作者: Martin North
许多报纸周末都刊登了DFA研究报告,报告显示:贷款标准收紧后,被拒绝的抵押贷款申请数量激增,这意味着许多家庭无法在市场上获得低利率的再融资。
由于皇家委员会对银行借款规则的严格收紧,在不到一年的时间里,再融资被拒绝的数量大幅上涨,接近半数的业主现在被迫留在现有的抵押贷款。用户可贷款额度削减了30%,坑住了许多财务紧张的客户,包括一些因“周期外”加息而陷入困境的客户。信贷紧缩也打击到房产买家,对房地产市场产生了巨大影响。
信贷紧缩源于银行对借款人评估的两大转变。
根据瑞银(UBS)银行分析师的数据,银行大幅上调家庭支出的估算值 - 现在普通家庭的最低支出比原来高出三分之一。
除此之外,必须提供将家庭成本细分。皇家委员会在3月份揭露银行对家庭支出的估计宽松到近乎违法之后,银行已经落实了新算法,在某些情况下,要求申请人提供每周,每两周,每月,每季度和每年的花费,包括酒、护发品、鞋子、宠物、看病等多达37个类别。
基于对52,000个业主的调查以及来自各种官方来源的数据,我们认为现在十个家庭里有四个,现在难以获得再融资。这意味着,这些家庭基本上成为目前获得房贷的囚犯。据估计,7月份有31,000户家庭的再融资申请遭到拒绝,而去年8月仅有2,300户房贷申请被拒绝。
网上比价服务Mozo的贷款专家Steve Jovcevsk说: “为数众多的人上了船下不来。” 寻求再融资最常见的动机是通过更低的利率来省钱。因为生活成本的上涨速度快于工资,加上只还利息的投资贷款的利率上升,导致许多家庭都受到了压力。这些家庭在寻求转贷时面临的主要问题是:因为皇家委员会和澳大利亚审慎监管局的打压,银行现在对“合理贷款“的定义与六个月前不同”。因此,贷款被拒,尤其是转贷被拒数量大幅增加。
如银行网站抵押贷款计算器所显示,家庭借贷能力受到削减。与一年前相比,贷款计算器显示出可贷款金额低了30%。对不少人来说,借贷能力的降低幅度还超过30%。瑞银银行分析团队负责人Jon Mott表示,对于税前收入为80,000澳元的家庭来说,可贷款额度减少42%; 对于每年15万澳元税前收入的家庭来说,可贷款额度减少了34%。
Mozo的Jovcevski举了一个实例:一位去年获得预批可贷款63万澳元的借款人,工作和收入没有改变,最近作预批只有48万澳元。
Jovcevski说这对房地产市场的影响是极为严重的。 “合格买家少了”。借贷能力减少将拖累房产售价,并最终降低房产估值。
Jovcevski说“房贷囚徒受到了双重打击,”。 “房产的估值降低了,因此房产净值最终可能低于20%,所以转贷时必须再次支付贷款人抵押贷款保险”,。
澳大利亚银行业协会首席执行官安娜布莱表示,为了满足审慎监管局APRA更高的抵押贷款标准,银行必须进行合理调查,但她表示,“房贷囚犯”一词并不能反映住房贷款市场竞争激烈的事实,银行依然在寻求吸引新客户。”
Mozo的Jovcevski表示,寻求转贷的业主应该在申请前几个月减少开支,并确保按时支付所有账单,这样才能增加成功再融资的机会。”
马克休伊特是每月完成10,000个住房贷款的AFG的经纪人和住宅部总经理,他表示,支出较多的家庭,如果房产有足够的净值,信用记录和还款历史良好,必要情况下有能力大幅削减私校学费这样的大额开支,仍有可能获得贷款。
有些首次置业者要签署文件,书面承诺削减支出,才有可能贷款获批。
Opica集团的负责人布雷特斯宾塞说道,“想获得房贷,就必须做出牺牲 - 削减非必要开支。Opica该集团向经纪人销售专业软件,可以计算潜在客户需要削减多少开支才可能获得贷款”。
得到这个数字后,经纪人要确认申请人同意削减相应的支出,否则银行将采用更高的原始费用进行计算。
抵押贷款经纪人需要比以往任何时候更多地关注家庭开支,但当然,家庭承诺将削减开支来获得贷款,并不等于明确的相应的现金流。
因此,即使在这个更加严格的市场环境下,房贷行业仍在努力寻找规避、降低可负担性规则的方法。值得注意的是,根据审慎监管局APRA的最新数据,目前新增贷款中,超过5%不满足标准评估标准。
这表明,即使是现在,银行贷款标准仍然不算是最严格的。这意味着房价会进一步下跌。
成功预测澳洲信贷紧缩的瑞银团队最新消息是,房价不仅会进一步下跌,而且跌得时间会更久,这轮下跌周期也会比1990年后的所有下调周期都要长。主要原因是澳大利亚央行既没有意愿,也没有能力拯救房价,因为息差已经接近于零:
...瑞银预计房屋贷款总额将累计下降20%,房价将下降5%以上;贷款上升20%-40%和房价上升10%以上的可能性渺茫。如果房产需求下降(比如税收政策变化),房产前景将更为消极。
由于缺乏政策宽松,明年房价可能会继续下跌,这是几十年来时间最久的房价下滑。
https://www.macrobusiness.com.au ... 47-credit-crunches/
评论
房子涨不了拉 最近
评论
哎。。。不知道说点啥好。
评论
唉,我有一套西悉尼大学附近的投资房就被房贷困住了,被涨了两次息,转贷也转不走,空了八周多,降了租,才租出去。
评论
谢谢楼主翻译,文章分析比较中肯,比单纯的多空口号有内容多了。
评论
银行不放水,房价只能继续DOWN DOWN DOWN了
评论
你不是固定了吗?还涨息?
评论
嗯,固定了三套,就剩这套浮动被坑住了,转贷不成功。。。
评论
那么多房子,厉害。
评论
论坛里好多买房的啊 看着房市不错啊
评论
请看我幸福的泪水。。。
评论
低押贷款而已。就是不让 炒房。不断 低押贷 不断炒 1 2 345678.......间。
评论
房奴的冬天开始了
评论
再加个利息 就知道谁在裸游了
评论
嗨嗨……
评论
银行却在拼命找客户
评论
不能放走老客户,就这么简单
评论
明晃晃的大刀,在腰那儿晃悠。
评论
评论
来了就别想走
评论
“家庭承诺将削减开支来获得贷款”,这是什么鬼?以前听到的说法,经济不好的时候不是应该鼓励大家消费么?
评论
文章重点:“成功预测澳洲信贷紧缩的瑞银团队最新消息是,房价不仅会进一步下跌,而且跌得时间会更久,这轮下跌周期也会比1990年后的所有下调周期都要长。主要原因是澳大利亚央行既没有意愿,也没有能力拯救房价,因为息差已经接近于零”
看来还是再等等出手吧……
评论
皇家委员会就是澳洲的毒瘤
评论
刚需也贷不出款买不了房了?移民不断进来住哪里?那租金要涨的节奏?然后哪天银行放水,然后这段时间被憋着的刚需爆炸性买房?又一轮涨?
评论
关注
评论
开着我开心啊。
评论
倒不如说政府干预经济是毒瘤, 既不发展经济又要掐死房价, 等消费者信心完全丧失, 现在政府是搬石头砸自己脚
评论
房价下跌才刚开始。现在买房,以后有你哭的时候
大量IO到期,无法转贷,压力巨增。开始加息后,很多人死路一条
评论
IO多少年后就要被转成PI的?
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年,华人区受影响!只能乘巴士(组图)
- 据《逐日电讯报》报导,从明年年中开始,因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产?
- 据本月早些时分报导,绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联