新西兰数字分析:中长期商行升息对投资者的影响


在新西兰



因为离岸资金成本提高,最近几家商业银行都小幅度提升了中长期的房贷利息。










下面通过一典型例子分析: 如果这样的趋势继续下去,对投资者影响有多大。



背景设定:


以下的简单设定都是客观的或者稍对投资者不利的


·        两年利息:2014年底, 5.5%, 2015年底,5%, 2016年底(当前),4.5%

·        两年利息,在今后三年,每年涨0.5%: 2017年初,4.5%, 2018年初, 5 %, 2019年初,5.5%

·        奥克兰的房租平均涨幅约6%, 这里保守设定每年$15增幅




3房投资者当前(2016)投资情况:

·        房1,2014年底订40万贷款,两年5.5%, 每年$22k,每周$423,2017年初再续,4.5%

·        房2,2015年底订50万贷款,两年5%, 每年$25k,每周$481,2018年初再续,5%

·        房3,2016年底订60万贷款,两年4.5%, 每年$27k,每周$519,2019年初再续,5.5%

小结:每周需付利息共$1423,房租增长$0,合共:$1423




2017年初

·        房1,2017年初订40万贷款,两年4.5%, 每年$18k,每周$346, 2019年初再续

·        房2,2015年底订50万贷款,两年5%, 每年$25k,每周$481, 2018年初再续

·        房3,2016年底订60万贷款,两年4.5%, 每年$27k,每周$519, 2019年初再续

小结:每周需付利息共$1346,房租增长$0,合共:$1346,  2016年底:下降$77




2018年初

·        房1,2017年初订40万贷款,两年4.5%, 每年$18k,每周$346, 2019年初再续

·        房2,2018年初订50万贷款,两年5%, 每年$25k,每周$481, 2020年初再续

·        房3,2016年底订60万贷款,两年4.5%, 每年$27k,每周$519, 2019年初再续

小结:每周需付利息共$1346,房租增长$45,合共:$1301,比2016年底:下降$122




2019年初

·        房1,2019年初订40万贷款,两年5.5%, 每年$22k,每周$423, 2021年初再续

·        房2,2018年初订50万贷款,两年5%, 每年$25k,每周$481, 2020年初再续

·        房3,2019年初订60万贷款,两年5.5%, 每年$33k,每周$635, 2021年初再续

小结:每周需付利息共$1539,房租增长$90 合共:$1449,比2016年底:上升$26




两年多以后(2019年初),该3房投资者每周比现在多付$26,也就是两个快餐的价格。



结论在二楼




评论

对于设定的解释
•        3房投资者,总价值$150~200万, 是当前比较有代表性的多房投资者 (阿海别笑)。

•        有投资者短期购入大量房产,但不多见。大部分人都是每年买1~2个,所以这里设定该投资者两年买3个。

•        前几年房产价格一直上升,所以假设房产的贷款逐年上升10万

•        2014~2016,两年利息每年下降0.5%,设定稍有保守,有人能拿到更好的利息。

•        2017~2019,两年利息每年上升0.5%,假设当前情况继续,所以设定银行每半年升25个基本点。这点预测对投资者相当保守/不利。

•        房租上涨,预测未来几年房屋供应继续不足,平均房租升幅约4~8%,这里保守设定$15一周

•        总体的设定对投资者是不利的(保守的)

自去年12月到现在,新西兰4大银行都有广泛提升房贷利率,估计ANZ 也将跟进。这第一波的上调在0.10~0.20%之间,平均约0.15%。

我的分析和计算(见1楼)是基于每年平均上调0.50%的设定,也就是每年有3波上调(4个月一次),3年后升至6%。个人认为在当前的经济情况下,这个设定比较现实。根据1楼的分析结果,多房投资者应该能轻松应付。

如果银行每年上调1.00%, 也就是每2个月一波,3年后升至7.5%。可能性较低,除非央行不降,甚至升利率。不过这样一来,会减缓经济经济发展,也不利于通胀控制。根据1楼的分析结果的延伸估计,大多数多房投资者应也还能应付,因为可以通过小幅升租($30~40每周)解决(Elasticity, 教科书式行为)。

如果银行每年上调2.00%, 也就是每1个月一波,3年后升至10%以上。可能性很低,除了央行升利率外,还要有重大的国际事件(如德意志银行倒闭)。根据1楼的分析结果的延伸估计,部分多房投资者不能应付,除非通过相当幅度的升租解决(例如$100每周)。




结论

如果贷款利息按照现在的幅度上涨,那么对投资者的影响不大。主要是因为,利息几年以来下降到很低的水平,上涨的幅度不大,而且一部分被上涨的房租抵消掉。

在分析的案例中,要到两年多以后,支出才会超越当前水平。而且差距(每周$26)基本可以忽略。据此,可以预测,多房投资者有能力继续持有投资房,并不会因支付不起利息而被迫大量出售房产。

当然, 如果出现极端情况,例如利息每年升200点,或者新西兰经济大幅下滑,那么另当别论。



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假设不成立。

评论

哪条假设不成立?

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分析的挺好,个人的预测是每年升息100点, 一百万的贷款多支出一万,两百万的贷款多支出两万, 现金的压力肯定是有的,但应该不至于承受不了。

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腰斩不可能,大跌也够呛,这么低的利率。

不过楼主所谓对投资者的影响可不能简简单单从这26块钱的差值想当然哦。

评论

奥克兰的房价均价100万,奥克兰的房租均价550/周,1年28600, 回报2.86%,除去保险,维修,地税,也就2.5%.
在房价不涨的基础上.
你还是分析下如何赢利吧.

简单来说,4.5%的利率,100万贷款,每年亏2万
               5%                                  2.5万
             5.5%                                   3万
...............

房价每年升2位数的时候, 这些小亏损可以忽略不计.
房价每年降2位数的时候 ..............



评论

我同意你的意见, 影响房市的因素很多,所以不可能一个帖子概括。
因此,本贴的范围仅限于分析银行升息的影响。


评论


你别激动,我已经说过了,由于篇幅所限,本帖只能集中分析银行利息上涨对投资者的影响。

如果你愿意,可以写一贴分析投资的盈利问题。


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分析的很有道理

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写得太长太细,差点没看完。

内容不错,比较客观。版主加精?


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数学都好算,但是预测到底是一年涨1%,还是涨3%,比较难

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恩,从利息角度来说应该是影响短期并不大。但是从收益角度来说,本身是收敛的风险,变成发散的风险,从越做越赚变成越做越亏盈亏线大概就在2年后。还有就是每年涨15块钱不保守,现在就是每年涨15块。http://money.china2au.com/realestate/2016-08-23/225054.shtml,如果保守计算的话未来应该赶不上现在吧,随着移民的减少?

评论

是的,利息的变化是关键,这得由时间来证明。

我是沿用现在的涨息幅度来预测。但0.5%不一定会维持下去。在央行OCR下降的情况下,商行逆流而上持续每年升息50个点已经很突出了。毕竟,海外资金也就占30%(BNZ信息)。

我明白你说的风险变化,可风险也没高多少。就算再高,例如每年升100个点,也不会导致投资者撑不下去。

至于房租增长,引用你提供的文章的数据。自从2014年7月以来,两年5月一共生了$50/周,相当于一年生$20.68/周。那么一年升$15算是比较保守的。


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是的毕竟央行不加息,利息只是小问题。我觉得央行不动的情况下5.x最多了。

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对了还有一个小问题就是,当前的房租回报已经很低了,2.多前几楼算过了。近1-2年买的有没有入不敷出不好说,不过基本也就勉强维持,如果未来情况不能改善,而是可能持续走坏的话,也不是一个好消息就是了。

评论

谢谢你的支持。

利息究竟会升多少,只能由时间证明。不过在央行不升息的情况下,商行持续每年升50点已经是很意外了。海外资金也仅占不到30%。


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牛逼,但是这个假设就有问题,基本往投资者最好的情况假设的。你应该假设现在 三套房,都是在最低利率定的 比如4%, 贷款150万,然后涨倒6%。 分开计算本来就是已经分散风险了,分开计算看着复杂,  其实基本多此一举,基本算的几年前的价格。  其实计算跟简单, 贷款总额150万没有变化情况下,利息4%-6%之间,全年总利息就是6万和9万的之间, 基本每1%,就是大约增加1.5万利息,中间的变化有必要考虑吗,基本就是误导投资者?

评论

没错,如果假设3套房,同时升息,这是最坏的设定,当然会对投资者极度不利。

但这种情况不具代表性。相比之下,中间的变化和分开计算是符合多数投资者的借贷情况,所以必须考虑。解释如下。

其实2楼已经解释了为什么分三套房算利息。因为大多数投资者不会一次性买好几套房,平均来说,每年1~2套,所以贷款通常不会同时到期。此外,我认识不少慎重的投资者,他们会刻意分散贷款期和银行,就是为了避免同时到期,而突然大量升息。

所以,在这个案例中,假设每隔一年一个贷款到期,这样更有代表性。

如果你认为分三套房计算不合理,你可以在论坛做一调查,看看投资者平均花多少时间买一套。


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无所谓,压力测试t都是按照比较极端情况考虑,中间至于时间问题,每套多少,根本没有必要计算,都是在范围内。我能承担最高多少涨幅的费用就可以了,这就是我都 极限。考虑中间过程,除非满足一下心理平衡和自我安慰一下,其他没有任何作用。

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LZ的计算确实太过复杂了一些。。。。我的所有贷款都是今年的。。。。

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楼主啊,你说的那个例子那样的投资者基本不存在,谁现在还有五点几的利率的贷款啊?那么傻的人不会投资房产的。

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楼上,你终于说了压力测试这个词。也就是主观地假设一些极端的市场情况,来测试投资组合的抗风险能力。

这个帖子是为了预测可能性较大的结果,而并非测试投资组合。 所以尽量采用客观的假设,而主管而极端的压力测试,已经超出了本帖的范围,所以不会采用。

如果你想看压力测试的结果,可以另开一贴做分析。不过大致看来,就算在压力测试设定的情况下,投资者也还能撑得住。


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我认识不少的多房投资者,2~3年前fix的的贷款,现在或明年到期,现在都还是5%+。

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请看20楼。            

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晕。专门认识些这样的人。会影响你的认识水平的。

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楼上,解释一下你的低利率看法?

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买的时候,确实是 1个个的买

但是买的时候,一般都是把所有的到期即将到期的,都转出来,一起计算。。。不一定都转银行,但如果银行利息好,还是会考虑的。你有50万*3 =150万,但贷款在3个银行,利息肯定比不上一个银行贷款150万的。当然还有其他考虑拉,分散投资,分散1-2-3年,之类的。但如果真的有谁目前还有5%以上的,真的是不堪回首。。。。然后等他们到期了,市场利率又上5%了。。。。

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这几年的降息是一步一步的,有个很长的过程,有充足的时间给大家仔细考虑,即便定了高利率,也有机会break到比较合理的。我还固定了6%+了呢。当利率缓慢下调,但是下调趋势肯定时,早期break合约的罚金也很有限。大家不都break了?还有更精明的人,在高利率期间根本没fix长的。现在周围谁不是四点几。

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