新西兰Urban Apartment Suburban
在新西兰
每个区都有Urban，Apartment，跟Suburban，好的街道，海边的都是suburban, 靠近大路边的或交通枢纽的都是urban/apartment zone, 例如在Macleans校区范围内，即便是最便宜的那几条街道，都是suburban。
那究竟是密度高的urban/apartment利润高，还是环境好的suburban，潜力大。
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各花入各眼，不可能有统一公式
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最近公寓开发商雨后春笋一样
哪个潜力大我不知道
但我一定知道一定是开发公寓利润大，不然不会雨后春笋一样冒这么多新盘预售出来
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据说开发公寓风险大，利润不大
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能回答这问题的，早就财富自由了，呵呵。
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我在工地混的时候
华人都接不到公寓的活，要公司资质的厉害
华人还是接独立地HOUSE开发的多
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感觉新西兰的公寓建筑水平，漏水都没有解决呢
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新西兰开发公寓存在很多问题，其实说白了就是有行业壁垒。华人有小型的公寓开发 完成案例，但是很多环节也没办法全部找华人，找了洋人公司的，很多都有variation，可以加到你没利润
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自主suburban 开发urban terrace啊
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有人想做公寓的，建议地的面积一千五以上才好做，corner site好做地下车库
在洋人公司专做公寓，负责结构，四五层到十几层的都有。但公寓前期投资太大，华人有这个实力的还是少，基本都是洋人
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Suburban zone 嚴格來說其實密度和 Urban zone 一樣 帶設計圖紙的話隨便建3個都是可以的 （但空地分割則是400 和300了） 唯一明顯差異只是房子高度 （一個只能做兩層 一個可以建三層） 其他都是相對比較小的區別 當然在suburban zone 的話 council 可以對方案有更多藉口挑剔 畢竟是中低密度 （而urban 的話是中高密度） 真的能算得上低密度的是single house zone
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主要还是要Case by case. 这个COUNCIL 的分区在后来的开发过程中也可以有更改.
有些比较厉害的设计师已经成功的把Suburban zone 分区的地段申请到盖公寓, resource consent 都批下来了.
Single house zone 的分割出好几块地.这也有无数成功的案例.
所以买房还是不要一味的看分区,有些区即使在terrance house appartment zone还不适合分割的.
所以建议您购买的时候具体分析.
还有分割是不是一定分出来的房子越多利润越大呢?
这个答案是否定的. 小房子卖价低, 数量多建筑开发成本高. 大房子卖价高, 成本比盖多个小房低. 有时候算起来建大房子利润会更高.
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同意一切都是 case by case 但分區(zoning)的要求還是有決定影響的 而分區也不是真的能學你說的可以說改就改 雖然屋主是可以申請改 但本身就是個非常煩複的過程 也不是在開發過程中才改
suburban 雖然沒說不能建公寓 （但還是以聯排為主）但多的話設計上還是要好小心 因為最多就兩層 （所以也很難想像如何能建公寓 就是可以不斷往下挖 但多建三層 整個character 都不一樣了 council 就有藉口反對了） 至於single house zone 你說的可以割幾塊（地肯定是非常大了） 甚至你說有“無數案例” 坦白說 就有點誇張了 我只能說single house zone 雖然不用1200 才能分 但所謂single house zone 開宗明義就是 "one dwelling per site"(Unitary Plan 裡的條文) 而這個 ‘per site’ 要 600+ 不可 這樣的話一塊普通的幾百到一千多的根本不可能分幾塊出來
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请教一下专业人士，suburban，空地和已经有房子的地分割要求是不一样的吗？council网站上说要400一个lot,这样的话600的地就没法分了，800才能分两套啊，但是查一下黑羊网站，600的地都能分出好几套来，这是怎么个情况？有点糊涂了
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Unitary Plan 下 300 400 這些最低面積規定只是對所謂 VACANT LOT subdivision 才有效 就是你分割申請時什麼房子設計都沒有 一塊空地的割下來 這樣才需要守所謂的 300 (mixed housing urban) 400 (mixed housing suburban) 還要是淨面積 不能包括車道
但如果分割方案有著房子設計 那在這個zone 就沒有最低面積要求 直接建3個房子都是可以的 但設計大小佈局需要符合一系列規定 另外 以這種形式來分割 你必須按照這個已經批准的房子設計來建房子 不能改得太多 不然可能要重新申請分割許可
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简单说低密度适合自住，高密度适合投资。你也不希望自己自住房邻居动不动就推到房子搞联排吧，光每天早上听工地噪音就影响生活质量。投资就无所谓了，可以先拿在手里用租金cover资金成本。hold一段时间，然后脱手给下家，或者自己找到资金自己开发。现在华人有资金的自己开发，没资金的找朋友抱团再开发。全民开发时代
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请问大神, 如果single house的房子，但附近百米内就已经是terrace/apartment，那这个single house变高密度的可能性大吗？
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如果真的要變高密度 只能改zone 做所謂的plan change 了 是個非常複雜和昂貴的一個過程 必須全面鄰居諮詢
不過就是single house zone 也不一定不能分割 如果能撥600+一塊空地出來 （不用一定整塊地 1200+） 多建一個還是有可能的 要具體分析
补充内容 (2021-9-7 11:40):
另外一個改zone的辦法就是等UP 到期再review 到時才有機會改zone 了 但可能是10-15年後的事 這個UP 到底有效到什麼時候好像還不太清楚 但一般是12-15年左右
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现在的UP是2016的？所以要至少2026才有可能是吗？
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2026才10年 應該還沒過期吧 至少2028？ 這個需要問問council 了