在新西兰
最近各大银行都降低一些固定1，2年贷款的利息。也接到不少咨询关于转不转银行。在和客人沟通交流的时候，我一直强调不能只看纸面上两个银行给你的报价。要结合所有因素来考虑。在这里，想和大家分享几个scenarios，希望有类似疑问的朋友能拿到些启示。
首先，能不能转银行，第一取决于你的收入情况有没有变。因为转银行要重新审核贷款人的还款能力，所以你必须通过现在的审核（比以前严格）。
假设你通过了，贷款审核，下面这两个费用是你要注意的：
1. Breakcost/ early repayment cost （平时我们所说的违约费。）:
比如，在你上一次贷款的时候，定期两年，现在每到两年，你要跳出这个合同，这就是银行说的 break cost. 这个算法不好把握，因为银行有自己的公式。前段时间 interest.co.nz 做了个模拟器，大家可以去试试，链接在这里：（https://www.interest.co.nz/calculators/mortgage-break-fee-estimator）不过不保证准确性。 最终数字要和你自己银行确认。
2. Deed of Acceptance (DOA)/ Cashback agreementetc （平时我们说的所谓“霸王条款”）..
每个银行都有自己的叫法。不过意思是一样的。你一开始贷款的时候，作为拿返现的条款，和银行签了一个n年不能离开银行的协议。如果在限期内走了，就要返还所有或者一部分的现金。每个银行也有自己不一样的规矩。所以要看回当时签的文件。
好了，入主题，这里先假设一个情况，来分析一下转银行和不转银行的区别：
David 去年在A银行借了50万，当时拿了$2,500的返现，签了两年内都留在A银行的“霸王条款”。利率当时定了一年。
现在David的贷款到期了，A银行只提供牌价利率给David,4.3%, 再定一年。 David 不开心，因为上周新来的邻居，隔壁老王刚刚买房找的是B银行，拿到的是一年 4.15% 的利率.。David到了B银行，花了一两天时间准备材料，按照银行要求提供，审核也过了。B银行也给出了4.15%的利率。但后来David觉得哪里不对了，因为发现这笔帐是这么算的：
贷款： $500,000
息差： 4.30% - 4.15% = 0.15%
| 收益 | | |
| 利差(金额) | $ 750.00 | |
| 返现 | $ 3,000.00 | |
| Total | | $ 3,750.00 |
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| 成本 | | |
| 律师费 | $ 900.00 | |
| 霸王条款 | $ 2,500.00 | |
| Break cost | $ - | |
| Total | | $ 3,400.00 |
| | | |
| 最终收益 | | $ 350.00 评论 好帖， 顶一个 我之前也碰过此类霸王条款。 T 银行给我的2年合约，但要求我在T银行呆两年半。 直接拒掉。 以后凡是有此类条款的，都不考虑。 评论 赞~~~~~~~~~~~~~~ 评论 好贴。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。地板再看 评论 好贴。 转银行为什么要律师费？ 评论 因为的房子的产权会发生变化啊~ 以前是A银行的抵押物~现在是B银行的抵押物~ 评论 转银行会重设30年贷款期限？？？那不是每期还款要少一些？ 评论 转来转去很麻烦呀 评论 哈哈我都忘记了，好久没 refinance 评论 算过才知道，每人情况不同。 评论 现在很多银行都有霸王条款了吧。。。。 评论 这个可以有。。 不过像这种转来转去的客户，你愿意服务吗？ 因为他换了新贷款中介，那么之前的贷款中介的报酬要被追回吧。。反正在差不多的情况，500块之内，（要花1,2天时间去准备材料，去银行，律师预约的），都不要太麻烦了。。 评论 还不是所有。 也可以谈判。 评论 这几年越来越多了 以前还好。。不打算再转了 就到期定利息了 评论 Robbi你写这个帖子应该先喝一杯咖啡提神，做贷款的说了这么半天一个非常重要的考量没有说，班主也没细看就加精! 评论 Robbi你写这个帖子应该先喝一杯咖啡提神，做贷款的说了这么半天一个非常重要的考量没有说，班主也没细看就加精! 评论 咳咳。。。哈哈 评论 发扬不懂就要问得精神,非常重要的考量是什么 评论 大早上起来，他脑子是清醒的，叫他自己补上!他是专业人士不可能不注意这个 ，昨天晚上贴出来时估计太疲劳了，叫他喝咖啡是折腾他了哈哈。 评论 欢迎提出讨论，谢谢支持。 评论 房哥现在还没睡醒~ 是还款类型吗？本息一起还还是只还利息~ 还是浮动利率~ 评论 ta 给我私信啦， 是关于 interest only 的事情。 我当时写帖子的原意只是进行一个很general的对比。至于个别贷款产品的细节，因人而异，也会根据不同银行，有不一样的做法。所以没有把 类似interest only 这么specific 的贷款产品细节写进去。 不过话说回来，提起interest only, 现在银行审得比以前严格多了。我记得以前在 Westpac， 做过30年 interest only 的 property investment loan， 对的，就是30年 interest only的。。那个还真是宝贵的东西。。。嗯嗯。。还有一点，最近和很多投资朋友都提到过关于interest only的一些暗涌。。在考虑下一个贴子要不要专门写一下这个东西。 评论 房哥真不愧是房哥!赞一个！ 评论 最近利率不錯。。。而且我cashback 期都過了，mortgage broker 說我把mortgage 都轉走的話cashback有兩萬左右，在考慮。 评论 如果签了“霸王条款” 比如3年 但是只fix了2年 2年到期后把所有贷款还清 但是不解除房子抵押给银行 这样“霸王条款”还会把cash back要回吗？ 评论 根据大部分看过的文件。。 理论上，是要的 实际上，其实可以谈的 操作上，为啥不换成其他的贷款产品，用现金去抵消利息，又保留着贷款。这个的话，通常就是简单直接毫无争议的不用还了。 评论 "在正式转银行前几天，因为David的律师已经发信给A银行，A银行给David，想挽留他，开出了最终报价： 一年 4.19%！" 非常给力真实的案例, 如果没有David 在以前的不懈努力, a银行哪有那么爽快！ 我想问楼主一个问题: c银行已经书面签好的法律文件怎么办？ 评论 30年interest only没用吧，fixed term一到renew就全推翻,现在还不是全变p+i。 现在还有哪家银行做interest only,而且是真的25年30年，不是三两年之后renew就变了？ 楼主有空帮大家分析分析这方面吧。 评论 那就要看break cost了，这个事情以前的确发生过在我身上，哈哈 东区 Flatbush 可负担好房新西兰东区Flatbush 可负担联排小区 3房3卫浴 双车库 160平，带后花园 小区内门前配室外双车位，花园设备 L1 车库➕一房一卫浴 L2 客厅厨房➕室外BB Q阳台 L3 主人套➕一房一卫浴 邻居omiston mal ... 28 crossandra drive mangere 2层砖和木weatherboard海景房出新西兰Freehold地460m2室内新装修197m2.房子非常好，维护很新。4个大房，3个卫浴。3个厕。双车库。加了2个新空调。全新地毯。好区在pennisula park里。28 crossandra drive mangere,含8幸运数字。地势正好 ... 市中心好地段两室一厅公寓私售新西兰如题，位于市中心好地段的舒适两居公寓出售 公寓为复式结构，布局合理，动静分离。楼下是客厅，厨房和餐厅，带一个阳台，可以看到天空塔。楼上是卫生间和两个宽敞卧室，两个卧 ... 精品地块 x5 ！Pukekohe快速增长地区之一，约180平新西兰Pukekohe带有已批准的BC Plan出售地段 * 位于Pukekohe快速增长地区之一，永久产权，约180平方米（或多或少） * 51 Taukahiwi Road位于黄金地段，靠近Pukekohe的设施、商店、咖啡馆和娱乐设施 * 便 ... 太阳能电池板和电池新西兰请教一下有人装华为的太阳能电池板和电池吗？ 想知道新西兰大概价格还有那个公司在装 评论 新西兰最大的太阳能公司刚倒闭 评论 除非你是白天用电大户，或者整个价格被打下来了， ... 上市房源10年历史新高, 房价疲软新西兰只有华人中介自娱自乐，专门坑英文一般的同胞。 https://www.interest.co.nz/property/131070/average-asking-price-homes-sale-realestateconz-dropped-almost-29000-october-while 评论 这些文章论坛都发过了，挡不住匿 ... 5步轻松搞定圣诞预算，让节日更嗨更省心！新西兰圣诞节到了，欢天喜地的同时别忘了预算！掌握这5步，让你的节日更快乐，钱包更轻松！ 1. 确定总预算 评论 还是国内好，股市暴涨，市场大赚钱机会多，高楼大厦灯红酒绿美女帅哥娱 ... 圣诞消费季：背后的经济学与贷款市场洞察新西兰圣诞节是观察经济活跃程度的最佳窗口。从零售销售额到短期贷款需求，消费季的表现揭示了消费者行为、市场动态与贷款市场之间的深刻联系。通过数据分析与案例研究，我们可以从 ... 《新西兰2025年房价走势：低利率是否会成为关键新西兰《新西兰2025年房价走势：低利率是否会成为关键推动力？》 随着新西兰储备银行（RBNZ）多次降息，OCR在2024年底降至4.25%，这是两年来的最低点。低利率的环境为购房者带来了机会，也 ... 新作的水泥停车场问题新西兰做好大概四五周了，还没用过，整个停车场一片白一片黑的像是大地图，很难看，像长了霉斑一样，还裂了很多长长的裂缝，也不知道什么原因，有知道为什么的吗，是水泥有问题还是 ... Offset Loan 是近年来在新西兰房贷市场中逐渐受到新西兰Offset Loan 是近年来在新西兰房贷市场中逐渐受到关注的一种贷款方式。它是一种兼顾利息节省与资金灵活性的房贷工具，特别适合那些有一定存款基础且注重财务规划的借款人。在选择 ... 2024新西兰房产市场：租金回落，房贷激增，风险新西兰2024年，新西兰房地产市场出现了显著变化。尽管租金有所下降，但房贷市场依旧活跃，同时房价也表现出小幅回升。 首先，租金方面，数据显示全国房屋租金中位数维持在每周650纽币， ... 2024年新西兰经济数据及展望新西兰2024年新西兰经济数据及展望 GDP（国内生产总值） •2024年第三季度GDP萎缩1.0%，继第二季度修正后下降1.1%，已连续两个季度负增长，正式进入技术性衰退。这是1991年以来最大的连续两季 ... 求东区各区汇总新西兰记得以前看到过一个帖对奥克兰一些区做了个汇总，希望有大神可以对东区各区作一个比较新的汇总，让大家看房的时候做参考。先谢过。 评论 一般区的中位价格可以说明好坏 主要还 ... 请教住新房的人新西兰问问住新房的，你们冬天需要开暖气或空调么？没暖气，房子能有18度以上吗？ 评论 新房子所用的保温材料它自己本身不产生热量，只是起到室内与室外的保温隔热效果。也就是说：相 ... 新年展望：2025年2月OCR决议及行业影响新西兰新年展望：新西兰2025年2月OCR决议及行业影响 新年伊始，许多人怀抱着新的期待和计划迎接2025年。在经济领域，新西兰储备银行（RBNZ）的官方现金利率（OCR）决议成为新年初备受关注的 ... 总理，副总理为什么卖房？且听我分析：~新西兰你想看透任何事件的真相，最佳的方法就是换位思考，假如我现在就是这个总理，我看到的比你多，得到的真实报告比你多，我每天看到的是： 1）政府已经千疮百孔，到处缺钱，由于 ... 关于对冲账户的几个问题新西兰听说westpac的对冲账户是没有限额的，那我从别的银行转过去一笔房屋贷款，是否可以先固定半年，然后再变成对冲。然后再固定？ 是否可以这么操作？ 别的银行是一开始就要告诉是否 ... 请教问题，减压阀。。。新西兰如题，请教下减压阀的位置可能会在哪里？家里自来水水压一直极低。刚打开的水流毫不夸张如小狗撒尿。。。过了10来秒后能恢复“正常(开到最大水流差不多比铅笔粗细能大一圈)”。 ... 没有工业产业链，经济将 陷入 移民+房地产 的死新西兰没有工业产业链，经济无论你如何折腾最终都会陷入： 新移民+房地产 的死循环！特别是新澳加，如何摆脱这个循环？目前的政党都做不到 。 请看我之前的 贴在X party, 必须要产生一个 ... |