在新西兰
最近有一個建兩個連排的分割申請 經歷各種曲折終於到發draft conditions 的階段 一看 不對勁 發現裡面竟然有一條condition 要求開發商要先建好房子(要求建到屋頂的框架了) 才能申請 s224c (沒有s224c 證書 不能向LINZ 申請新分割地的新title 當然地也不能分開賣 ) 覺得不合理 以前不都是可以先做完管道車道了 拿了s224c /title 先不建房把熟地賣了 然後讓新買家自己建的嗎 （一般就放一個consent notice 在title上要求新買家必須按照已批樣式來建 不然就要重新申請...）？
細問 council team leader 獲剛剛告知不行了 說這個已經是他們9月出台的新內部規定 (先是中區開始推行 然後傳令市內各直省督撫...) 說在過往的做法下 新買家通常拿到新開發地的新title後 很多時對原房子設計不滿意 也對分割許可裡面的非s224下的條件各種不認帳 所以結果是很多時分割出來的地塊比zone 在空地分割原來要求的400m2 Net (mixed housing suburban) 300m2 Net (mixed housing urban) 小太多 但title下來了 卻不能保證分出來的地還會依據原來批准了的設計甚至條件來建 (尤其是聯排 不同買家分開建還有防火牆這些問題) 以致有違背這些政策的（‘初心’？)方向 所以council現在決定一刀切 要求房子必須差不多先建好了 才能拿s224c /titles 算是對市場反應不似預期的一種回應
這個新政策的啟示是: 以後大家恐怕不要想以為可以先申請分割 做了管道車道工作 然後拿到新titles 就賣地讓新買家自己建了 這樣的改變 對開發商的現金流相信有很大影響 因為必須先建房子才能分開賣 開發商必須在報批時就要有足夠建房資金 不然拿了報批沒錢建房的話就是做了管道車道連接變了熟地 沒有titles還是不能賣
雖然這是email的說法 還要時間證明看看其他consents 會不會也有這樣的condition 出現 但因為email 也抄寫給他們RC 部門Manager 的 所以可信性看來還是不低
最新更新：剛剛收到council RC team leader 關於所謂“Staged Development” （分階段分割）的回复 大意是需要在申請分割時由surveyor 發一個staged Scheme Plan 顯示兩個甚至以上階段的分割流程 然後相比一般做法一個s223/224概括整塊地的分割 分階段分割要求每個lot /階段都要有自己的 s223 和 224 例如一個一分三的分割為例 如果先建前面 lot 1 再賣 這個lot 1 就要在做完相關工程/房子後 申請自己的s223 224 那樣這個lot 1 就可以先行獨立出來 有自己的title和能先賣出 但其餘的 還沒開始/完成工程屬於沒分出來的地則還是屬於舊地 所以這個第二階段就是兩個 titles （lot 1 + 餘下的） 到其他lot 例如lot 2 的工作又完成了 則再為中間lot 2 申請s223/224c 然後再拿lot 2 自己的title 如此類推 一直到整塊地的分割過程結束 但目測就是這個做法 Council 還是一樣會要求每一個lot 先建好房子才能拿224c 和賣 不然council 擔心的申請人做了管道車道就跑的情況還是會出現 只是如果是staged council 容許開發商一個建完拿一個title 就能賣 而不是要你一次過連建3個房子才能賣而已
Staged Development 這個做法其實一直都在 但印像中都是crosslease 分割比較多 一般中小型freehold的分割好像不太流行/需要 可隨著這個新措施出台（如果雷厲風行的話） 相信慢慢會變成一個主流做法
下面是Council 公佈這個條款的全文：
Council 公佈全文
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快钱挣不了了？
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可以這樣說 至少要有足夠子彈把房子都建起來才能搞分割了.....
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必须精华
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謝謝老爺區長 雖然這其實不是好消息哈
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我们华人需要真实的消息
而不是需要所谓的好消息
比起那些喜欢炒作和鼓吹的满嘴好消息的人
你的信息可以让人更理智的思考并且分析自己下一步的投资路径
感谢你能继续留在论坛玩才对
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主要影响长条地而已 少建点联排挺好
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要大的力气才能炒的动，谢绝小鱼小虾
话说楼主的客户岂不是可能有财政问题？
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無奈 市場從來都是小魚小蝦為主
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其实挺好的，吓退一大堆师奶炒家
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就是，小鱼小虾多，估计百分之20最多是搞大动作的，剩下的，都是业余玩家或者小玩家，也是亏得新西兰这个体制，要在中国普通人哪里敢想盖房子的事儿
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是9月份以后批的RC 和 EAP 上有注明不能先分割再盖房？还是9月份以后中区Council 就不批先分割再盖房的224了？
，
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那future urban 是不是又要大刹车了？本来就已经滞后很久了，现在更是遥遥无期了。
那是不是所有大地分割都死翘翘了？是不是完全不能申请分割卖熟地了呢？感觉大开发商都受不了。
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根據council 這個分割/RC許可部門team leader 回复 是幾個月前中區就已經在分割許可的批文上要求要先建房才能申請s224c 然後是9月開始全奧克蘭各區都這樣做 - 雖然我也是前幾天才第一次看到有這樣的條文
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噢 這個我就不知道了 這個帖子和future urban zone 沒關哈 不過這些地自己本身分不了可是一開始就是這樣了
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楼主的消息对大家的投资方向很有帮助，赞一个
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我的意思是那种现成的大地破房，要拆房分割肯定需要RC对吧，有了RC才能动土搞管道啥的。但是按照你说的，如果没有title就变不了熟地对吧？并不是说所有人都会建联排呀，也有独栋的房子。
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你好像有點誤會了 是先要把生地變了熟地（鋪設管道/車道等） 拿了s224 才能申請titles 然後才能賣
不只是聯排 反正是多分的目測都是這樣 因為mixed housing zones 都是容許每個lot 不帶最低面積下理論上就能建3個 而是按照報批時交上去的房子設計來審批 所以council 現在要求是這些它們批的房子必須建好才能完成分割程序 而不是鋪了管道變了熟地就能賣 然後讓新買家各種推搪 ...
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也就是说以后的熟地不可能是低于最低面积要求了是么
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我反正听说....政府在盖政府房的时候都是忽略这些的，都是房子盖好之后人住了很久之后才拿到title。。。
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他的意思是urban zone分几套那种都需要盖起来了才能卖，小鱼小虾都不能承受，那future urban出来几百套，那不让卖地，又有几个人有实力可以盖起来后再卖
虽然话说future under本来也连分都八字没一撇，但是这个政策出来，future urban zone的开发前景更是渺茫了
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應該是說熟地買賣都要達標 其實站在保護居住環境的情況下這些措施也合理 但這樣做讓分割變得沒那麼容易 因為資金得準備更多了 所以是不是真的全民分割就難說了 ....
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确实是这样，大部分买了地就盖成自己想的样子，那之前申请rc还有个毛用。
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泪流满面啊，你竟然看懂我想表达什么了。
future urban这个概念当年推出的时候，就已经让一些地主身价翻倍，然后他们抛售迎来一批高位接盘侠。就目前看来，发展前景堪忧，接盘侠可能要沦为韭菜了。
最近市场上不是上了一批future urban的土地嘛，估计是hold不住了，理论上讲，哪怕是大开发商做这大面积的分割项目时都会至少出售掉一半或者以上的土地来套现从而完成分割。
这么一搞，资金链不断才怪呢，别说全民分割了，估计有一部分开发商都要凉凉了。赚快钱的路被堵上了，但是已经分割好的熟地，或者建好的现房应该也会涨价吧。
政府...看来不仅仅是要放慢发展...还想让大家都富裕不起来啊....真想知道近期中区抢大地破房的那群人心里阴影面积又有多大....
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其实也OK吧，盖到屋顶再卖呗，市场上不是有很多这种只盖到gib封板或者油漆吗？后期花钱多又速度慢的部分由屋主根据自己的口味来装修
和国内卖毛坯房一样呗
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说实话真看不出来太大影响. 目前做过的项目从来都是建好之后ccc 和224c 同时进行.. 甚至车道都最后才做. unitary plan 下的分割，lz说的分割后卖地这种操作真的不多... 因为土地实在太小了，而且建房也困难、除非一起买下来，那都不如自己搞rc bc再建了，性价比太低. 如果可以因此把低价还便宜点，真的乐观其成了
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這個政府房是housing new Zealand的 它們建來出租的 屋主就是HNZ 一般是不會賣的 有沒有title 其實分別不大
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雖然兩者並沒有必然關係 但future urban zone 本來就不是給小魚小蝦玩的呢 是小魚小蝦們自己表錯情了
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這種操作相信還是有不少的 我就收過不少人查詢問過能不能不建房直接賣的可行性 再說 要不是這樣 council 就不會發現這是問題而取消了用consent notice 的機制 而要求差不多建好才能拿s224了
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那些人的意思我想是做了rc或者bc然后卖项目. 而不是分割单独一片一片的卖地. Council现在是极度鼓励高密度，之后的审批会更快更松. 你是业内人，不会不知道吧