在新西兰
这次升息来的像冬天的暴风雨，噼里哗啦，盖头而下。在很多人都没来得及反应过来的时候，主流银行已经快狠准的完成升息。一般7天的围观期都没有。
在大家都把注意力放到利率上行的时候，却很容易忽略其中一条很重要的信号。
那就是新建房贷款利率，Blueprintto Build --- 这是ANZ的叫法 ； ASB 称之BackMy Build。 ANZ维持在1.68%，ASB的1.79%也没有变。
这两个银行是最先完成升息的，所以，这里面就隐藏了一个很容易忽略的信号。这个信号就是政府想通过银行来传达给市场的：俩字： 盖房
奥克兰的房价为什么居高不下呢？是因为供应有缺口。当工党上台的时候，壮志豪情的想用KIWIBUILD 来解决问题，太傻太天真，官僚作风导致的效率低下使得KIWI BUILD 夭折。
于是，割韭菜政策出台了：
第一步：取消利息抵扣EXPENSE，也就是说2025年以后，房东需要全额负担所有利息，另外还要申报房租收入缴税。这是一拳双击。对CASHFLOW 不好，完全靠CAPITAL GAIN 活着的房子打击简直不要太大。要么房东进行输血式供养，要么抛盘。如果房东输血，那么房东就是一边养着银行，一边贡献税收，一边干着HNZ该干的活儿。如果抛盘，那么房源供应将会增加，达到了政府想要增加SUPPLY来取得平稳房价的目的。那边都不亏。
第二步：升息 + 补贴，银行也是有运营成本的，也是要赚钱的，那么凭什么会提供 1.68% 或者1.79%的超级低息利率呢？那是因为他们可以在OCR不上涨的情况下升息。。。OCR不变那么整体国际贸易/外汇/银行资金使用成本 --- 不会受到影响，升息也是一拳双击。第一，新建房利息很低，那么需要赚的钱就要从别的地方补贴过来，这个来源就是升非新建房的贷款利息。第二，升息可以在第一步的情况下继续给房东压力，使得杠杆高的房东释放房源。释放出来的房源可以增加市场供给，或者是可开发土地的供给。
第三：新西兰土地那么多，为什么非盯着投资房房东不放呢？那是因为国家自己释放土地，没人给交 CONTRIBUTINFEE 啊！！！如果是通过投资房开发新建，释放房源，那么第一，有 CONTRIBUTIONFEE 可以收啊，第二，这个市场信号释放出来，会有很多中小开发商受到激励，开始开发，这就间接的做了KIWIBUILD的活儿了呀 （所以政府做不成的事情，就想办法让市场做，真.义工）。
第四：这么多人都跑去盖房子，盖多了卖不出去怎么办？呵呵，这其实是一部大棋。新西兰现在人工短缺，建材断货，审批过程长。等到真真正正的把房市缺口满足的差不多的时候，首房买家都居者有其屋的时候，那时候就将近2025年了，接下来？那当然是开放边境呀！不是所有来新西兰的高端人才都是土豪了，百万+的房价是会让人望而却步的，所以吸引人才你得让人买的起房子呀！所以到了那个时候，所有的新房源其实是为开放边境，引进移民做准备的。
第五，那么接下来的预测，其实就是银行还会继续缓慢升息，大概在2022年底的时候达到1年利率3左右。可开发盘继续火热。大小开发商各显神通。首房买家会被挤压到新建房上去很大一部分，毕竟便宜可负担加上利率也低；小投资客也会因为贷款利率抵扣的政策开始投资新建房（所以贷款利率抵扣政策的另外一个目的就是通过新建房利率仍然可抵扣，分担投资需求的炮火 --- 称之为釜底抽薪）。
第六，2025年以后你猜猜会有什么政策呢？如果之前的是政府的怀柔 + 疏导政策的话，那么2025年以后会有大棒政策，GCT出台，DUANG，之前没被割韭菜的这个时候一个都不能少~
个人浅见，抛砖引玉，博大家一笑罢了。
本帖不回帖了哈，祝大家平安喜乐，未来可期。
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想法很美好，现实很骨感，2025对于新西兰的政策来说规划实在太遥远能力实在够不到
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2025年谁是在野党还都没法预测
建房贷款利息低，买房贷款利息高，同样的贷款额度，鼓励自建，不鼓励买现房，结果就是小煤矿和大煤矿，成本效率肯定不一样
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确实盖房的多了，投资买二手房持有的少了
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当然是小煤矿效率高了
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可以精华~
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其实这盘大棋从所谓的health home就开始了。先是逼迫出租房房东提高持有成本，或者抛售。后来看还是不够，才这么一步步走到现在。。
老破小，真的要赶紧抛。让首次置业买家接盘，最好是装修好再抛，好找接盘侠（毕竟首次买家能自己装修的或者有额外预算的不多，但是可能贷款能力可以买现成的能多贷款，但是买来再投入10万装修就没现金了）
大地的还是拿住，如果上面有个老破小先租着，绝对有回报将来。这是稀缺货。最好的是上面租金高，比如有个老破home income这样，地又大的又能分割的，真是完美盘。
地方好的自住盘也是稀缺货，和悉尼一样，卖一个少一个，开发一个少一个。所以哪怕只是有个500-600平米，也要留着。现在的联排就是过去的unit，升值潜力小。赶上大势能涨，但是目测以后供应上来后，前景不太妙。不过纯自住的就别要求那么多了，舒服为主，不可能住破房就为了升值，人生苦短，及时享乐。
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能持有就不要卖 人口必然是增长的 20年后奥克兰就是悉尼人口量了 那时候都是公寓 有个house肯定保值了
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楼主分析的很到位，我再补充一条，现在是个人人开发的时代，不挂上“地产精英”的头衔都不好意思出门见人，在通胀和人共度安全的大环境下，大量的新建房质量堪忧，尤其是联排，我估计5到十年之后会有大量的有问题房子冒出来，到时后维护保养扯皮打官司甚至推倒重建都成为一门大产业，为新移民创造就业岗位增加GDP创造税收，看来政府真的是下一盘大棋，我辈还是低估了政府的能力，哈哈哈哈
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那以后奥克兰都不用出门了，那么多的羊肠小道，出门就堵
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难得有这样的好帖子，值得保留
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好帖！精華帖 ！格局大 ！不是以自己之利論述 ！！
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对于各种专业工程师来说，肯定小煤矿好呀，啥都不懂，价钱随便收，也不懂避坑，跳进去了，再收一波。成本效率肯定不如天天做这个的。
大公司浪费在管理成本，小门小户费用浪费在经验成本，第一次盖房，没挣多少钱，等看明白一二了，发现地都买不起了，哈哈
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好帖子，顶一下
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奥克兰的房价为什么居高不下呢？是因为供应有缺口. 就是胡说八道。 大家买房是因为没地方住吗，看看现在租房市场多少房子空置。新西兰不缺房子，现在买地盖房就是饮鸩止渴，等新房上市没有买盘，政府在理所当然的开放移民吸收韭菜。想的很美，但是中间过程会有多少小白资本被割韭菜
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奥克兰的房价为什么居高不下呢？后面的答案什么供需啊，低利率啊，国家维稳啊，都是房产中介为了把房子卖给你的理由，房子确实是越建越多了，人也没多几个，移民还是批得那么慢，韭菜也不好好培养了，这个国家啊，没救了，就靠炒房吧。
The number of new homes being completed in Auckland continued its steady rise in May, with Auckland Council issuing 1296 Code Compliance Certificates (CCCs) for new dwellings.CCCs are issued when a building is completed
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好帖。必须要顶一下
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..................
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不就升了千分之三，能影响什么大局，在这发帖大惊小怪的，继续买。最近市场可好了，很多提前拍卖。买房要靠抢的好吧。
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楼主分析的很详细.......
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快速瞄了一下，写的不错。
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分析的头头是道， 我听了都对新西兰充满信心。
可但是 房地产也只是经济的一部分， 现在疫情之下，全世界都在 量化宽松， 眼瞅着因为受疫情原因， 物流， 原材料， 日常消费品 通通趁机抬价， 各种趁火打劫。 通货膨胀率扶摇直上。 这涨价不是因为经济过热涨价。 而是因为瘟疫流行所致。 因为没有出口， 所以卯足劲让全体新西兰人为“房地产”服务。
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原因很单纯，纯属流动性过剩和新西兰人回流/边境不开放。大家不是没地方住，而是没地方放钱。一部分人就赌房地产市场。那么现在升息了，现金没那么烫手了，自然会缓和下来。等边境开放了说不定还会跌。到时候再降息就好了。
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有些道理。。。。。。
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你要卖房了？
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不是呀，我见到附近一堆新房一建好即刻有人入住，根本没卖，真的是刚需
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这种新建房贷款刚出台的时候我看本版大家说只贷给自住房屋主，自建住房的贷款。
但是我前几天问银行经理，他说发开建房也可以。
之后又问了会计，他说开发建房也可以贷，但是银行贷款总额非常小而申请的人非常多，所以贷款称功率很低。
如果是他的说法，这个新建房贷款政策也起不来多少水花是吗？
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DD,写的很不错，有理有据。
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政府割完一波韭菜，开放移民 可以再割一波
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是，但是那些人租房也可以的嘛，你说对不对？
补充内容 (2021-7-17 14:03):
租房住就不用着急买了。硬着急买就是现金烫手的问题