新西兰大家好,我熬过来了~~ 23/03/21 更新


在新西兰



我2019年初发了一个贴,当时还成了火贴,现在看看大家的回复挺有意思的,各种观点都有~~
那时候评论议论的你们,都还好吗?

http://China2au/forum.php?mod=viewthread&tid=3715755&extra=&page=3


帖子发了几天,还是收到了各种的评论。谢谢大家的祝福,我也不会头脑发热。我明白我也就是撞大运了,房市火了,我才能今天跑出来跟大家说说自己的经历。其实如果房市大跌,那我的处境简直不敢想象。

所以我居安思危吧,借这个机会跟大家简要说说我买房投资的经历。一来梳理一下自己的经验,二来希望能帮助大家解答一些房产投资开发方面的问题。

我把我的房产投资之路分为5个阶段,这样大家看着清楚,方便大家从中吸取对自己有用的经验和知识。

1.我不是有钱人,但是的确有父母给了买房首付 (房产投资门槛还是有的,所以前辈的帮助至关重要)

我是2016年开始买房,那时候房市就很火,很多房子都是breaking record地卖。 我2015刚刚毕业,玩命地工作,那个时候我只让公司安排我休息周三一个下午和晚上,其他时间我都上班,一周上班125个小时以上。我住地地方大家可能没有办法想象,45刀一周,包水电网。 你猜猜住的什么环境? 我吃饭是在超市买20刀一大袋子5公斤的冰冻鸡肉,再买一颗芹菜(芹菜便宜,一大颗才4块钱),然后回家用一个大铁锅,把鸡肉和芹菜一起炖,炖一大锅,这就是我一周的伙食,到哪我都带个大饭盒。里面是我顿顿都吃的鸡肉炖芹菜加米饭。这样,我一周的伙食花费不超过150刀。我平时能走路就走路,实在不行再做公车。我也不出去玩,偶尔跟朋友去一次倒霉路,每次都晕头转向。那个少林面馆的路口和对面的路口太像了。

就这样,到2016年,我攒下7万8钱现金。然后我爸妈给我了15万纽币。收入高了(贷款很好做),首付了有了,我买了自己第一套房子。两层的一个3房1.5卫浴。680平米的地,single house zone, 楼下的双车库外墙是砖,车库挑高是1.95米,后面的院子很大。我为什么说这些,您往下看。这些条件对我进阶第二个阶段,非常重要。

2. 我不是聪明人,但是我没事就到处学习房产投资知识(自己一定要有知识储备,买房的时候有潜力的房子就在你眼中发光)

2016年开始,我就没事到处参加各种房地产投资讲座,也了解了房产投资的一些常规玩法。时至今日,我仍然非常感谢举办讲座的各位大神,是他们帮助我在点滴积累的知识中,建立起了正确的房产投资眼光,买到了合适的房产。

那个时候大地开发并不流行,但是有几位大神,一直在宣扬一个策略 “buy and hold” , 具体是什么意思呢? 就是买合适的房产,可以加建,改建,也可以内部改造 - 所谓的2房变 3房,车库改2房之类的。然后出租,用租金养房。我大概听了以后非常感兴趣,疯狂地到处听他们的讲座,疯狂地找他们聊天。当然了,疯狂只是说说,主要是抓住每次他们讲话的机会,认真听人家地讲解,回家以后仔细分析,为什么他这样说,为什么要注意这些,然后尽量把他们说过的话中间的信息提取出来,找到自己觉得有用的东西。

有一天,我忽然发现,我自己住的房子车库是符合改造条件的,就像那些大神说的一样。我当时特别激动,赶紧开始研究。果不其然,我楼下车库,无论是地形,挑高,外墙都符合council的要求,可以改成两房一位! 我又花了大量时间,找设计师,找施工团队报价,找各种专业人士了解 - 其中过程繁琐,事项复杂,我就不一一累述了。

最后,我花了大概7万多,把楼下车库改成了2房一厅一卫,并在2017年拿到CCC. 至此,我的房子丛原来的CV 59.5万,到2017年重新做CV的时候(从3房1.5卫浴,变成了5房2.5卫浴),变成了92万。也就是说,我一下子多了30万的equity可以贷款出来了。这为我以后买大地设定了经济基础。我也在这次改建中,窥见了房屋建造的一点秘密,尝到了甜头。 车库改好以后,租金完全cover了贷款 (当时利率还是4点多),房产的价值增长了38%...

今天有事要做了,改天继续写其他3个阶段。大家有问题可以留言,我会一一解答的。请注意,我的回答都是基于自己的知识积累,仅供大家参考。


3. 找到合适自己的投资方式=》找到有潜力的房源


自从自住房在第二阶段改造完升值以后,我更加开始关注房产投资。慢慢发现,投资房产其实是一个复杂的,综合性很强的投资手段。它既可以是长期投资(10年以上),也可以是短期投资(3-5个月甚至2个月就可以见到客观回报)。 这项投资成功的首要条件是找到具有潜力的房子,还有就是真正把提高自己经济能力的技巧发挥出来(这里并不是说必须你要很有钱才能投资房产,重要的是能力和技巧,请往下看)。

展开一点去讲,估计大家也听说过,房产投资就是走钢丝,你在钢丝上想走到财富自由的另一头。你的左手是贷款,右手是房子的价值。 提高自己的经济能力以及不断提升持有房产的价值,才能让让自己平稳地最后走到财富自由的那边。这个时候问题就来了,有的人说,我没有钱,就是打工族,我哪里来的经济能力呢? 你简直是扯淡。 还有人说,房子就是房子,再怎么找,就是房子,我没有钱,房子涨得也没有那么快,我怎么能迅速再买房呢?

上次说到,我现在房子里面因为我改造的缘故,我多出将近40万得价值我可以贷款出来。我开始寻找投资房,那个时候是2018年, unitry plan 刚刚出来。大地还没有火热。我带着自己找什么样的房子能增值最大的问题,遇见了我房产投资路上的第一个贵人 - Lu -. 她自己开了贷款公司,平时也做房产投资讲座。 她告诉我要继续买像我自主这样的房子,或者买大地的房子。 但是她说大地存在一些风险,比如管线拉,地势拉,土壤拉。。。等等问题,她当时说得也非常模糊。但是我明白了,我下手的房产应该是具有改建和加建潜力的房子,或者是本身带大地的房子。由于她建议我把改造房放在首位,我开始找这样的房子。可是找了一段时间,并没有合适的,倒是有几个大地引起了我兴趣。我又开始研究大地。我特地找了经验丰富的planner ,他们带我去看地。又过了一段时间,我积累了一些经验。看中了一块1012平米的地,上面带5房。我自己看了看管线,高低,银行办了贷款,用自住房的价值做首付。Lu帮我操作了一下,于是我几乎是“”零首付“ 用78.8 买下了这块位于Glen eden 的房子。

这里我想强调一下,我没有一点夸张的描述,零首付买房是常见的操作。我这里没有办法非常清楚地介绍如何处理的。想要知道的朋友,可以留言给我。

这套位于glen eden 的房产,楼上是5房,楼下是一个特别大的rumpus ,就是一个大活动区。 我后来找朋友借了2万,把车库跟这个打活动区打通,又改成了小3房一卫。

2018年底,我又用之前类似的办法,又购入了一套位于北岸birkdale的小破房子,4放1位的(809平米)。此致我已经把我所有的贷款能力,房屋价值都maximiz了,我几乎没有任何空间继续买房了。我的经济能力 (现金) 也有限。 我再想贷款的时候,我已经反复被各个银行告知,我已经到达我的贷款上限了。

所以2019年初,我写下了之前大家热议的帖子,(我坚持不下去了。。。) 哈哈。。。  

但是我回头望去,我在这几年的折腾里,跟银行,broker ,各种贷款公司进行了深入的交流,我也充分地通过各个渠道,了解到了新西兰大多数平民房产的情况。也大抵明白了各种增加自己贷款能力,增加房产价值最快速,最简单的技巧。

回头看去,我仅仅用了父母给的15万本金,还有自己攒下的7万多,买了4套房产,总价值(2020年自己估价)超过 450万。
而且最重要的是这些贷款,我几乎不用自己去付 ,哪怕是当时4%的利息,我也就最多每周给300-400刀。其实我当时发的那个帖子,大部分人的回帖也是 :楼主,我们一算,你的贷款和出租几乎持平,你有什么焦虑呢?

其实我当时有点急功近利了,我被反复告知不能再贷款,不能再买房的时候,我出现了焦虑的情况,但实际情况我根本不需要担心。

接下来2个阶段是大地开发,1分4,1分5, 已经建造房子来满足不同区域的需要的介绍。

第三个阶段是一个分水岭,我从长期投资,慢慢转入房产开发。 请大家期待。








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火钳留名。      

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恭喜楼主发财了!!!!!

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还是那句,没人能预测未来。

相信自己的眼光最重要,投资不能随大流。嘿嘿

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能贷这么多,楼主当时收入也不低吧,什么行业?

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不错,我胆子小,15年后就没再买房,就去年买了个能分割的,应该多买2套的,至少多买一套吧,机会错过了

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恭喜楼主走上财务自由人生巅峰!

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恭喜LZ走自己的路,资产净值翻倍

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恭喜楼主~~~~~ 诠释了坚持就是胜利。

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哈哈                                           帮你顶了一下 老帖

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lznb发大财!

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不错不错啊,恭喜。很惊喜的看到我在那个帖子的8楼发言,也说对了。还看到Wintec 的一如既往的风格,虽然有些发言屏蔽了,但是还能从其他跟帖里看到内容:看来一直是等抄底啊

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坚持就是胜利!

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楼主你是来请客的吗      

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输钱皆因赢钱起,猎犬终须山上丧

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恭喜LZ撑过来了,可以财务自由了,沾沾喜气

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LZ的地后来开发了吗

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LZ的地后来开发了吗
+1


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肯定没有,只是目前至少涨了,然后利率低了,所以捂得值得,上来开心一下
230万贷款,还要开发,那个现金流可不是一般大才够

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资本家凡尔赛啊

干死无产阶级

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LZ没想到发贴后事隔一年又遇到了更大的危机,这两年太艰难了,可是你挺过来了,坚持就是胜利,可喜可贺啊,赞一个!

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看出来谁是好人谁是傻逼了吧?贫穷限制一切想象力,恭喜成为富人。你说先有富人还是先有富人思想?
BTW,我骂wintec的怎么quote出来


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可以买豪车,走上人生巅峰了!

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第二个截图看到自己的留言,哈哈哈哈哈。。。看样子lz熬出来了,恭喜恭喜

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恭喜楼主!

看到别人的成功不应该嫉妒,而是应该献上最真诚的祝福。

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说不定Wintec也悄悄地买房了,所以他不来唱空了,哈哈

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对比下北京的天空,奥克兰房价能不涨?

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额,当时就是使劲上班,一周上班120个小时,然后为了贷款,咬咬牙,借钱给老婆做收入。

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