新西兰关于90年代的漏水房问题

在新西兰

一直在这个论坛里潜着，最近准备买房了，所以有些问题来发帖请教下大家。

我最近看了个96年建的房子，外墙用的材料是TEXTURE CLADDING, 论坛里看大家经常谈到这类型的房子容易漏水。
这个房子结构我挺满意的，但是就是因为这个外墙的问题，所以一直不敢下OFFER, 所以想请教下大家，这类型的房子能买嘛？

（这套房子目前还剩两年半的EXTERIOR TEXTURE COATED HARDITEX WALLS的WARRANTY，这个不是太明白，请教下专业人士，如果漏水的话是不是有这个WARRANTY就能免费维修啊？）

因为是第一次买房，所以很多地方不明白，还得请大家多多指教。

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最安全的办法就是看都不看这种房子
那个年代造的8成以上都是用没处理过的木头做屋子的架构，水进去就开始腐烂
这种外墙根本就不适合纽西兰的地理环境（多地震）和天气（湿）即使现在不漏 10年8年以后也几乎可以肯定会漏
要重新装外墙的花费跟盖个新的房子差不了多少
如果frame 已经进水了的话 修了外墙也是白修
就算有warranty 你怎么保证给你warranty 的builder 不会破产倒闭呢？如果他以前造了很多这类房子 今后一定很多人找他算账 他就算不趁早破产 也赔不了多少个
漏水房可以跟city council 去claim 但要在10年的限期内（96年的已经过了这个期限） 而且就算city council 认账了 也还要很长时间才会赔 还不是全额赔
就算你的房子是第一千零一间绝对不漏的但你想卖的时候 也很难卖

对于这种房子我是绝对不看的 就算是2005年以后新盖的我也不会看 还是砖或者weather board 的最可靠

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千万别信WARRANTY. 就是一张废纸........

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谢谢前辈们的建议，看来我还是得好好考虑考虑了。。

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2# 好事之徒 非常

非常同意

主要是看房子建造的时候，有没有偷工减料

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don't even look. no matter how nice it might look............ nobody can afford that!!

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。。那新房2006之后的材料也是有问题吗？
为什么也不考虑呢？？

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新的是按新的规范来盖 但谁能保证政府的新规范就没有问题呢？90年代的时候政府也认为它的建筑规范没有问题 结果弄了8万间漏水房 （其实就算你不买 只要你在纽西兰缴税 你最后还是要为这些漏水房埋单 不过那是另外一个话题了）
在我看来 唯一的保证就是时间的考验 砖/木的外墙和传统的建筑方式在这里经过200年的实践证明 是保证质量的 （在惠灵顿 到处都是过百年的老房 还能顶得住惠灵顿的风风雨雨）

另外从技术角度（我不是搞建筑的 这个不一定完全对）那种plaster 的外墙跟房子木结构的冷缩热胀系数是差别很大的 所以更加容易造成裂缝 不适合木房子 除非你的用钢筋混凝土盖
就算买到质量有保证没问题的 这种外墙也需要很高的maintenance 每两年就要检查和维护 保证没有裂缝的出现

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2# 好事之徒


人云亦云！可悲的是居然还自己得出“那个年代造的8成以上都是用没处理过的木头做屋子的架构”的结论来！你知道Acceptable Solution B2/AS1是哪年开始实施的吗？连leaky homes为什么漏水都没弄清楚就跑到这里鼓噪，为什么所谓的plaster 外墙的房子口碑那么差，除了材料本身在设计和安装上不适应新西兰的天气状况，还有一半是坏在你这种不做调查了解就一棍子打死的好事之徒嘴上。

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楼上的很正解，买老房子比新房子便宜点，如果能买新房子肯定不买老房子了，但有的老房子有一定的升值空间，

其实新西兰的房子造的还是比较好的，不是很多房子漏水，如果有这样的情况也很容易找到原因修复，而且新房子

也有这样的漏水等等情况，  只是你刚住进去还没有发现，过2年问题就是慢慢出现也是不可避免的，我有个朋友

前年买的新房子，去年发现房顶有浅浅的水印，真郁闷呢。。老房子你看的时候还能发现问题，  新房子就的住

久了才能发现。买放房真是个头疼的问题哦，  ，  就是怕化了钱还没有买到自己满意的。

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这个结论不是我说的 是给我们做过5间房子builder report 的realsure 说的.

我不是做这行的 但基本漏水的原因我还是能理解的 （英文报刊上也已经说了很久很多了）旧标准的最大漏洞在于允许用untreated timber 做frame，当时的理论是房子是可以做到100% weather tight, 但是实际上纽西兰的房子从来没有做到过100% weather tight, 就是说所有的房子都会有不同程度的漏水 但是这种房子的外墙没有考虑到怎么让进去的水可以干 （所以新标准要求有cavity system 就是这个原因）而且因为是untreated timber 进水了就是腐烂的开始.
大家可以看看这个，很简单的plain english, 不是非要专业人士才能明白
http://www.consumerbuild.org.nz/publish/leaky/leaky-background.php

其实我也只是把这些年看房子和在网上做research 得到的结论跟网友分享一下，看得不爽你可以争论 反正我是从来不会看这种房子的 你喜欢买也跟我无关 希望你不要买到8万套漏水房其中的一套.

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我没说旧房子一定不好 本地人的观点是70年代的房子是最好的 那个年代是new zealand building history 的黄金时代
但70/80年代房子的外形装修都不合我的口味（装修还可以改 但外形就难改了）加上对90年代到2000年代初漏水房的担心，所以买新的也是很符合逻辑的选择而已

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而且希望到你想卖你的plaster 房子的时候 你已经可以说服社会上所有“不做调查就一棍子打死”的买家...
(至少我认识的圈子里 绝大多数人目前都持有我的观点 那种房子看都不看）