新西兰关于最近收大地的还有开发大地的现金流问题


在新西兰


最近大地疯了大家都知道,先不说好分的,条件好的,条件不是那么理想的大地房也都价格离谱,根本不觉得买来能够赚钱,或者可能赚钱很少,或者他们只是买来屯大地然后过几年再倒腾一波。

现在想问大家,具体到开发大地的时候,我是指分割下来了,推倒老房子,要开地盖房的时候,到底需要多少现金流,

比如说,一个800地的房子,分四个独栋,每个房子盖150平米,那需要的钱,我按熟手自己管理算每平米2000刀吧费用就是150*4*2000等于120万
然后分割费算40万吧,买地算100万吧,推倒房子到房子起来算一年时间,

这样,你需要的现金流就是
120万加上40万再加上(100万地钱加120万盖房钱加上40万分割费)的利息,利息这个东西,有的人全款,有的人2.5%有的人10%不等,我能算的这一年你需要准备的钱就是这些,不知道算的对不对?还有漏掉什么费用吗

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分割费你算的不对哟,用不了这么多.

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不是10万一块吗?我以为4块40万差不多呢,也少不了多少吧,毕竟4个独立的呢

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算一下现在4个的市场价能卖出去多少钱。


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不错的话题
高亮一下鼓励

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仅仅分割contribution 的话不用这么多,但加上设计费各种工程师费RC,BC申请费等等,差不多要这个数

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到不了40W吧。测量2W 建筑师5W 工程师1-2W左右,规划师1W多。我感觉差不多这个数吧。加上GST 前期的RC BC EPA 差不多十多万。

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800平分四块的地,100万收应该都是西区南区或所为的东南区。 4栋150平米房子,估计售价不会超过105w,交GST交30%公司税,一年投资260万,利率按照5%,粗略按设定,大约一套房20万利润。。


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可以了啊。4套同时。半年完工。

妥妥的80万

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老爷原来是版主啊。。。

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这种钱能贷款吗?

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分割费用不用这么多,除非是管道很麻烦。
管道在门口的话,可能30到35就差不多了。栋数约多,平均下来的越少。用不到10万一栋。

不晓得楼主有木有把中介费跟律师费算到建造的2000一平的成本里?

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测量用不到2W, 也就是几千的事,建筑师也就2~3万。
工程师可能会比2万多点。

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150平的房子,在西区南区,售价不会超过95万。。。
800平米的总占地地,刨去车道,每栋可能就180的地。

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可以肯定的是,现在西区管子到位好分的800地100万很难买到,150平米新房估计也就90万左右,所以开发也难啊,不知道大家那么高价格抢个啥劲,以后估计也就百分之10利润了

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地可以贷款,别的都要自己搞出来,现金或者高利息,四大银行贷不出来

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这个没有算在2000那个成本里,但是我想那40万里面可能可以包掉会计律师啥费用了吧?

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嗯嗯还有这个中介费是个比较大头的东西,卖90~95万一栋的话,中介费也要个3万一栋了。加起来10来万是有了。
100w地,35w分割,120w建造成本,10万中介费,总成本265w.
卖90w一栋,总收入360w。
毛利润95w。
打税后到手60w左右。
总时长1年多点。

不过感觉抢地的是想建6~7个联排。。。算法又不一样了。


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这么一算,100万是买不到西区南区800多的地了,这不南区manurewa800多的地都要130多万

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联排的话我也来算算,算6个吧,分割费用50万,面积的话100一套好了,也是600平米总共,但是造价得按2500算,那就是150万,这就是300万下去了,还有利息钱算10到20万好了,造好了大概310-320万.一套算80万,能卖出来480万,好像利润会更好点

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嗯,肯定买不到,除非疫情前今年6月前都可能百万内拿下,目前拿地钱太贵,除非新房价格又涨,不然真的赚头不多

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联排6栋分割费用用不到50万,最多也就40。 小联排的development contribution比独栋的要少很多很多。
按照你的算法,到手的利润比独栋强一点。


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确实很多算不过来账,也不是算出来亏本,而是利润很薄,要是一切顺利挣点,可万一中间有点风吹草动,比如新房太多价跌了,开挖发现石头太多啥的就不好说了。
我是觉得投二三百万,冒那么大风险挣一点点小钱,是很不值得的,可就有人这么疯去抢,没办法*

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2.300万,说多不多,说少也不少,新西兰这个地方,干小买卖风险也大,大家手里有点钱的可能还是愿意投资房子,至少有啥情况还那落几个新房子,但是全部贷款,或者借高利息搞这个真的还是风险蛮大

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有土地的主肯定更强势,新区的地已经比去年贵了大几万到十万,没什么利润了。老区的地挤一挤还是有利润的

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hobsonville 那边无地可买,贵的离谱,二月份300多平米地60万,现在都70万了,而且地还特别特别少,所以啊,大地价格自然一路高走

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这些十多万再加上分割contribution 不就差不多40w了吗

而且还没算上水表什么的呢

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我是觉得如果是自己的钱,没有个20%甚至30%的年利,是不值得冒这样的风险。这跟买股票还不一样,股票是流动资产。这个投资你不能看苗头不好就甩掉,风险高得多。还搭进去自己的时间,也是钱。这么复杂的项目可能相当于一个全职工作了,就算每个事情都请人。

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西区大地潜力巨大,性价比极高

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我反而觉得风险极高,高价抢的话,动作再慢些2-3年出来成品房时西区已经30%以上都是这样的了可能。市场竞争极大。

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