新西兰求大佬们帮我看看这套房子的外墙材料,是否是高风险漏水房。


在新西兰


曾经信誓旦旦绝对不会碰任何plaster以及像plaster房子的我被啪啪打脸。

路过一套房子刚好open home就进去看看,结果看到了我的梦中情房,看了一眼就再也拔不出来。

但这套房子的外墙很像plaster,房子分两层。

第一层是1945-1950左右建造的solid concrete,第二层是1990s加建的。

问了中介,中介说第二层的材料是:
The exterior cladding is a combination of solid concrete, timber weatherboards, and texture-coated, fibre cement sheets, sprayed with an acrylic, pre-coloured spray system, fixed directly to the framing (no cavity).

请问大家这种外墙材料是否是高风险漏水房呢?

谢谢大家。




补充内容 (2023-6-26 10:38):
地址已补充:https://www.trademe.co.nz/a/prop ... /listing/4180701757

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你不把地址或者图片发出来怎么看呢

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你卖的时候潜在买家也会问同样的问题,将心比心

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不好意思,补充了房子的链接在一楼。麻烦您了

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确实是这样。

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普通人还是不要碰plaster的好。。以后也卖不上价

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1990年加建的99.99%没有cavity,维护不当,漏水的可能性很大,最近刚帮一个朋友看了他plaster房子漏水的问题,一样的外观,不下雨,不在里面住,根本看不出问题,一旦住进去,一下雨,可能漏水的问题就来了,而且很难找出漏水点。除非你是builder,不然不建议碰。

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谢谢回复,请问building report里面写的外墙材料是solid concrete也算plaster的一种吗?

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你的帖子里那段英文是描述整个房子的外墙材料的,从照片上看,一楼二楼用了不同的材料,solid concrete是一楼的外墙材料,二楼的外墙材料是fibre cement sheets,就是大家说的plaster。90年的plaster房子,主要问题是框架木头没有泡防水药水,没有cavity,fiber cement sheets维护不当容易有裂纹从而进水,水进去后没法从cavity排出来,框架木头又不防水,所以是个死结。

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这二楼基本八九不离十了。

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看building report似乎木头被treated过?不知道是否是我理解的泡防水药水呢?

补充内容 (2023-6-26 11:14):
Given the era that the dwelling was built and alterations carried out (early
1990’s), we assume the internal timber framing will be treated (see statement
below).

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beach haven,那边不枪战了吗?

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这个inspector说的是"we assume",他是洋人还是华人,资质经验你有了解过吗?

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是洋人 公司是KIWI HOUSE INSPECTIONS 有加入NZIBI 不知道这个情况算资质可以吗?


补充内容 (2023-6-26 11:24):
https://www.kiwiinspections.co.nz/

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二层加建plaster尽量还是不要碰了,地还是cross lease的...

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很漂亮的景观,即使是plaster。。。

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谢谢建议~~~~~

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就是被景观迷了眼

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(no cavity) 尽量不考虑 除非价格合适 你能把省下来的钱 后期做维修用。

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可以买,看价格。。

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花钱自己找人再做一次屋检 发现一些问题之后 可以拿检查报告去砍价。
这个位置,半幅地,加建二楼石膏板,还是能砍砍价的。

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您觉得这个房子价格多少

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嗯嗯 我暂时也是这么想 拍卖是不考虑参加的
一旦流拍我就重新安排屋检 然后扛起我的大刀

顺便您觉得价格在多少

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我来说点不同的意见吧,华人都被Plaster这个词吓到了.

1. 90年代前期的plaster房子,里面的framing基本都是treated.
2. Plaster漏水这个事情更是人云亦云. 绝大部分plaster漏水根本不是从cement sheet裂缝漏的,而是因为房屋设计的原因(小屋檐或者几乎没有屋檐),导致水从屋檐接缝进入
3. 也是设计或者是窗的设计原因,2000年左右的铝合金窗没有泄水槽,所以水和湿气会出现内渗的现象导致窗下framing出现发霉腐烂
4. 90年代的plaster为了好看用了很多内置雨水槽,这个如果堵了或者年久失修也会造成漏水
5. 那个年代的卫生间没有或者不合格的防水,所以于是的地面会有很大风险

暂时就能想到这么多,如果LZ真的感兴趣,就排查以上几各方面。 现在是雨季,做个适度检测就知道漏不漏. 至于其他人说不要碰plaster的话也不是没道理,但是如果是我自己,只要价钱够低,其余都不是问题

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墙不墙的先不说, 这种有个大阳台下面还是客厅,简直就是漏水标配。 看估价也知道是卖给赌怪的。

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非常感谢您的回复~!以上您说的几点我都会在出手前排查清楚滴,您觉得价格多少算合适

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至少楼上是plaster的,而且节点很多,还有封闭内阳台有漏水风险,如果是00年左右的应该已经做过装修了,为啥装修就要你自己看了。 价格使劲压留够重做楼上外墙屋顶的钱

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楼主,风景值几个钱?风景和海景这种只有比如300万以上的高价位房子可以作为加分参考

普通人还是把预算花在街区/院子,房子材料/设计,交通这些因素来的更实际

你给的房子要我去看两腿会软,你却在看风景

补充内容 (2023-6-26 12:48):
就算你超级便宜买了,你要问一下自己买了个啥?
买个浑身麻烦的便宜货自住会开心吗?投资会牵扯维修改建,自己不是建筑行业的能赚个毛的钱?

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1, 二楼批灰水泥板子之间的缝隙都清晰可见了,而且是no cavity的,房子很老了,需要重新刷漆。

2, 阳台下面就是房间,防水必须要做好

3, 但是严重的问题是这个阳台防水直接就没有保护,人直接在上面走来走去,家具也摆在上面,加速wear & tear。

3, 文化石墙那部分,文化石是贴上去的?时间久了掉下来都不一定能买到相同的。

4,一楼一部分是内水槽

这些问题现在不一定会漏水,但是将来维护费用会非常大,你要考虑5,10年之后卖房的时候的花费,不建议买。

补充内容 (2023-6-26 15:04):
靠海近的话还要考虑对这些建筑材料的腐蚀 ‘corrode near salt water’

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在办公室所以没有开链接,看到有人说阳台就在房间上面,那就建议你不要碰了,猜测是Butynol防水,那个年的butynol多少都有点隐患,见过好几个butnol进墙的位置因为高度不够漏水的案例.
那个维修成本真的是很可观了....
然后看了下甸甸的描述,我建议不要碰了。除非卖家只是卖个地价多一点点才考虑.

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