在新西兰
最近各大银行都降低一些固定1，2年贷款的利息。也接到不少咨询关于转不转银行。在和客人沟通交流的时候，我一直强调不能只看纸面上两个银行给你的报价。要结合所有因素来考虑。在这里，想和大家分享几个scenarios，希望有类似疑问的朋友能拿到些启示。
首先，能不能转银行，第一取决于你的收入情况有没有变。因为转银行要重新审核贷款人的还款能力，所以你必须通过现在的审核（比以前严格）。
假设你通过了，贷款审核，下面这两个费用是你要注意的：
1. Breakcost/ early repayment cost （平时我们所说的违约费。）:
比如，在你上一次贷款的时候，定期两年，现在每到两年，你要跳出这个合同，这就是银行说的 break cost. 这个算法不好把握，因为银行有自己的公式。前段时间 interest.co.nz 做了个模拟器，大家可以去试试，链接在这里：（https://www.interest.co.nz/calculators/mortgage-break-fee-estimator）不过不保证准确性。 最终数字要和你自己银行确认。
2. Deed of Acceptance (DOA)/ Cashback agreementetc （平时我们说的所谓“霸王条款”）..
每个银行都有自己的叫法。不过意思是一样的。你一开始贷款的时候，作为拿返现的条款，和银行签了一个n年不能离开银行的协议。如果在限期内走了，就要返还所有或者一部分的现金。每个银行也有自己不一样的规矩。所以要看回当时签的文件。
好了，入主题，这里先假设一个情况，来分析一下转银行和不转银行的区别：
David 去年在A银行借了50万，当时拿了$2,500的返现，签了两年内都留在A银行的“霸王条款”。利率当时定了一年。
现在David的贷款到期了，A银行只提供牌价利率给David,4.3%, 再定一年。 David 不开心，因为上周新来的邻居，隔壁老王刚刚买房找的是B银行，拿到的是一年 4.15% 的利率.。David到了B银行，花了一两天时间准备材料，按照银行要求提供，审核也过了。B银行也给出了4.15%的利率。但后来David觉得哪里不对了，因为发现这笔帐是这么算的：
贷款： $500,000
息差： 4.30% - 4.15% = 0.15%
| 收益 | | |
| 利差(金额) | $ 750.00 | |
| 返现 | $ 3,000.00 | |
| Total | | $ 3,750.00 |
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| 成本 | | |
| 律师费 | $ 900.00 | |
| 霸王条款 | $ 2,500.00 | |
| Break cost | $ - | |
| Total | | $ 3,400.00 |
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| 最终收益 | | $ 350.00 评论 好帖， 顶一个 我之前也碰过此类霸王条款。 T 银行给我的2年合约，但要求我在T银行呆两年半。 直接拒掉。 以后凡是有此类条款的，都不考虑。 评论 赞~~~~~~~~~~~~~~ 评论 好贴。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。地板再看 评论 好贴。 转银行为什么要律师费？ 评论 因为的房子的产权会发生变化啊~ 以前是A银行的抵押物~现在是B银行的抵押物~ 评论 转银行会重设30年贷款期限？？？那不是每期还款要少一些？ 评论 转来转去很麻烦呀 评论 哈哈我都忘记了，好久没 refinance 评论 算过才知道，每人情况不同。 评论 现在很多银行都有霸王条款了吧。。。。 评论 这个可以有。。 不过像这种转来转去的客户，你愿意服务吗？ 因为他换了新贷款中介，那么之前的贷款中介的报酬要被追回吧。。反正在差不多的情况，500块之内，（要花1,2天时间去准备材料，去银行，律师预约的），都不要太麻烦了。。 评论 还不是所有。 也可以谈判。 评论 这几年越来越多了 以前还好。。不打算再转了 就到期定利息了 评论 Robbi你写这个帖子应该先喝一杯咖啡提神，做贷款的说了这么半天一个非常重要的考量没有说，班主也没细看就加精! 评论 Robbi你写这个帖子应该先喝一杯咖啡提神，做贷款的说了这么半天一个非常重要的考量没有说，班主也没细看就加精! 评论 咳咳。。。哈哈 评论 发扬不懂就要问得精神,非常重要的考量是什么 评论 大早上起来，他脑子是清醒的，叫他自己补上!他是专业人士不可能不注意这个 ，昨天晚上贴出来时估计太疲劳了，叫他喝咖啡是折腾他了哈哈。 评论 欢迎提出讨论，谢谢支持。 评论 房哥现在还没睡醒~ 是还款类型吗？本息一起还还是只还利息~ 还是浮动利率~ 评论 ta 给我私信啦， 是关于 interest only 的事情。 我当时写帖子的原意只是进行一个很general的对比。至于个别贷款产品的细节，因人而异，也会根据不同银行，有不一样的做法。所以没有把 类似interest only 这么specific 的贷款产品细节写进去。 不过话说回来，提起interest only, 现在银行审得比以前严格多了。我记得以前在 Westpac， 做过30年 interest only 的 property investment loan， 对的，就是30年 interest only的。。那个还真是宝贵的东西。。。嗯嗯。。还有一点，最近和很多投资朋友都提到过关于interest only的一些暗涌。。在考虑下一个贴子要不要专门写一下这个东西。 评论 房哥真不愧是房哥!赞一个！ 评论 最近利率不錯。。。而且我cashback 期都過了，mortgage broker 說我把mortgage 都轉走的話cashback有兩萬左右，在考慮。 评论 如果签了“霸王条款” 比如3年 但是只fix了2年 2年到期后把所有贷款还清 但是不解除房子抵押给银行 这样“霸王条款”还会把cash back要回吗？ 评论 根据大部分看过的文件。。 理论上，是要的 实际上，其实可以谈的 操作上，为啥不换成其他的贷款产品，用现金去抵消利息，又保留着贷款。这个的话，通常就是简单直接毫无争议的不用还了。 评论 "在正式转银行前几天，因为David的律师已经发信给A银行，A银行给David，想挽留他，开出了最终报价： 一年 4.19%！" 非常给力真实的案例, 如果没有David 在以前的不懈努力, a银行哪有那么爽快！ 我想问楼主一个问题: c银行已经书面签好的法律文件怎么办？ 评论 30年interest only没用吧，fixed term一到renew就全推翻,现在还不是全变p+i。 现在还有哪家银行做interest only,而且是真的25年30年，不是三两年之后renew就变了？ 楼主有空帮大家分析分析这方面吧。 评论 那就要看break cost了，这个事情以前的确发生过在我身上，哈哈 经高人指点！终于明白为什么南岛的跌跌党突然新西兰自从妓毒撑黑历史被挂在热门推荐后，妓毒撑撸色们吓出一身冷汗夜不能寐！疯狂忽悠竞争者！避免其他买家影响自己北岛购房逃离魔窟计划！ 评论 大胆！基督城卢瑟每周单单吃定存利 ... ONE ROOF吹鼓手Tony Alexander居然变成了大空头？新西兰https://www.oneroof.co.nz/news/t ... call-it-quits-45557 这个文章写的如此绝望，和他5月之前的风格是360度大转弯. 才一个月，新西兰经济就奔溃了？ 才一个月，才意识到CASH FLOW的重要性？？？？ ... 震惊！原来倒灌党全都偷偷买房了！新西兰某倒灌党大V竟然亲口承认自己已经有房了！宣传裸斩就是为了自己下一套投资房抄底！最可悲的是本打算买自住房却没主见被人当枪使最后还说声谢谢啊。 评论 刚需一直都存在，无非 ... “卖不动又买不起”！新西兰房市陷入僵局新西兰拍卖活动似乎正在进入冬季节奏，过去几周，奥克兰地区的参拍房源数量处于持平状态，流拍房源较多，整体的成交率在29%至33%之间。Interest网站统计的最新数据显示，截至5月23日晚上 ... 银行也纠错？改变短期房价预测新西兰BNZ drastically lowers house price forecast, says market had 'false start' 这个时候突然意识到了问题所在？之前不是四大行天天喊今年增长2-5% 吗？ 才一个月不到就出来承认错误了？ 评论 The predictio ... 求指教：关于房贷利率重新锁定新西兰谢谢了先~~ 房贷一直放在ANZ六七年了。下个月需要重新锁定房贷，请问明白人，是到期之前自己选择一个ANZ的一年期（目前好像7.14）？还是找贷款中介选一个ANZ的？ 或者，请贷款中介帮 ... 有人帮忙解释这个房子CV这么高、为什么卖这么便新西兰https://www.trademe.co.nz/a/property/residential/search?search_string=31%20McClintock%20Road 评论 菜b才看cv，商场如战场，价格从来就没有一个定数，都是双方博弈的结果，附近销售状况，房产本身素质，大 ... 各位房奴兄弟，我向大家解释一下央行为啥必须新西兰1) 保汇率 欧美国家 没有工业，没有产业链，90%的产品依靠进口，汇率直接 决定了通胀率，这个与中国 相反。所以保汇率 权重很大。 2）货币超发+涨工资 印钱多了，工资高了，会推高 ... 利率不变，准备加息新西兰https://www.interest.co.nz/economy/127861/reserve-bank-has-left-official-cash-rate-unchanged-55-noting-domestic-inflation-slow 奄奄一息，仍要加息 评论 希望真的能加息，早死早超生。 评论 刁民！妖言惑众，煽乱房 ... 811个月定存涨到了6.4%新西兰另外MILFORD ASSETS MANAGEMENT还有一款旗舰产品，不是KIWISAVER, 不是KIWISAVER, 不是KIWISAVER。 是INVESTMENT FUND， 连续十年稳定增长。 10年收益164.02%， 年化收益率是14.02%。如果家里有老人的，你懂 ... 都说房价房市爹爹爹新西兰但我看基督城房市很好呀 很多再盖 wigram mall旁边已经开工 几十套貌似卖掉了大部分 评论 基督城房价低，付了20%首付以后，贷款也就50-70万，基本没有压力。奥克兰这几年买house的，随便 ... 2022/2023年买入的投资者，将在7月1日后夺门而出新西兰利润还是有的，他们要跑路了，在现在LISTING中看出门道的自然也就看出来了。2年拦不住他们，守着微薄的利润开始跑路。 评论 有利润？你把我的收了吧 评论 没有利润的，你就慢慢守 ... 请教关于City的公寓新西兰孩子要去city上学，想买个小的apartment，但是听说很多apartment都有问题啊，漏水什么的，还有产权都是租赁的， 有没有过来人分享一些信息呢，能不能买，哪个楼盘省心一些，或者还是租 ... 20182023新西兰人口增加了6%,住宅增加了9%新西兰也就是说5年间住宅增长的速度比人口快5%,作为2019年买了一个大地破房的人，看到自己的资产过去三年缩水这么多，我也很痛心，但有什么办法？经济规律不可违啊。 https://www.interest.c ... mlgb的联储和央行新西兰文中说的服务性通胀就是我们所说的NON TRADEABLE INFLATION 所有国家都这个样子，主要是中央政府和地方政府效率低下，导致地方债务常年堆积，必须涨RATES来增加营收，不然地方政府怕破产 ... 不谈房，就说说不跟风美国的日本新西兰这些东西太高大上，草民的我看不懂 评论 砖家说了 崩盘又要开始了，坐稳了 定存什么的，锁在最高点，或者找剑客买基金。 妥妥活镰刀，等危机过去，全球都是优质资产。 哈哈哈哈 ... 想不想买成功企业家的房子，入手好时机新西兰https://youtu.be/twU1eU1u8V4?si=ThufoWrUXfj6bOa4 八富老板卖自住房了，好时机入手北岸，毕竟现在3b不贵 https://mp.weixin.qq.com/s/KoFcMKLdZ62QACFf5uZIUQ 评论 不买，买了M基金+50年定存组合。 直接躺平 评论 ... 出租房市场也饱和了，下半年租客也不好找了。新西兰还是数据说活吧， 现在奥克兰trademe的出租 listing已经 5278了，两周前是4897，半个月多了300多的listing, 小红书上全是要出租房子的中介和房东，卖不掉的房子就转到出租市场，这样只会让 ... 怎么知道附近房子卖出了多少钱？新西兰怎么知道附近房子卖出了多少钱？怎么估算自己的房子在当前能卖多少钱？有什么网站可看吗？ 评论 realestate.co.nz。找个中介最直接，因为房子之间差异很大，一般人不明白，你自己估 ... 重磅！重磅！重磅！DTI来了新西兰https://www.interest.co.nz/personal-finance/127974/reserve-bank-says-banks-will-have-comply-new-dti-rules-july-1-while-loan new DTI the banks will have to adhere to: 20% of new owner-occupier lending to borrowers with a DTI ratio over 6; and ... |