新西兰41 Oran Road, Panmure 122萬


在新西兰



今天換我來問掛了這棟房子才賣122萬? 825的地Urban Zone, 背靠reserve.
汙水管橫穿要做bridging, 後面房要用pump, 雨水管在後面reserve拉過來不算太遠
地有大概六米落差, 不是太好但也沒差到做不了
有個小overflow path做個報告應該就沒事了
前寬後窄但後面也有16.7, 設計的好應該也沒事.
我有漏掉什麼嗎? 附近政府房多嗎? 對Panmure這區不是很了解,只知道最近很多道路工程彎彎曲曲的很難走
Title上的這兩條對開發有甚麼限制嗎? 之前沒遇到過有這個的:)
Subject to Part IV A Conservation Act 1987 (離河平行的20米內的開發需要和department of conservation申請,但是河離這塊地有點距離?)
Subject to Section 11 Crown Minerals Act 1991 (地裡所有的礦物是屬於皇家的?)
謝謝各位大神



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人家已经122万卖了,你分析有何用?房子都是自己挑出来的,适合别人的不一定适合自己。

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賣掉了一樣可以分析學知識, 人家還沒賣才不方便公開分析吧?


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这是超级超级大漏,我原来准备去拍的。中介说120万,我觉得160-180万,超出我预算。盖个二层应该可能还有海景,而且不用动前面的房子后面就可以盖,主要的落差来自后面一小块地有三米多的突然落差。世界上后悔药没得吃啊,CV都106万了。看样子漏越来越多了,后面还有更大的漏等着我来捡

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站的高, 才看得远。不要在乎眼前的利益

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周围一堆hnz

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说明房市跌了

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今天有点闲,正好看下。

Overland flowpath是在前院,而且是最Minor的 所以问题倒不太大

污水管横穿中间偏后一点位置,这个确实要做bridging,而且从设计上来看,要么要移走现在的Manhole,要么设计要离一定的距离,算是个小问题吧

雨水的问题稍微严重一点,后半块地比较陡,落差离路面公共雨水系统6米左右。开发的话 后两栋房子排水可能要花点功夫,哪怕房子能排,车道排水也是个问题。如果能连reserve的话会好一些,但这个需要申请。另外这个同时也影响车道坡度的设计。挡土墙至少2米以上,所以土方也是一笔不小的成本。

周围HNZ我查了,倒是不多。不过黑羊系统上看附近的地去年卖价都不高,6-700平的3房都在1M以下,所以这个1.22也不算太便宜了。当然今年的市场价格跟去年本来不是一个level的了

Title上两个文件影响不大


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感謝大神
不過想請問一下您說的連門口的公共雨水系統是什麼意思呢? 門口的雨水系統比較高要怎麼連呢? 但是我看到門口有soakage hole所以可能也是一種方案, 不過不測都不知道....
6米落差土方肯定還是要花些錢的.....不過看來主要還是新房做出來賣不上價的緣故, 這個倒是忘了去查.


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价格不错确实。不过我自己在公房区看房买房的原则,是

1,绝对不买靠近高中的,原因大家都懂,这帮年轻人的破坏力是如何。。。
2,绝对不买靠近reserve的,原因和上面的相似,就是附近闲人太多,这种烂区reserve 不是遛狗休闲的,都是打架斗殴半夜喝酒的居多(别说公房区了,我以前租房不错的区邻居是公房,院子里经常都有扔过来的酒瓶子)
3,绝对不买无尾街,小街的。因为区太危险。要买也是买主路的,感觉会更安全些。

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27 oran后面正在盖一个两联排,不需要动前面的房子,后面落差大的地块好像是修得block墙上来的。我只是开车路过没仔细看27号,我只能说各位太低估位于中区的panmure的价值了,总比东区的高价地强很多,不管东区修啥公交快速线,也都是只是运到panmure而已

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大神我不是您过奖了

从geomaps上看路边是有公共雨水管的,但处于高点。Pump可以是一种方案,但现在council和watercare都不喜欢pump,所以存在风险。具体怎么排,还是要回归到房子的设计上来去定的,方案可以有很多,但是不能保证获批。目前来看 连到reserve可能是最优解

soakage也是一种方案,不过具体要看这块地的土质能不能做

这块地由于是从街边往下陡的,所以靠近邻居挡土墙还不能做太高。所以设计上多少是比平地限制多不少

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謝謝經驗分享

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給我感覺Panmure是挺重要的交通樞紐,政府這幾年也在花大錢改善那裏, 不過我從來沒去好好了解過那裏....主要是早年經過那個詭異大圓環印象實在很糟糕, 雖說現在已拆但陰影還在哈哈哈.
但是我還是看到這個價錢有點驚訝, 主要是看到一些在Otara, Ranui, Swanson, Mangere (不是Bridge), Takanini, Papakura等地的類似條件地都不止這價錢了, 但再怎麼樣感覺Panmure總是比這些中心一點.

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個人經驗雨水管加Pump除非是真的沒有任何方法可連, 再加上齋戒沐浴77 49天以上council才有可能會輕輕地想一下這個方案可行性....至少我和我朋友有提出過這方案的都被打了回來....當然可能因為做得不夠多

Soakage也真是和買彩票差不多, 也聽說過隔壁可以,但這塊地透水就不達標做不了的事情....

所以感覺還是reserve連希望最大....

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同样的时间同样的价格,再过5年,买Panmure肯定比买奥克兰东西南北任何一个区都涨得快,除了农地改住宅用地之外(这个肯定涨得最快)

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保留地接雨水管找洋人老的Surveyor肯定没什么问题,他们和市政府的人太熟了

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查了一下,那一片很多公房

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这个地方你也敢想???全是公屋,围墙修成3米高城墙还可以吧。

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看图片周围环境很差,全是公屋,查公屋地图也是。正常自住肯定不会买那里,开发商的世界我们不懂。

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开发商估计可以卖给政府。。。真不要小看那,看看glen inners和point england都长成什么样了,也都是公屋。Panmure之前有个800多的平地新政前卖到快1.9了。。。

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这个真的很难说。你说的那些区,都是守着高速,其实通勤还是挺方便的算。Panmure这边和东区感觉像,都是憋在了一个角里,离高速有点远。不过最后其实,大部分区,最后的收益都相似,选那都没太大差别,反而选的好区,反而可能涨幅少些。

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中区东三个公屋区。pe, gi, panmure, 就是panmure升值感觉不如前2个呢。 按说还有个金三角,应该比前2个至少不差?Panmure之前商业是强项,也被sylvia park逐渐的取代,店家七零八落的,几年前,银行和超市也搬走了。你说也许是交通制约,但是那个大转盘说了好多年了,终于拆了。得有好几年没去过那边,上次路过发现转盘没了,变成红绿灯了。而且公共交通,panmure还有火车站,公车站也是枢纽,连接中区和东区,ameti,panmure 也算间接受益者?

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这个绝对赞同,收益算下来差不太多,朋友刚买了个中区remurua校区房,400多地,200房子,340多万,那个房子14年买家是150万,但是我朋友13年14年买的两个房子。一个60多万,还有一个90多万,现在卖价加起来也超过350万了,而且租金收益还更高

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嗯,是这样的。纯投资角度看,肯定还是买低价或者中位价附近的,潜力最大,受众群体最多。高价房,有点消费品的意思,如果不是土地大幅升值(比如很大地可分割的,如果不能分,会升值但是幅度不行还是),那么理论上确实很难跑赢那些中低价位的房产。我也看到很多devonport, remuera这些好区豪宅,10几年前就300多万,现如今也就才500多600万,十几年还没有一番,确实是跑输了大盘。不过人家自住,享受,社交,装逼,没准借着这豪宅谈成了几笔大生意赚了更多钱,这些不可量化的就没法说了哈哈

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哈哈,那是,你让我买3个100万的房子,我买的起,让我买1个300万的,我觉得我很难买不起。所以说一下子买一个房愿意花3-5百万的,确实还是有钱人,不服不行

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虽然奥克兰是发展公共交通,但是没有成网状之前,什么离火车站公车总站远近啊这些因素,真的没必要去考量。除非能走着去这些地方并且工作地点就是站点附近,否则完全没有意义。开车1分钟和开3分钟,只要涉及找车位,就一样痛苦,一样拥堵。所以我真的不看好这些公共交通,能改变奥克兰人的生活,起码我觉得未来20-30年,都不会明显改善。发展的太慢了。在奥克兰生活,即使是新西兰最繁华的城市,没车依然不行。而在国内,完全可以不依赖车,因为除了公交地铁等,还有大量出租啊滴滴啊这些可以服务价格也不算贵。这边真的不行。。。不要抱有幻想哈哈。这个只是噱头,为了房价而生。

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