升，欧泊大厦暴露出的普遍的建筑缺陷以及即将发生变化的负扣税政策，市场越来越脆弱，现在正进入泡沫破灭五阶段的“第三阶段” 。
前两个阶段围绕着价格下跌和取消项目，而第三阶段是指房地产价格下降幅度超过“业主可接受的阀值”。
“2019年的房价的压力越来越大，我们认为悉尼和墨尔本的房价会加速下跌。在我们模型的基线情景中，预计2019年悉尼和墨尔本的名义房价将下降15％至20％”。
“如果金融和住房市场的恶化程度超过预期，那么名义价格最多可能会下跌25％。”
该集团的研究表明，房价不仅会继续下降到六月，而且价格下跌的速度将加速。
这项研究的假设前提是近年来抵押贷款债务增长很大程度上推动了房地产业近几年的繁荣。
尽管其他经济学家对房市有类似的看跌前景，但LF的看法是市场中最极端的一种。
AMP Capital首席经济学家Shane Oliver预测今年悉尼和墨尔本的价格将进一步下跌15％。
澳大利亚国民银行（National Australia Bank）经济学家戴维•德加里斯（David de Garis）对近期拍卖清盘率的反弹是否会持续存在持怀疑态度。
然而，SQM Research坚持其11月预测的基准场景，悉尼和墨尔本2019年全年房价将下跌6％至9％，称专家过度看空房市。
SQM的路易斯.克里斯托弗说：“要出现这么大幅度的下跌[2019年高达25％]，需要有市场恐慌......悉尼和墨尔本仍有买家，”。
“在这个房地产周期中空头有意忽视避免讨论的问题是，房贷违约和欠款的情况仍然非常少。目前还没有太多的强拍活动。市场恐慌需要大量的强制卖出的出现，我们目前没有发现这样的情况“。
“我们看到很多想要出逃的房地产投资者希望在房市进一步下跌之前退出，但他们不会不惜任何代价退出。”
“还必须有较低的拍卖成功率才能有25%大幅度的下降......目前要价下降的幅度年化之后也没有这么多。”
不过, 克里斯托弗警告说, 一旦负扣税被废除, 对房地产市场的影响会非常可怕, 因为这将引发衰退, 推动房价进一步下跌。
https://www.afr.com/real-estate/ ... her-20190225-h1bpfc
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我把专家絮絮叨叨的话认真的看了一遍，发现利空其实已经差不多出尽了，
从全球的大势来看，接下来应该是平稳或看涨了
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译者注： dynamic LVR
APRA has suggested that banks shouldn’t use dynamic LVRs to calculate their capital adequacy requirements. In other words, if a loan was approved at 95% LVR and in a couple of years the property had increased in value and the loan is at 80% LVR now then the lender should still set aside capital as if the LVR was at 95%.
That means that 95% loans will cost the banks more to fund in the long term.
APRA认为银行不应使用动态债务资产率来计算其资本充足率要求。 换句话说，如果贷款以95％LVR批准，并且在几年内房产增值，贷款为80％LVR，那么银行仍须按照LVR为95％留出资金。这意味着95％LVR贷款长期来看，银行资金成本更高。
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市场
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居然没有反对意见
location不是最好的上涨理由么
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看来利空尽，房价涨啊！
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房贷违约和欠款的情况仍然非常少。目前还没有太多的强拍活动。市场恐慌需要大量的强制卖出的出现，我们目前没有发现这样的情况. 这个比较有说服力。
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有些东区比较惨，今年买house的价格相当于一年前unit的价格
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最大的利空其实是新建apartment的供应量，市场必须消化掉这部分存货才能有起色。
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其实专家和经济学家一样，也分多军和空军，读者要有自己的判断。
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能否给个连接？
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第十九个理由就是
层主不买
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任你十八个还是一百八十个理由，地产中介和投机客只有一个：房价要涨！
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这种没法提供连接，自己关注的区，个人观察的结果，也许不准
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现在才进入多头陷阱阶段，可能会有个小小的反弹
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对悉尼而言，贷款缩紧，人口外流，租金下降，生活成本上升，工资基本不涨，公寓楼盘供应巨大。最重要的是市场信心低迷。房价怎么涨？
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房价要跌，物价要涨，双煞啊！
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哪需要这么理由，一个理由就够了，银行不贷款，或者大量收回贷款
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月有阴晴圆缺
房价有上涨下跌
淡定！
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就是美国的缩表加息造成的全球的资金紧张， 中国经济放缓， 贸易战带来的阴影等的大气候， 和澳洲本土的前几年房价上涨过快， 需要调整。
现在美国那边开始转向， 中国股市也大涨， 贸易战缓和， 一系列的信号表面现在已是底部缠绵期。第二季到下半年正面的因素就会转递到澳洲。
现在澳洲房市过度看空有风险。正确的做法应是做好资金准备， 下半年抄底。
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澳洲是自由市场， 如果算上汇率，还有利率对海外资本其实涨得不多。 2012年那会儿，澳币对美元几乎1:1， 现在0.72 ， 利率5.5% 左右， 目前利率跌了25% ， 汇率跌了30% ， 对海外资本来说简直就是没有涨。
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我觉得多头陷阱阶段是2017年。
2015年第三季度悉尼房价第一次下跌，2017平稳上涨。2018暴跌。所以多头陷阱我认为是2017。
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赞同
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房地产市场不同于股市和外汇，不存在什么利空出尽之类的。因为没有什么超短线/短线，交易周期都是以年为单位的。
比如，取消负扣税出台，一个利空因素就会影响市场很多年。
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多头陷阱后一般涨不回之前高位，但是16年初调整后，17年又往上涨了一段
现在更可能是多头陷阱，因为市场紧缩会放缓一段时间，一些有钱的多头想抄底导致轻微回调
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房地产是不动产。
股票和票据是动产。
流动性不一样。
问题个地区地价跌了吗？ 等地价跌。
还有汇率跌，引发外资买房。
总之现在一系列政策对房价不利。
就看大局了。
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我就是喜欢看理智的，有经验的投资大神们心平气和的客观评论来涨涨知识避避雷
那些扯破嗓子无厘头看空看涨腰斩EC的戾气客们真的算了。
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利空出尽起码得等到新州和联邦工党选举上台啊
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