新西兰分割后自己保留一间作为出租屋,多年后卖要付税吗?


在新西兰


如题,如果分割自己已拥有多年的大地,比如建4间卖3间,算这3间是发展商商业行为,利润付所得税这没话说,但是如果我自己保留一间作为私人长期投资出租,若干年后卖大家觉得这要不要付所得税呢?


补充内容 (2024-12-2 22:36):
我已经去信问IRD, 要一段时间才有回复,在这先问问大家。

评论
目前来讲不算,有明线。。。以后有没有capital gain tax就不知道了。。。

评论

如果按照澳洲的CGT的话,在颁布前所得的物业不算CGT.

评论

明线也是这么说的。。。但是谁知道呢,目前不还没有cgt吗?根据明线经验是是颁布前所得的物业不算,但谁也不知道啊,你问ird,ird也是就目前手头上的信息告诉你,他也不可能预知未来呀。。。

评论

那当然了,谁也不知道以后会怎么变,我问的是按照现有的政策,唯有这样了。

评论

现有的不就是持有若干年没事。。。

评论
真的不如直接卖地划算。

评论
楼主,你一分四,盖四套新房,三个直接卖掉吗?为何不持有两年以上,过掉明线测试,就不用缴税了吧?

评论

我又几个顾虑,第一,这样做算不算商业开发行为,如果是的话,明线这个政策还适用吗?第二,自己持有要有资本啊,期间的利息呢?如果用两百万开发,按照6% , 一年就12万利息,4个房子每个600刀刚刚好抵。但是两年后那个屋况相比新房卖的价钱有差很多。所以到最后还是相差不是太多。可能我计算有错误,你觉得呢?

评论

全款可以。有贷款,时间就是金钱,两年的财务成本很高!否则,开发商不都这样玩

评论
先分割,然后再建。第四套账和前三套全部分开,第四套建房期间gst不claim,就基本ok。

评论

过了明线不代表你不用缴税。 开放行为 明显。

评论
过明线了啊  不需要吧?

评论

新增的3套,算商业行为,明线不适用,持有多久卖的时候都要交税,还不如直接卖

评论

开4个卖3个肯定是商业行为了,持有多久都要交税,未来卖,如果涨了,差价交税更多,还不如直接卖

评论

对啊,前3个应该是要付税了,最后一个等IRD给个说法。借钱来盖,一年包括本来的贷款,起码要15万,如果自己有这批资金还好,借的话到最后赚真的不多,还不如直接把地卖了。

评论
我想大家帮我核实一下我的估算,现在出租屋大约价值100万,有50万贷款,分割成3套独栋,大概每间12万作为土地成本,按2500每平的建筑费用每间建大概180平, 每间的建筑成本是45万,在加上分割费用每间5万,总共每间12+45+5=62万。三间就是186万,186万加上6%的利息最后大概是200万成本(包括拆除费)。

每套卖95万,总共285万,减去200万成本,有85万利润,85万利润按照39%的收入所得税,到最后到手是51万。这还未计算中介费,预算一年搞好卖出,不出差错,没有意外之事。这样算下来还是直接把出租房卖掉更好吧?

如果我自己持有一间,那么卖2间190-124=66利润,付39%税后就是到手40万,第三间花了62万减去到手40万等于还有22万贷款,等于市价95-22=73万剩余价值,这样好像会好一点。

补充内容 (2024-12-3 19:58):
哎呀,算错了,一开始是按照4间联排,所以土地陈本是12万, 现在3套独栋应该是17万了

补充内容 (2024-12-3 20:02):
这个不要看了,我下面再算一次。

评论

我想大家帮我核实一下我的估算,现在出租屋大约价值100万,有50万贷款,分割成3套独栋,大概每间17万作为土地成本,按2500每平的建筑费用每间建大概180平, 每间的建筑成本是45万,在加上分割费用每间5万,总共每间17+45+5=67万。三间就是201万,186万加上6%的利息最后大概是213万成本(包括拆除费)。

每套卖95万,总共285万,减去213万成本,有72万利润,72万利润按照39%的收入所得税,到最后到手是43万。这还未计算中介费,预算一年搞好卖出,不出差错,没有意外之事。这样算下来还是直接把出租房卖掉更好吧?

如果我自己持有一间,那么卖2间190-134=56利润,付39%税后就是到手34万,第三间花了67万减去到手34万等于还有33万贷款,等于市价95-33=62万剩余价值,这样好像会好一点。

补充内容 (2024-12-3 20:04):
但是持有这么一间虽然看上去是多了10万,但是地也小了很多,以后升值的潜力也没有原来那么大了。

评论

然后建房过程中各种遇坑,最后忙活半天不如直接卖了。。

评论

这个确实是,我自己建过一套,自己做管理,简直要吐血。

评论

17万的土地成本? 这个17万怎么得来的

评论

正解





评论

现在的房贷还剩50万,算作是土地成本

评论

你低估了费用。别踩这摊浑水,会直接上IRD LIST,你以后就麻烦

评论

如果我直接开发全部卖掉,还不如什么都不做就卖掉。现在看来这个蛋糕是给有资金和有非常有经验的人来吃的。

评论

你这是说了句大实话。。。。

评论

哦?这样算土地成本啊哈哈

评论

或者 你出地 他们出经验和上面房子开发的钱 你们合作 这个需要找律师问清楚怎么操作

评论

这个也有想过的,不过具体怎么磋商也应该不容易。人家有200万,如果只图那十几万的利润,还不如存在银行里面。

评论

对的,你不是职业开发商或者BUILDER,现在这个行情搞开发,纯开个寂寞。联排真正赚到钱的都是BUILDER和中介,投资者基本就是喝个汤

新西兰房产

东区 Flatbush 可负担好房

新西兰东区Flatbush 可负担联排小区 3房3卫浴 双车库 160平,带后花园 小区内门前配室外双车位,花园设备 L1 车库➕一房一卫浴 L2 客厅厨房➕室外BB Q阳台 L3 主人套➕一房一卫浴 邻居omiston mal ...

新西兰房产

市中心好地段两室一厅公寓私售

新西兰如题,位于市中心好地段的舒适两居公寓出售 公寓为复式结构,布局合理,动静分离。楼下是客厅,厨房和餐厅,带一个阳台,可以看到天空塔。楼上是卫生间和两个宽敞卧室,两个卧 ...

新西兰房产

太阳能电池板和电池

新西兰请教一下有人装华为的太阳能电池板和电池吗? 想知道新西兰大概价格还有那个公司在装 评论 新西兰最大的太阳能公司刚倒闭 评论 除非你是白天用电大户,或者整个价格被打下来了, ...

新西兰房产

上市房源10年历史新高, 房价疲软

新西兰只有华人中介自娱自乐,专门坑英文一般的同胞。 https://www.interest.co.nz/property/131070/average-asking-price-homes-sale-realestateconz-dropped-almost-29000-october-while 评论 这些文章论坛都发过了,挡不住匿 ...

新西兰房产

新作的水泥停车场问题

新西兰做好大概四五周了,还没用过,整个停车场一片白一片黑的像是大地图,很难看,像长了霉斑一样,还裂了很多长长的裂缝,也不知道什么原因,有知道为什么的吗,是水泥有问题还是 ...

新西兰房产

2024年新西兰经济数据及展望

新西兰2024年新西兰经济数据及展望 GDP(国内生产总值) •2024年第三季度GDP萎缩1.0%,继第二季度修正后下降1.1%,已连续两个季度负增长,正式进入技术性衰退。这是1991年以来最大的连续两季 ...

新西兰房产

求东区各区汇总

新西兰记得以前看到过一个帖对奥克兰一些区做了个汇总,希望有大神可以对东区各区作一个比较新的汇总,让大家看房的时候做参考。先谢过。 评论 一般区的中位价格可以说明好坏 主要还 ...

新西兰房产

请教住新房的人

新西兰问问住新房的,你们冬天需要开暖气或空调么?没暖气,房子能有18度以上吗? 评论 新房子所用的保温材料它自己本身不产生热量,只是起到室内与室外的保温隔热效果。也就是说:相 ...

新西兰房产

新年展望:2025年2月OCR决议及行业影响

新西兰新年展望:新西兰2025年2月OCR决议及行业影响 新年伊始,许多人怀抱着新的期待和计划迎接2025年。在经济领域,新西兰储备银行(RBNZ)的官方现金利率(OCR)决议成为新年初备受关注的 ...

新西兰房产

关于对冲账户的几个问题

新西兰听说westpac的对冲账户是没有限额的,那我从别的银行转过去一笔房屋贷款,是否可以先固定半年,然后再变成对冲。然后再固定? 是否可以这么操作? 别的银行是一开始就要告诉是否 ...

新西兰房产

请教问题,减压阀。。。

新西兰如题,请教下减压阀的位置可能会在哪里?家里自来水水压一直极低。刚打开的水流毫不夸张如小狗撒尿。。。过了10来秒后能恢复“正常(开到最大水流差不多比铅笔粗细能大一圈)”。 ...