在新西兰
2018和2019年该怎样合理并最大利益化去投资房产呢？？
自从2016年的高峰过去了，这两年新西兰特别是奥克兰的房产市场发生了很多变化。
过去8年我自己从一个房子，到今天14套房市值超过一千万纽币，这之前所用的策略在未来两到三年房价不暴涨的情况下，已经不太实用了。
在此我先给大家先分析这两年市场的变化，和原因，然后再分析今后两到三年应该用的投资策略。
为什么2016年高峰已过？
2016年7月份之前，澳洲和新西兰的银行贷款策略很松，特别是对海外投资者和买家特别照顾。究竟多照顾？基本上很多海外收入上都做了手脚，自然贷款容易。
可是好景不长啊，两岸澳洲和新西兰的银行都被政府盯上了，政府听到了很多收入作假等风声和看到不少证据后，大力调查和扫“假”，导致贷款和房屋市场人心惶惶。
最近7月1号又推出了反洗黑钱条款，简称AML法规，导致更多会计，房产中介，律师等人恐慌。
加上工党上台，商业界和媒体对经济的走势看冷，真是对新西兰特别是奥克兰的房市雪上加霜啊！
哇赛！听起来房产市场将很倒霉啊！房市会不会跨掉呢？
会，同时也不会。
新西兰的小镇，特别是那些偏僻，人口小与10万人口的小村和镇，大家没买房的就别碰了。如果有房的，得考虑是不是出手了，因为未来两年万一有国际金融风暴，这些小镇可是未来8-10年都难翻身的！
如果您住和投资在大城市，特别是奥克兰，并且有良好的移民，那你可以放心，房市不会跳楼的。
为什么不跳楼？因为过去3年净移民每年都有6-7万的新移民啊！ 特别是奥克兰，房子已经短缺的情况下，建房速度慢，供应跟不上需求，虽然短期因为银行贷款缩紧，居住需求还是很强大的，所以抗跌能力还是满强的。
这是您也许会问，阿海哥，那么多废话，我们都知道啦，那下一步怎么投资呢？
一个英文字，cashflow，中文嘛就是三个字，现金流
注重现金流买房
之前几年买房并等房价狂升的策略已经过时了，未来两三年房价平滑的情况下，更得专心在Cashflow现金流上。
这时如果您还有钱和贷款能力能去买房，那就真得专心在Cashflow现金流上！
如果已经买不动了，那就得用现在市场价格去衡量您的投资房，并用现在市场租金去计算下您的已有投资房租金回报率有多少。
如果您的投资房，特别在奥克兰的，租金回报按照市场价来算才2-3%，那真可以考虑卖了然后有机会买入租金回报率5%以上的。当然如果您的贷款能力很差，卖了也不能再买了，那就歇着专心提高您的个人收入会是良策。
1）预算50万以下的
预算50万以下的选择很少了，北岸中区基本上2房unit排房买不到，也许能买些1房的排房。
西区南区现在选择就多了，unit大把选择，房子呢南区机会更多，西区就比较偏远的才有了。如果南区投资，那就得注意治安和街了，别买太穷的地方，不然租客素质会成问题。
公寓就别碰了，因为这种价格的公寓，投资者为多，银行在经济差时越来越不喜欢贷款给公寓。而且这么便宜的公寓大多都是10几甚至二十多年旧了，很多翻新维修费用大涨，bodycorp管理费都很高，直接影响租金回报。
2）预算50-70万
预算到了50-70万了，那北岸和中区就能买到2房unit排房了！排房多数建在60到80年代之间，经历那么多年了，绝大部分排房质量都有保证，很少出现结构问题的。而且unit能室内改造或者翻新来增值的机会比公寓更高。Unit排房改造等下再仔细详谈。
如果您不喜欢unit，那50-60万之间只能去西区或南区边远穷区买房子了。记住租客质量也会差不少。
旧公寓跟1）里说的一样，要谨慎做好功课，特别是别买漏水的！
3) 预算70-100万
预算70-100万时我就建议别买unit了，应该去买独立house房子。中区和北岸比较难买到全副地的，但从租金回报角度来说，半腹地的通常比全副地便宜，同一个区来说升值比例%是一样的，而且租金回报率会更高。而且房子就跟unit一样，比公寓有更多室内改建加房间和翻新来升值的机会与空间。公寓就别碰了，还是买有地的房吧！
4)预算100万以上
预算100万以上的那当然是买全副地独立房子house啦！特别是那些能加建，或开发多个房子或连排房的。这种长期持有对于预算高的投资者来说是一个很好的投资方案。
室内加房间和翻新增值
以上说到了，房子和unit排房，室内加房间和翻新的增值机会更多。
为什么加房间呢？房间要报批吗？
加房间的好处，就是例如从两室变成三室，多出一个房间之后，每周租金增加$100刀之外，房子的价值还至少增值10万。
加房间一般是不需要报批的，除非改动了室内房屋的承重墙，那就需要跟本地的市政府申请报批。通常这种简单报批需要20天工作日，费用是5千不等。
近期奥克兰房市低迷，我的学生趁机买了不少便宜unit和房子，加房间和室内装修后能增值15到20万不等！
加建增值
加建，也就是把房子的使用面积加大。
一般这种方式更适合半腹地或全副地的独立房子。半腹地的要注意不是fee simple crosslease的，不然如果需要邻居同意就会麻烦，买房前一定要得到了邻居的加建同意时才买。如果是feesimple的，那通常就不需要邻居同意了。当然加建得符合政府要求，不然超过要求了（例如光度）还是得需要邻居同意的。
加建一般就是把一个两房一卫，或着三房一卫的改成三房两卫，或者四房两卫。这样租金升的多之外，房价也会涨很多。具体涨多少要看加建多少，如果是两房一卫改成四房两卫的，那可能会增值70-100%都有可能！
小型开发
我这里说的房子开发，就是全副地房子，在合适的奥克兰规划蓝图Auckland Unitary Plan（简称AUP)下能一地多建。例如在AUP底下Terrace和Apartment, Mixed Urban或MixedSuburban的区域，一块800m2的全副地，以前也许只能一分为二，但在新的AUP下也许能建更多。我听说西区Henderson, 中区GlenInnes/Point，东区Flatbush，就有开发商800m2多的地上建了5个三层连体房！
这样利用现有土地，例如把上面旧房推倒，然后建多个连体房上去，会带来相当大的现金流。以往一分为二时比较值得建个豪宅卖了。现在建连体房了时候就更适合建好了出租。
出租的好处就是5-6个收入，同时能保住房子，更能用这租金收入去贷款，用杠杆形式继续开发。
开发越多这样的连体房，并留着出租，会形成一个很强大的现金流继续用杠杆投资下去！
以下就是我学生小开发的好例子：
我有学生现在在Mt Roskill中区和东区Pakuranga做加建，租金回报率能做到5.5%和7%！远比买旧房翻新加房间增值和增加cashflow现金流！ 您想想，现在中区哪能买到5.5%甚至7%回报的房呢？！
特别是我洋人老头学生这Mt Roskill的房，2017年11月份以100万买的。
现在在做resource consent和buildingconsent，大概花80-90万加建费，从一个3室house改造和加建成4房外加4个2房unit，一共5个独立合法收入，就像开发成了5个unit那样！
这样租金从一个3房每周$550，提高到5个房每周一共$2500收入！租金收入提高4倍以上！租金回报率从2.8%提高到7%以上！
总结：
2018和2019年，手上有烂房的就卖了吧，能买房的得买对房，要专心提高cashflow现金流哦！
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沙发~~~~~~~~~~~！
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板凳。
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水一贴再看！
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总结：
房市有风险，大钱不好赚。
不要买低于5%回报率的。
卖掉回报率低的。有实力买回报率高的。
花钱要花在增加现金流/回报率的improvement上。
**重点暗示：阿海团队有迅速提高你回报率的装修方法和实际操作案例，赶快拿起电话报名吧。
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10万人口的小村和镇。。。。。。。。。。。。
新西兰第五大城市但尼丁就12万人口，第六大的北帕才77000人口。果然是大农场啊。
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我是想不通一点， 投资房全是靠租客来增加收入， 但租客又怎么会爱护你的房子， 有时候碰到不好的租客或者不负责的租房中介， 单单几个维修的费用甚至高的离谱的维护费用， 你难道不头疼吗？？甚至要把全年的租金搭进去保养。 然后到最后等房产出售， 是带租客的好卖还是自己住的爱惜的房产好卖呢？
有钱的干脆全款买房， 没钱的难道不能看看除了房产以外的投资吗（至少比给银行打工强把）？
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买不动了。坐等租金上涨，回报提高。
坐等贷款放松，不信银行还不运行了。
呵呵呵。
但是在新西兰不想增资了。
澳洲不错。大家怎么看？
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请教除了房产以外还有什么更好的投资？股票么？
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海兄谈一下投资旧房和购买近新房吧，提高居住水平和投资，很难兼得啊。
住了十年老房，也有些审美疲劳，地大屋也不小，但是无心开发。看看人家新区真是规划的好，可惜没有大地旧房。如何选择呢?
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Mixed Housing Suburban 應該不太可能800建5個3層 這個zone 高度規定就兩層而已 應該是URBAN/THAB 機會多一些 但這樣建 每個房子也大不到哪裡去 可能建好了就只有放租比較有吸引力了
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你看看买地段好的房子试试。好房子好房客，差房子差房客。
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真正投资房产的人的背后多数都有一个或者几个能够带来大量现金流的， 工作也好投资也罢，这取决与你的眼光和能力， 否则我觉得投资房产那不叫投资， 而是投机甚至赌博。 而除非是全款买的， 否则只是靠单一的租金来支撑， 你不觉得风险大的离谱了吗？
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真的吗？ 我有过出租自己房子的经验， 再好的租客等你收回房子的时候， 你会觉得：自己的房子怎么变样了， 以前是怎样的好， 现在怎么这么破？这还是前提是好租客的情况下， 遇到几个不好的。。反正我认识的朋友中， 大部分都有过或者问过如何能让租客赶快走的经历。
楼主有14套房产， 价值1000多万， 为什么不卖掉换成现金然后全款买几套呢？ 等市场快拐好了，您又是专业人士， 照样靠杠杆再买回来赚钱。不好意思，不是楼主学生， 有些疑问。
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投资房地产就可以做到现金流和增值兼顾， 比如， 买一个大地房， 再买三个positive cashflow apartment, 这样仅仅在房产投资这一个项目上， 就可以做到分散投资风险。当然， 买positive cashflow apartment也是前几年的事， 我曾经在这论坛上鼓励大家投资房产不要忽视apartment， 我相信听了我建议的人应该大部分都收益非浅。
全款买房， 通常不建议（土豪除外）， 因为显然没有做到利益最大化。 即便你会说利益最大那风险也最大， 但我们投资还是应该尽可能的增加利益。比如， 手里有100万现金， 你可以买个100万的房子出租，获得一份租金。但你也可以买两个70万的房子， 贷款40万，两个70万的房子每个只有20万的贷款， most likely they are positive cashflow, 风险也不大。
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顶海哥，长知识！！！！
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我猜啊，只是猜测，现在卖了，银行需要他还清其他的贷款，收入部分的现金更少了。
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受教了， 不过这要回到一个前提， 就是你认为奥克兰的房产未来几年能够给你带来多大的收益， 我指的是增值， 否则以100万的现金加贷款来换那一点点租金再减去房贷是否明智。这里面还没有算你要花多少钱和精力用来维护房产。
目前的市场是所有人都认为冷的市场， 至少工党在位的这几年， 所以难道不应该重新整合资产， 把风险放在可控范围内吗？难道还要靠加建， 改建来增加租金收入的唯一方法来“扛”过去。我是觉得治标不治本啦。
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好吧 家家有本难念的经
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如果在找不到更合适的投资项目的前提下， 手里又有一些资金， 我觉得投资奥克兰的房产依然是不错的， 因为有一点我的观点与楼主相同：奥克兰的房价不会大跌。
既然在市场冷却的时候不会大跌，那么等到市场沸腾的时候往上涨是唯一的方向。所以利用现在手里的资金买positive cashflow的物业，那么即便在目前较冷的市场下也不吃亏， 然后耐心等待下一个牛市。
至于你所说的花时间精力来维护房产， 我是建议把投资房交给专业中介管理， 这个钱花的是值得的。因为中介与租客签订的协议中是你来的时候房子是怎样的condition, 则走的时候也必须是同样的condition, except normal wear and tear。你自己也不用去检查房子。
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看好奥克兰未来的房市这点我同意， 只是在现在的市场环境下， 还要用银行的贷款来买多套房产， 并依靠租金收入来进行cover的这种方式，我并不十分赞同。
试想， 如果把贷款控制到minimum 甚至没有贷款， 有没有租客对于你来说不是那么重要， 那么在现在房市冷的情况下， 你的压力和生活质量会是怎样？但如果租客会决定你还款的压力， 甚至压力会越来越大， 这真的做的是对的吗？ 投资的方式和方向有很多， 如果光吊丝在房子上面真的明智吗？
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我在20楼所说的是“如果在找不到更合适的投资项目的前提下”， 并且我前面给出的一个例子， 100万现金在手， 买两个70万的房子出租， 每个房子只有20万的贷款， 你真的觉得这样的投资风险很大吗？
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不是压力大不大而是值不值得， 明知道未来2年是不会涨的， 与其现在买， 为什么不等到2年后市场快拐的时候买呢？ 2年前买房的人大部分估计都后悔了把。
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我觉得他考虑的压力有两层，一个是供贷款的资金压力，一个是房客损坏房子造成的压力。后者的成分挺大的。公寓房还有unit title房子这方面的问题要小一些，但独立屋确实有这个问题。我也曾经有不良经历，就是近新的砖瓦房出租，维修费惊人。但是那个房子是坏地段的好房子，没法找到太好的租客，因为屋况好已经是运气不错了，但是如果房客都是穷人，他们是不可能会维护房子的，因为不懂，没有拥有过。我悟到这个道理以后就再也不去穷区买房子了，本来就没钱，承受不起风险，就不能优先考虑什么升值，确保没有麻烦是第一位的。这个层面上我很理解认同他说的。
我后来专门招会维护房子的房客。要不就是他就是builder，或者handy man，要不就是他自己有房子，因为工作原因换地方住，这种的。只要房子的位置好，是找得到这样的房客的。其实不仅限于这些人，家庭经济背景好的房客，没有吃过猪肉也见过猪跑，他自己没房，家里也有房，从小耳濡目染，生活质量的要求比较高。这种人当然不用你去叫他开窗，他自己自然会去开。我每次看见坛子里讨论隔热要求多么愁苦的负担，我都很不以为然。你给房客提供一个舒服的环境怎么了，不应该吗？茅草屋还想招来儒生么？装空调，隔热是起码的文明生活质量要求，房子舒服位置好，自然能找到对生活品质有追求的房客。我的房客，我说句大话，家里都收拾得比我家像样。干净，体面。每次去，都像随时可以上市卖房。你无非是要想这些人心中所想 投其所好呗。
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这就是你们自己管理房子遇到的麻烦， 我交给中介， 我只在乎每月房租是否进来。
至于屋况如何， 定期中介有inspection report, 看上去不错， 但我相信真的去到现场看的话， 可能还是觉得房客不够爱惜房子， 但这没什么，反正我自己不住，只要能招到房客， 房客不故意破坏房子就行。因为等到要卖的时候， 总得装修一下才能卖个好价钱。
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你真的厉害，我之前自己管理过，交给中介管理过，换过中介管理过，从来就没省心过，我爸住了2年多的房子，保养的一点问题没有，来了洋人租客竟然说地下室渗水，他让他侄子住地下室，叫保险公司来修了，租房中介还让我们额外出了1500刀，不到半年竟然又说渗水，要到tribunal去告，闹的我们都快炸了，租房中介最后和他们和解了，然后搬了。最后发现租房中介也不是什么好东西，额外扣了我们好多维护费，根本就没叫人去修，我们想找人去告，最后答复说租房中介本来就是不受法律监管的，万8千的小钱就算了，这叫什么玩意？？
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奥克兰的房价会跌的比小地方厉害。目前的情况是奥克兰滞涨，小地方补涨。
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等到真的跌的比较厉害的时候， 小地方远比奥克兰跌得厉害。
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嗯，可以等着看下。
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我那个惨痛经历就是用中介的。而且后期换了个很给力的中介。不然更糟糕。我没有楼上说的那些倒霉事，但是房客欠租逃跑，中介替我上庭打官司，也没争取到什么。房客偷了东西走我也没法子。我没楼上损失大可也受够了。后来学乖了以后再没有不好的事情发生，有用中介的，也有自己管理的，都不错。