新西兰2000年左右的小区有Covenant限制不允许建联排??


在新西兰


最近看了一个北岸某2000年左右开发的小区想作为自住房,600左右的地。当提出是否有可能被开发商看上的时候,中介很果断的说title里有Covenant限制(在九几年分割的时候),不会允许在这个小区中建造里高密度或联排,所以不会有开发商看上。

但UPA已经将此区域规划为Suburban,请问如果地上有Covenant时,法律效力大于UPA嘛?另外,在90年代应该没有现在高密度的概念吧?这种高密度会在Covenant以什么形式描述?


评论
這個題目有點像月經帖了 只能說covenant 的法律效力還是有的  但Council 不會管了 只管UP/NPS-UD  就看甲方還在不在/鄰居會不會用這個來反擊了

补充内容 (2021-11-1 10:42):
交上去 只要符合UP/BC 規定/相關標準  BC 和分割的RC 都會批 -  最好先看看甲方是誰和還在不在...

评论
UPA已经将此区域规划为Suburban

评论

谢谢香港人,我找到最相关的一句话是:The transferee will not subdivide, crosslease, unit title or erect flats and/or other units on the first land. 如果邻居揪着这句不放,会很影响开发商建高密度联排吧。

评论

我不清楚不是甲方的鄰居能不能拿這句來找事  嗯  這個最好問問本地律師比較好

评论

开发商一般不会去碰这种事的,不管邻居闹不闹


评论

好的谢谢,刚查了作为transferee这家公司已经注销了。字面理解是如果有开发商接盘,这句话可能不会限制新来的开发商?嗯还是找律师理解一下。。。

评论
这种小区东区也有结果就是没有任何人开发,最好别碰

评论
邻居可以联合告,各种找麻烦,开发商是不会考虑的。

评论
这种小区 可以把老房子拆了 建个全新的大独栋吗?

补充内容 (2021-11-1 11:12):
三层楼大独栋

评论

说不定能卖个好几百万

评论
现在的人啊,真是掉钱眼里了,只想着开发开发,买了房子恨不得买上推倒重建,赚个几百万,麻烦不要去破坏那些好的小区不行吗?这样下去奥克兰还有能好好住的地方吗?

评论

对啊,当时加这个covenant,人家也是考虑对小区原有风貌的保护才加的,想推倒重建,完全可以去买没有Covenant的房,市场上面很多无Covenant的。

评论

重建独栋是可以的,一般只说不能分割,不能建独立小屋

评论

是的,如果自住的话,选在这种地方就对了,尤其现在新规定出来之后,以后连SHZ都危险了,有这种的covenant反而不太会受影响,毕竟私人契约是会被认可的

评论
老实说,除非那地走巨大的赚钱潜力,否则根本不会需要建三层建到这种地方去。

就现在这个建房速度,猴年马月才需要担心…

评论

市政府和中央政府的住房政策,不影响coneant的效力, 你还是要尊重此类限制条款。否则如果违约,邻居可以起诉,要求拆除新的违约的建筑。有类似的法律案子,可以读一读,了解点这方面的法律知识。

评论

是这样的,conevant 不会因为政府的住房新政策而失去法律效力。如果卷入这样的纠纷,唯一可以争议的是interpretation of the land covenant,而不是拒绝承认它的效力。

评论

您好,请问能否有这样的理解:因为这条只限制了“transferee” 也就是当年的开发商对土地分割的权利,我查了一下当年的开发商已经注销公司了,所以这条不再适用?

评论

我觉得不是的,所有后手(就是后来买入这一房产的人)都受这个条款的限制
这样的情况并不少见,很多环境好的小区都有这样的约定,和开发商没有关系

评论
不赶紧买, 做第一个吃螃蟹的人, 成功, 失败。 记得上来更新一下。
就是不让分, 也无损失, 毕竟以后这种幽静小区, 成稀缺资源, 所以就更贵

评论
如果你是开发商,下面的这组关于Auckland 的数字需要了解:
The land area of titles with a covenant covers 60,757 hectaresor 12 per cent of Auckland’s land area.

Residential zones contain 83,068 titles that areaffected by land covenants,

or 19 per cent of the total number of titles in residential zones;

these titles cover an area of 8685 hectares, 23 per cent of the total area of residentialzones


补充内容 (2021-11-1 14:31):
Howick Local Board has the largest number of titles with land covenants (18,261)

补充内容 (2021-11-1 14:43):
Close to half (42,450, or 44 per cent) of all titles with
land covenants are located in the Mixed Housing Suburban zone, another quarter
(23,567, or 24 per cent) being in the Single House zone, and a tenth (9,992) being in
the Mixed Housing Urban zone.

评论

是的,东区到处都是covenant

评论

在Auckland, 27% 的single housing zoon 的titles, 有covenant .    开发商肯定是要远离这样的地区为妙


评论

是的, 以Howick 地区为例,我看到的数字是,有48%的房子都带有这样或那样的covenant.


去选房子和买房子,真的要做好功课。


补充内容 (2021-11-1 14:52):
Mangere - Otahuhu  39%

评论

仍然有效。  但你可以根据 Property Law Act s 317 ,向法庭提出申请,要求removal/ modification。打官司前要三思,又把握才进行啊

评论
这种才是真正的single house zone

评论

single housing zone 的covenent, 比例很好, 会影响今后的城市高密度计划。从个人和政府的角度,都会有动作。有些covenant 可以通过法律程序做调整变更,完全取消可能会比较难。

新西兰房产

震惊!原来倒灌党全都偷偷买房了!

新西兰某倒灌党大V竟然亲口承认自己已经有房了!宣传裸斩就是为了自己下一套投资房抄底!最可悲的是本打算买自住房却没主见被人当枪使最后还说声谢谢啊。 评论 刚需一直都存在,无非 ...

新西兰房产

银行也纠错?改变短期房价预测

新西兰BNZ drastically lowers house price forecast, says market had 'false start' 这个时候突然意识到了问题所在?之前不是四大行天天喊今年增长2-5% 吗? 才一个月不到就出来承认错误了? 评论 The predictio ...

新西兰房产

求指教:关于房贷利率重新锁定

新西兰谢谢了先~~ 房贷一直放在ANZ六七年了。下个月需要重新锁定房贷,请问明白人,是到期之前自己选择一个ANZ的一年期(目前好像7.14)?还是找贷款中介选一个ANZ的? 或者,请贷款中介帮 ...

新西兰房产

利率不变,准备加息

新西兰https://www.interest.co.nz/economy/127861/reserve-bank-has-left-official-cash-rate-unchanged-55-noting-domestic-inflation-slow 奄奄一息,仍要加息 评论 希望真的能加息,早死早超生。 评论 刁民!妖言惑众,煽乱房 ...

新西兰房产

811个月定存涨到了6.4%

新西兰另外MILFORD ASSETS MANAGEMENT还有一款旗舰产品,不是KIWISAVER, 不是KIWISAVER, 不是KIWISAVER。 是INVESTMENT FUND, 连续十年稳定增长。 10年收益164.02%, 年化收益率是14.02%。如果家里有老人的,你懂 ...

新西兰房产

都说房价房市爹爹爹

新西兰但我看基督城房市很好呀 很多再盖 wigram mall旁边已经开工 几十套貌似卖掉了大部分 评论 基督城房价低,付了20%首付以后,贷款也就50-70万,基本没有压力。奥克兰这几年买house的,随便 ...

新西兰房产

请教关于City的公寓

新西兰孩子要去city上学,想买个小的apartment,但是听说很多apartment都有问题啊,漏水什么的,还有产权都是租赁的, 有没有过来人分享一些信息呢,能不能买,哪个楼盘省心一些,或者还是租 ...

新西兰房产

mlgb的联储和央行

新西兰文中说的服务性通胀就是我们所说的NON TRADEABLE INFLATION 所有国家都这个样子,主要是中央政府和地方政府效率低下,导致地方债务常年堆积,必须涨RATES来增加营收,不然地方政府怕破产 ...

新西兰房产

不谈房,就说说不跟风美国的日本

新西兰这些东西太高大上,草民的我看不懂 评论 砖家说了 崩盘又要开始了,坐稳了 定存什么的,锁在最高点,或者找剑客买基金。 妥妥活镰刀,等危机过去,全球都是优质资产。 哈哈哈哈 ...

新西兰房产

怎么知道附近房子卖出了多少钱?

新西兰怎么知道附近房子卖出了多少钱?怎么估算自己的房子在当前能卖多少钱?有什么网站可看吗? 评论 realestate.co.nz。找个中介最直接,因为房子之间差异很大,一般人不明白,你自己估 ...

新西兰房产

重磅!重磅!重磅!DTI来了

新西兰https://www.interest.co.nz/personal-finance/127974/reserve-bank-says-banks-will-have-comply-new-dti-rules-july-1-while-loan new DTI the banks will have to adhere to: 20% of new owner-occupier lending to borrowers with a DTI ratio over 6; and ...