在新西兰
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房哥喜欢看数据贴~
比较直观~
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非常感谢房哥的编辑！
在另外几个帖子中有朋友说Ring-Fencing对长期投资者没有影响。
首先， 10多年持有投资物业的人算是长期投资者吧。其次， 从我这个例子中可以看到， 出租物业亏损不是只有3-5年，而是10多年账面上是亏损， 在我的例子中为13年。共计亏损34610. 如果到第13年， 把房子卖了， 则这34610的亏损就完全没有用到， 而投资者在这10多年中又得不到任何Tax Benefit, 试问这难道对长期投资者没有影响？
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支持数据贴
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问题来了就要想办法解决。
新政策的出台对投资者当然有影响，尤其是16年以后入场的投资者。唯一的方式来减缓压力就是开源节流了。每年涨点房租，降低维修费用，尽量避免不必要的维修。最主要的就是提高收入水平，上班族加点工资啥的。平时少出去玩两趟，少出去喝点酒，这些钱不就找回来了。
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说得好，给楼主顶一个。
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大神，如果是房子在十年后出售，利润600K，那这600k按理说是要交税的，那这个tax credit 不是刚好用上？ 投资房跟5年明线原则上是没什么关系吧
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按照目前的政策， 新西兰并没有capital gain tax, 所以你这600K利润是无需交税的。
当然如果你在5年内出售， 则明线原则会让你交税。
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Lease兄的意思是13年后如果卖了，assumption是完全不用交税，所以之前的亏损完全没有用处？
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那也还好，其实影响才1万多，要是哪天这600k需要交税了，影响才够大
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对啊。。。。。。。。。。
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不好意思，澄清一下，所以有RF跟没有RF在13年后卖，具体在税这方面是差多少？34610+10383？
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但现在有些人就认为一开始的Loss到最终是可以和Profit相抵消的， 所以这个ring-fencing对长期投资者影响很小，我觉得这种想法并不正确， 我给出一个实际例子就是想说明持有10多年的长期投资者绝对亏了。
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差10383， 就是退税部分。
是不是小老鼠觉得这点钱没什么？
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要是2016年后买的房子，将来这方面的损失大约每年$1000左右
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不是不是，我只是没看懂那个数据
1年1千，说多不多，说少不少
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同样的一套房子，你每年利息加本金那样还，13年后，利息会越来越多吗？
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assume interest only.
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这个表格也有助于了解为什么ring fence对投机者完全不起作用。
1. 投机者通常仅持有几个月，所以相关费用极低。
2. 投机者买房后，基本都能盈利，所以不会涉及出现亏损而要抵消其他业务收入的情形。
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这倒是我没有想到的， 谢谢补充。
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我的想法和你接近，Ring Fence, 就是针对投资者的，对于投机者，before and after没有区别。
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既然没缴税，所以不让你退么。
如果600K交税了，这个亏损就用上了。
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这是那位朋友提的另外一个问题。
我想说明的是Ring-fencing对长期投资者是有影响的。至于影响有多大， 那就和每个投资者的个人税率有关了。我的例子中假设个人税率为30%，我觉得这是一个基本的税率， 因为如果不到30%就意味着其个人收入连5万都不到，一个连5万年收入都没有的人估计也很难投资房地产。30%的税率就意味这投资者损失30%的税务优惠， 所以我觉得这影响不能说不大。
另外要澄清的一点是，有人认为前期的亏损可以用来抵扣后来的盈利， 所以没有影响， 这并不尽然。在我这个例子中， 前期的亏损完全是白亏了。
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像这种情况下，投资者可以通过调整投资组合来弥补亏损，比如有的物业选择投资的capital gains 高，有的选择物业租金收入高
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5年明线政策前的房子按几年算？2年还是5年？
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对于没有其他收入来源的职业房产投资者而言，这个政策可以忽略。
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这个不是投资，是投机，贴钱给人住。
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是啊，我感觉政府就是这个目的，不要让你死盯着captial gain来赚钱，把社会资金引导到需要的地方去。他们总是讨论伤害投资者，其实说穿是伤害了，就是不想让你多往里面投，合理分配自己的财产。
地产又不是只有住宅，商铺的回报率比一般住宅高多了，奥克兰外面的房产也比奥克兰的房产回报率要高，干嘛不从住宅房里套一部分资金出来投资商业地产，或买到奥克兰外面去，同样可以抵税。比如你现在有10套住宅投资房，搞个4，5个出来投资下商业地产，也不失为均衡财产的一种方式。
比如，奥克兰外面的商铺，回报率6或者7的还是不少的，当然牺牲的就是capital gain了，当然这只是一个例子，所以思路要打开才是上策
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其实真正的投资者， 还能不懂得diversifying portfolio这个道理？
我所不喜欢的是政府specific target某一个group， 与它标榜的公正公平相违背。
其实这个政策对我个人毫无影响，哪怕它说之前的loss 不能抵将来的利润我都无所谓。
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其实很多政策都是specify某一个group的，或者说对某一个group特别不公平。你看加了燃油税，对那些运输企业来说不也是重大打击？
其实政府的很多政策的目的都是均衡各方利益。对于很多行为都是用政策来引导来nudge。