新西兰请问大佬们现在是否是置换房产的好时机？
在新西兰
最近看房价跌得厉害，想趁机入手一套房产。不是豪气的现金买家，需要置换，请大佬们给点建议。
目前自住的这套房子算是一套完美投资房，大地管线俱全，房子在自住过程中缝缝补补，目前住着也算比较舒服。感觉拿到下一个高点还是可以赚到一笔，因此不到迫不得已不打算卖。
投资房是一套在west harbour码头边的联排，租金目前660，但是2000年左右的房子，现在总需要修修补补，并且联排升值潜力几乎没有，9月即将迎来refix，到时候这套房子的租金也无法cover贷款及支出。因此想把这套卖掉换一套投资潜力更高一些的。
目前纠结的点是：
1. 现在卖出是否可行？
目前市场低迷，这个联排能卖到八十初也就差不多了，我是五年前七十初买的，在这拍一下大腿当年懵懂无知买的首套房，还好这些年它自负盈亏，但也算投资失败了。
但是毕竟现在房价低，如果能在这个时候购入一套更有潜力的投资房，应该对我还是比较有利的？
2. 把钱放在手里慢慢买？
看目前板块大佬们的分析，经济可能还会再蹦，房市还没到底，那现在卖掉，把钱放在手里，等待房产上行再伺机而动是不是个好机会呢？
3. 买入房产的类型
根据目前测试利率的情况，卖掉联排，我的预算到顶是120万，大佬们觉得买什么房产比较好？自住改善？还是开发潜力？
个人比较倾向于自住改善这块，想趁机入手个四房住得宽敞，现在的自住作为投资房。
毕竟不是开发商，咱也不懂太多开发的道道，买个大地破房又要修修补补，租金低影响现金流，降低生活质量，最重要的是现在的利率算下来每年还要往里面贴钱，我怕拿不住。
自己的情况洋洋洒洒写得比较多，家庭普通打工狗，平时也不会理财，唯一就能靠的就是买房了。
请大佬们给点意见，小女子多谢啦。
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.................
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这这这 我的想法就这么无语么
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1. 联排升值空间有限，除非真的买的比较便宜，不然基本上就是给银行打工，存款换利息。卖掉的差价付了中介费，律师费，修修补补管理费，还剩多少？其实也不能算失败的投资，毕竟赚1万也是赚。
2. 120万的预算很难买到比较合适的自住房，要么远，要么是联排，新房自住肯定舒服，至于合适不合适，得自己看了。
3. 大地破房，除非自己开发，就很难获取最大化的利润。市场超级好的时候是可以找一个高位接盘侠，市场不好比如现在更加容易被资本家当韭菜收割。
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现在市场回暖，人气确实旺了些，但是不少买家都是去抄底的，除了个别屋况好的稀缺房子有人抢，大部分成交也没那么高
反正你联排要贴钱了，入手点相对较低，就干脆给卖了换现金，现在定存一年5.7，半年5.5多爽，你手持现金在伺机而动呗
买什么房你心里都有数了，就买改善自住吧，投资谁知道未来什么样啊，都百年未有大变局了，及时行乐吧
外星人都要出来了，核武都扩散了，地球都要完了
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http://China2au/forum.php ... page%3D1&page=1
看看这个贴里面的各路砖家对联排的评价。。
留住还是出货 自己看吧。哈哈哈哈哈
补充内容 (2023-6-22 22:14):
决定要出货后就再看看租房砖家的定存算法两套都出了吃利息租房非常划算
http://China2au/forum.php ... &extra=page%3D5
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你这个方案卖一买一方案是可以的。
只是不一定会赚钱，但是改善自住了自己舒服，所以如果你现金流压力不大这个是首选操作。
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谢谢回复。
1. 赚1万也是赚这句话还是安慰到我了。
2. 确实，要么远要么联排，我可能暂时还是选择远吧，毕竟也从来没进到圈里面过。
3. 同意。
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谢谢回复呢，现在也是偏向于及时行乐吧，实在不想拿着两个大地破房苦哈哈的等下一个高点了，也不知道要等几年。
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我谢谢你 哈哈哈哈
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谢谢回复 。
犹豫的点也在于现金流压力还是有的
这个贷款利率的节骨眼下 贷款九十多万还款数字还是不小的
但是对我们这种普通人来讲更怕错过机会
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呀 没想到论坛发帖比买乐透更容易天上掉馅饼吗
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卖掉联排，改善自住，风险小
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谢谢回复。
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不如移民澳洲啦
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几年前有个工作机会可以去悉尼， 当时十分认真的考虑过这个问题，
最后结论是没有足够的动力重新开始。
因为在这边生活得也算舒服，丁克不用考虑孩子的未来。
就留在新西兰半半养半老式躺平的吧。
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他的回复特点。。。。。。
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可以考虑以一个相对合理的价格卖掉，先留一部分现金在手上，伺机而动。
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跟你现在的情况差不多，去年这个时候感觉市场要不好了，把自己本来的自住房卖了，现在住在投资房里觉得生活质量没有那么好，也想现在重新买个自住房。
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握手，但是你们卖房的时机还是相当可以了，我们去年还沉浸在疫情之后的自由中到处浪（笑哭）。
我觉得如果能捡个漏买个舒服的自住，也是挺划算。新房明线五年，五年后再卖大概率不会亏。
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谢谢回复。坚定我的信心了。
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同一个市场置换其实说不上亏还是赚，我认识一个朋友21年买millwater花了200万，但他Glenfield的大地破房在高点也卖出了170万。。。所以单看一个交易的话他买进是亏了，但卖出也赚了，整体看还是不亏不赚。这里只要注意你卖到在当前市场合理的价格就好，当然肯定也是越高越好。
另外我觉得这时候置换你的关键点是控制风险，比如你有120万的预算，但不要在换房的时候用到自己的能力上限，因为现在市场不确定性大，你需要做的是确保后面两年就算利率继续上升，你也有现金储备可以hold住这两套房产不至于财务上出问题被迫认输离场。
所以比较好的策略是如果换房，你就看100到110之间的房子，具体多少看你的风险承受能力和现金流状况，一时的涨跌其实不是特别关键，房产投资的特点就是可能三年不涨，但可能一年就把之前三年的涨幅都拿回来（当然也有可能一年把三年的涨幅都跌掉），投资是一个长线游戏，坚持到最后的人才是赢家，加油吧。
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如果是upsize，同一个市场上买卖，百分比上没有亏但是绝对值还是亏了一些。
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怕错过的机会往往都是陷阱。
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”生活质量没有那么好“
我也正犹豫这事呢，想着把自住房卖了，买个投资房住几年。唉
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哈哈 慎重慎重
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支持小换大。大换小不好。