在新西兰
这几天趁着假期，与一圈搞投资的朋友BBQ聚会，席间当然就讨论了近来热闹非凡的海外人士限购政策，得到几个想法，抛砖引玉，写出来想听听网上几位专业人士的看法见解。
尤其是还没有拿到PR，但未来会申请或拿到PR的，还有未来准备买房的「准PR」，也可以看一看，叁考一下。
事先声明，我既不推销，也不是党粉，纯粹就事论事，看了不喜欢，不要喷啊。
一、新法对海外的买家确实是设限了，但主要设限对象是小型物业的买家。
A．新法给海外买家开了一个OIO审批的门，这是规避加入TPP签约国要互相给予最惠国民待遇的变通手段。早先OIO的设计，TPP里几个经济强国就已经不高兴了，现在雪上加霜，外国政府给予的评价更低，将来谈判桌上，估计总理笑再多、嘴再大，也不容易讨得便宜。
B．新法把海外买家购买物业的审批，不管大小都推给OIO。但以OIO的人手，以及这几年审批的效率来看，如果真的涌进大批海外买家的申请，一定无法如期达成任务。如果是大型投资案，有政商关系运作，可能还会快一点，但如果只是一位「准PR」买一栋自住房这样的小CASE，那就等到牛年马月吧！
C．现实中购买一栋自住房，签订合约时，非ORDINARY RESIDENT买家，是不是能够把「通过OIO审批」这一条，放到购房合约中作为一个CONDITION？这是一个大问题，即使法律上说可以，恐怕卖家也不会傻到陪着等牛年马月的审批。那麽非ORDINARY RESIDENT自住房买家，已经被自然排挤出了市场。
结论：非ORDINARY RESIDENT的自住房买家，不要幻想通过OIO审批，这道坎是为大型海外投资所设的坎，自住房买家已经被档在坎外。
二、新法规定，已经买了房的非ORDINARY RESIDENT，离纽十二个月之内，必须把持有的房产脱手，这个难办。
A．如果房产持有者因为某些不可抗力因素无法脱手，例如没有买家，或者合同签了但买家在合同中设定了一个「遥遥无期的CONDITION」，使SETTLEMENT DAY也变得遥遥无期，新法有什麽施行细则来规范？好像没有，也没有订出罚则。既无施行细则又无罚则，这条法律就纯粹一摆设。（熟悉法律的朋友大概笑了）
B．俗话说，「天要下雨，娘要嫁人，谁也不能挡。」反过来讲也成立，「天不下雨，娘不嫁人，谁也不能逼？」民主国家极端尊重私有财产，政府与人民法律地位相当，谁也不能逼谁去卖家产（为了公共建设政府可以依法收购，纽村可没有低端人口），这是法律原则。一个依靠政党黑箱运作产生的新政府，想依靠制定区区「行政法」向几百年的法律原则挑战，呵呵！I SEE YOU IN THE COURT，I SEE YOU IN THE HIGH COURT！咱们请大法官来定夺。
结论：已经购了房的非ORDINARYRESIDENT，就安心的持有房产吧。您的产业自有见义勇为的维权律师，会向新法挑战！万一没有维权律师出现，也可以付费请律师啊！相信国粉律师一定收费低廉，乐意服务。说不定律师还没请，新政府就因为不信任投票倒阁了。这种事九零年代末就发生过了，历史很可能还会重演……
三、奥克兰的房租价格，将会有新一波的暴涨，而且波及全国。
A．新的CV和CITY RATE、高企的房价和维护费用、租房法对保暖和毒房等的规定，将会在2019年之前汇聚在一起，在成本上推高房租价格。
B．租房法及法院判决强烈保护租客的规定和态度，加上恶劣租客产生的困扰，致使很多房东宁可把房子交给像是AirBnB这类旅游网站做Holiday House，平均收入增加一些，风险少一些，还少掉许多麻烦，有越来越多KIWI房东加入这一块。这几年旅游发达，自由行的游客数量激增，HolidayHouse的需求很大。除非政府出台禁止短期租屋，否则很难制止这股风潮。
C．另方面，尤其奥克兰地区，很多投资客获利了结准备出场，必须将租客「请走」，清空房屋，油漆粉刷，准备出售，所以租房市场的房屋供应量，近期将会锐减，长期看也是下行，万一（我说万一哈）执政党的十万户大计划开始实施，不知道会有多少东欧、南美、南亚、中国的建筑工要涌进奥克兰，那时租屋市场的供需也将会推高房租。
D．新政府将要修改租房法，对於房东加租做出限制，但还没有明确加租金额（或百分比）和加租时段次数。这又是一个用宏观行政调控，干预自由市场的例子。中国过去二十年想要摆脱的，没想到纽村还走回头路。执政党搞经济的思路，还停留在1970年啊！所以，上有政策，下有对策，对於房东而言，先下手为强，加个租吧！
E．奥克兰房产的投资报酬率极低，房租扣除很多开销之後，基本上是负数。除非入市早，便宜买到房，否则大约2015以後买的房，房租收入不能平衡投资金额的利息，遑论本金归还。所以，当房价涨幅减缓时，增值的潜在利益减少，房东如果要保留房子，自然要用增租来平衡。不过我很怀疑房东增租会有效，口袋不深的，现金流不够的，迟早还是要脱手。
结论：在做一个自由的租房客和房奴之间，我选择後者。我也这样告诫我的孩子。因为我的人生前三十年是自由的，後三十年做房奴。总结经验，我现在既不是房奴，也不愁吃穿住，就是依靠那後三十年。有钱难买早知道，如果早十年觉悟，我不是我，我是土豪！
四、奥克兰的投资房产买家已经开始出货，自住房买家要趁早。
A．对於奥克兰的投资客来说，投资的好时光从LVR出台後，就已经过了，现在一部份还处於消化政策期，一部份已经开始出货。投资客和一些自住房主，观望了一年，眼看暴涨无望，现下正在大量出货卖房。对於自住购房者来说，价格丰俭由人，住房条件、环境、学区等，有很多选择，正是挑房的好时机。这一点我放在第一，是因为这点对於自住的人来说很重要。房子与主人之间是互动的，住对了区，你喜欢房子，维护它，房子就会保你一家舒适平安不生病，这可能关系到风水、气场和正能量。我可以举出一箩筐的例子，华人洋人都有，住进了不对的豪宅，孩子整天生病，大人工作事业出岔，夫妻分房离异，这还叫家吗？好了，不能多说，怕看倌说我跑题。
B．许多有眼光的投资客，早期买进有潜力分割、可加建的房产，眼下正在把资金投入已经购得的房产土地上，朝增加现有产值的方向获取最大利益（这部分还有很多复杂关节，无法在此细述）。於是购房市场中，少了许多投资客的竞争，自住房购买者不用抢购，能有机会向卖家还价，用比较合理的价格买到喜欢的房子。至於期待房价腰斩或弱弱的跌个百分之十……经济运行最硬的道理是人口经济学，人口增长的刚需在那里，如果有坚持，那就满怀期望地等待下去吧！
结论：守株待兔不可取……兔子不一定出现，大野狼会来的……
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现在很乱，谣言满天飞，撑死胆大的，饿死胆小的
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新法规定，已经买了房的非ORDINARY RESIDENT，离纽十二个月之内，必须把持有的房产脱手！
有这条？？真的么？？
奥克兰的投资房产买家已经开始出货！
出货是啥意思？开始卖房？？？
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三个答案：是的。是的。出货就是卖房。
根据TPP协定的规定，如果海外投资者受到被投资国的不公平对待，海外投资者必须向母国申诉，由母国向被投资国交涉。
这就是这条法规毒的地方，一般非Ordinary Resident的小老百姓被逼脱产，很难采用TPP条款回国求救，因为牵涉到太多层面，而且旷日废时，除非发生的案件多了，母国政府才可能会管一管。
但是这一条，非常非常违反TPP精神，简直是开倒车，所以我倒要看下一轮TPP谈判时，总理女士要怎麽面对国际媒体与各国代表……
我猜想执政党也知道这一条的问题，所以现在只是放个口风，表达个意向。一条法律，连个施行细则和罚则都没有，估计就是在看风向、看群众反应……
我说的可能不完全精确，但大方向大概是这样。
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要等国会最后公布的。
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真是越来越有意思了，两个月前新西兰人民选出了一个连议员席位都会算错的政党来领导国家，现在该政党又出台了这么个没脑的政策，我倒要看看明年他们怎么解读和实行，明年的房市一定很刺激！这个我觉得真的是无法预测，一切皆有可能。
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二、新法规定，已经买了房的非ORDINARY RESIDENT，离纽十二个月之内，必须把持有的房产脱手，这个难办。
与其强迫海外人士卖房，不如加税。当持有成本大幅增加，无利可图时，自然会出售。另外让海外人士多交税，肯定赢的民心。
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房子是用来住的，定法律的时候围绕着这一点就行
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是呀，有脑没脑毕竟你说了算
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其实我也没脑，但是我只是个小人物，也没在什么重要的位置上，不会影响国家的发展。
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非常好的理性分析，有理有据
可惜了一片好文，在坚定的空军慧眼里看的一定又是在苦口婆心劝人接盘，
房价只有一个跌字，敢说不同的绝对是别有居心，
借用lz的话“如果有坚持，那就满怀期望地等待下去吧！”
有信仰的人总是幸福的
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多军空军半斤八两，看到这些理性中立的分析都会吐槽。多军只想看到3个字:涨涨涨，空军只想看到3个字：跌，腰斩。
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哈哈，说了等于没说。海军呢？
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海軍在潛水中,研究下一步怎么走,是買還是放,觀望中............
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加税我个人认为是一个正确的方向，但不是用来「阻挡或限制」海外买家。这一块可以借镜澳洲。
澳洲政府设定海外投资人只能买新建房，买房时中央政府有印花税，州政府也有税（以维多利亚为例）。
政府拿这些税金来搞基建，建设道路、火车、管线，扩大城市面积。而在这些扩出去的土地上，就是新房的社区建地。这个政策，使房价维持在一个可负担的水平，而政府也有足够的资金来运作，我以为这是良性循环。
以三倍大於奥克兰的墨尔本为例，我看了三个新开发社区，总数大约有一千户。听朋友说起码还有十个社区在其他不同的区域。社区规划的住宅型式很多样，丰俭由人。举一个最普通的例子，地块约350平米，建筑面积单层160平米三卧室，建造周期约四个月（没错，奥克兰的朋友们，只要四个月），土地加上建房费总价约50万澳币。以墨尔本薪资所得和物价约15%高於奥克兰来计算，这应该可以说是可负担价格。在这种房价和房源不缺的情况下，炒房族如何生存呢？
更重要的是，我在墨尔本与不少来自中国、中东、南美、南亚、东欧的新移民交谈，他们大都是社会基层的小贩、店员、雇工，虽然也有这样那样的困难，但对未来都充满了希望，觉得自己来对了地方。我以为，因为他们有梦想，而且觉得只要努力，梦想可以实现。
说实在话，我真的羡慕墨尔本了。
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增加囤房成本是好办法。
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不要总以為自己腦子比能當權的要容量大，既然以後法律規定了非公民離開后都要賣房，自然會有政策出臺來執行的。這是賣外國人的房子，本國人不會有人反對的。西方社會是法最大，白人對法律的公正又很執著，所以以後外國人離開這就一定要賣房的，維權律師也沒有用，你違法了維什麼權?這又不是在中國，鬧一下就有糖吃。
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OMG，新西兰需要的是精英，才不要那些你说的那些什么社会基层的小贩、店员、雇工
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不是说新政实施后 买房的海外人士在签证结束前必须卖掉吗? 跟新政策之前买的人没关系吧?
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银行重新对海外人士进行收入评估就能将造假的 打加税等等买投机房的踢出局。
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我说的点你明白没？ 我问的是新政不会影响就政策下的海外买家？ 而且真金白银自己收入买的有什么问题？
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鼠版主，
李嘉誠年輕時做過茶樓小廝，十七歲做手錶推銷開始發家；
馬雲年輕時做過雜工，當過導遊；
王永慶起家時在米店賣米……
今天的小販、店員、雇工，有一天可能成為最頂層的菁英。
只要努力實幹，可以做中人；如果加上眼光和運氣，可以為上人……
SKY的菁英很多啊，版主不妨做個調查，看看這些菁英有沒有做過小販、店員、雇工……
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请注意看我的第一、二段。
一、新法对海外的买家确实是设限了，但主要设限对象是小型物业的买家。所以新法实施後，应该不会再有（小型自住的）海外买家了。
二、新法规定，已经买了房的非ORDINARY RESIDENT，离纽十二个月之内，必须把持有的房产脱手。
这里头问题很多，光只是名词的定义，大概就可以写一大篇。
A。「离纽」，是指「买家人身离开新西兰」？还是「买家签证到期」？如果是定义买家人身离开，但是买家的老婆孩子还住那栋房子，那是算离开还是没离开？如果定义放在签证上，那对付之道就简单多了，那就续签吧！
B。我看新法中有关这一段的位置及前後文，应该是指新法实施後买的。看看上面我写的，就知道这一条只是脱裤子放屁！
如果执政党完全忽视法律原则，使新法追溯既往，把新法实施以前买的也算进去，那就要炸锅啦！几千个海外购屋者都会抗议，其中恐怕不乏各国的王公大臣和跨国巨富！如果这样，房价第一个跌的会是皇后镇。奥克兰的朋友们，不要太悲伤，至少还有垫背的！
以上这些细节在这次公布一读的草案中，完全没定义。混哉！（这个混，要读平声）
我个人的看法是，执政党现阶段既没有人力资源来管这个，政府的电脑里还要建新的链结程序来把买家出入境与房产连接起来……这些都要花钱，要找人，还要时间……百日维新……呵呵！
上一次百日维新是哪时候？结果又是如何哈！？
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sky有精英吗？哈哈
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究竟何谓“精英”？
当前大众对精英的概念被一帮子成功学大师，鸡汤大师以及无良专家所曲解，严重阻碍社会多元化，契约化，公平化的进程。
我认为是否社会精英是不能以工作的高低贵贱来区分的。他们应该是是有益于社会的社会中坚力量而不是那些傲慢的、自私的、目中无人的所谓高收入群体。
一般来说生活富足又乐于助人的中产阶级形象是社会精英的代表形象，但这并不意味着只有中产阶级才能成为社会精英，只要是有益于社会的社会中坚力量都可以被称作社会精英。
你是一个对社会有益处的，并且支撑社会存在的人，那你就是社会的精英，因为你的存在对于社会来说是有价值有意义的。
而某些自诩精英的人空有高收入，却对社会毫无贡献，甚至是依靠伤害社会获得的高收入，在我看来他们不光不是社会精英，反而是社会蛀虫。
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房价说崩就会崩同意，但是说对新西兰经济没啥影响就不敢苟同了。银行贷了那么多款，房价腰斩会有很多坏账死账的，次贷危机咋形成的，可以去看看。。。
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haha... many finance companies (2nd tier lendings) went into liquidation during 2008 -2009. If Government did not impose Deposit Guarantee scheme, more would have gone under as well.
The failed Finance Companies and bailed out by the government:
Allied Nationwide Finance Limited
Equitable Mortgages Limited
Mascot Finance Limited
Mutual Finance Limited
Rockforte Finance Limited
South Canterbury Finance Limited
Strata Finance Limited
Viaduct Capital Limited
Vision Securities Limited
Some of the forgotten Finance Companies where investors lost most of their money :
National Finance 2000 1-May-06 Receivership Provincial Finance Ltd Jun-06 Receivership
Western Bay Finance Jun-06 Receivership
Bridgecorp Capital Ltd Jul-07 Receivership
Nathan Finance Aug-07 Receivership
Chancery Finance Aug-07 liquidation
Property Finance Securities Aug-07 in & out
Five Star Consumer Finance Aug-07 Receivership
Antares Aug-07 liquidation
LDC Finance Sep-07 Receivership
Finance & Investments Sep-07 Receivership
Clegg & Co Oct-07 Receivership
Beneficial Finance Oct-07 moratorium
Geneva Finance Oct-07 moratorium
Capital + Merchant Nov-07 liquidation
C+M Investments (ex Blue Chip Finance) Nov-07 Receivership
Numeria Finance Dec-07 Receivership
OPI Pacific Finance Ltd Mar-08 liquidation
Boston Finance Mar-08 Receivership
ING Funds x2 Mar-08 suspended
Lombard Finance Apr-08 Receivership
Kiwi Finance Apr-08 Receivership
Tower Mortgage Fund Apr-08 closed
Cymbis NZ May-08 Receivership
Belgrave Finance May-08 Receivership
IMP Diversified Fund Jun-08 moratorium
Dominion Finance Jun-08 Receivership
North South Finance Jun-08 moratorium
St Laurence Jun-08 Receivership
Dorchester Jun-08 moratorium
Canterbury Mortgage Trust Jul-08 closed
Hanover Finance Jul-08 moratorium
Hanover Capital Jul-08 moratorium
United Finance Jul-08 moratorium
Guardian Mortgage Fund Jul-08 closed
Totara Mortgage Fund Jul-08 closed
AMP NZ Property Fund Aug-08 suspended
AXA Mortgage Bonds Aug-08 closed
Strategic Finance Aug-08 Receivership
St Kilda (All Purpose) Aug-08 Receivership
Compass Capital Aug-08 suspended
AXA 3x Mortgage Funds Oct-08 suspended
Guardian Mortgage Units Nov-08 suspended
Orange Finance Dec-08 moratorium
Mascot Finance Mar-09 Receivership
Compass Capital Mar-09 Receivership
Strata Finance Apr-09 default
Structured Finance May-09 suspended
Vision Securities Apr-10 Receivership
Rockforte Finance May-10 Receivership
Viaduct Capital May-10 Receivership
Once Wind of Change is sweeping through......... only the prepared will survive the storm. haha
This OIA will mark the "season 1" of the Wind of Change.
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你看，我说的对吧，现在这个限制外国人购房的政策出台困难，还是没脑吧
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关键是现在的事实是，1，谁也看不清方向 2， 房价大体上持平，甚至小幅回落。
那么我觉得其实大家大概还是应该不要动，看清楚再说。预测明天很难的，还不如等趋势走出来了再出手。