在新西兰
(原标题:普天同庆,国家指示贷款限制松绑,新西兰房市2018再次腾飞?)
帖子昨晚一开始以标题党形式出现,负面反应居多。经几个朋友建议,标题已改,避免影响大家阅读心态。以下是原文:
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首先,道个歉,笔者承认标题党了一回。因为一直有一些长期关注我博客的粉丝建议用类似标题提高点击率。笔者本身的确是市场开发出身,但是在AUT读书的时候,拿A的,却是ethics, 所以基本不做一些哗众取宠的事儿。不过有感于最近两天市场上又风声四起,觉得有必要在这种情况下和大家提个醒,所以标题党了一回,希望我接下来的观点引起一些微微的注意。
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以下内容均为笔者个人观点。不构成任何投资理财意见。如因本文内容对任何个人或组织导致财务损失,均与笔者无关。
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这几天和几个客人和朋友聊天,也对于市场上个个媒体的一些文章有所关注。很多都是关于同一个主题:政府放宽贷款比例,银行鼓励贷款,所以赶紧买房。
笔者有两点要提出来:
第一, 不是政府放宽贷款比例。央行(reserve bank )是和政府独立的机构,主要责任是负责本地经济系统的平稳。控制通胀在目标范围,调控official cash rate贷款比例,各大商业银行运作的监管,基本都是央行的事儿。
第二, 贷款比例松绑,不是新闻,放假前央行就已经说了1月1号就实施。但是,但是,但是,和当时央行实施LVR speed limit的时候一样,这个不是一直不变的。央行当时自己说了会monitor接下来市场的反应。(言外之音:如果这个轻微的变化,导致市场再次疯狂上涨,或许又会变回来)。请不要怀疑央行和各大银行的反应速度,只要他们愿意,从想到做,完全可以一个月内完成。这次所谓的“松绑”就是一个例子。
那么,这次所谓的松绑,实质意义是什么?在我上一期的文章里面大概提到过,大家可以从我的博客或者专栏里面看到。这里,再大概分析一下这次松绑的意义:
自住:
对于要买自住房的买家,影响是资源多了。但是,还是但是,这里影响的只是很小部分的自住买家。因为这次所谓的“松绑” 对于自住人群有影响的细节,就是央行允许各大商业银行有更多的资金,去借给超过80%贷款比例的客人。也就是说,如果你本来买房就有20%或者以上的首付,这次松绑对你没有任何帮助。
有的客人还提出来一些问题,譬如说,银行对收入是不是也放宽了。这里可以很负责的说,暂时来说,没有的事。相反的,各大商业银行,在过去的一年多时间里,是一直对收入要求不断提高。具体内容不一一列举,都是属于一些深层讨论了。所以,如果你是已经有了20%或者以上的首付,而且是要买自住房的话,可以暂时不需要太兴奋了。
入门投资者:
对于刚刚入门的投资人,或者说是准备买第一个投资房的投资者们。这次松绑的确有一定的意义。毕竟可以运用的资源(贷款)多了。在收入满足的前提下只需要给35%的首付(或equity)就可以了。
然而,笔者看来,也不是一些决定性的因素。举例,100万的房子,5%也就是5万。作为一个长期投资者,如果连5万现金的储备都没有,我会非常担心万一有什么意外,你的财务状况会变成什么样子。详细的可以参考我过去的文章,也就是我一直提到的“过冬基金”。
多个房子投资者:
对于手上已经有多套投资房的人来说,这次松绑应该是一个转折点。说得简单点,像我前一期文章提到,如果借着这次的机会,通过贷款重组或者refinance,从现有的房子里能套出更多的现金作为“过冬基金”。那就算接下来几年房市不太理想的状态下,我们还是可以安然度过。
反之,如果借着这次机会,再一次把自己整个portfolio最大化杠杆,如果房市继续上升的话,当然这是个很好的结果。但是,要注意的一点,如果不断地把杠杠最大化,不断的扩大持有量,万一市场回调,portfolio就会处于高于银行贷款比例的状态了。这样对以后操作会产生一定影响。其中或许会出现的结果也不一一分析了,因为因人而异,不能一两句话把每个人的情况都分析清楚。如果有需要,欢迎联系私聊。
笔者所见:
1. 理性看待这次松绑,这也是暂时性的—以后或许会再收紧,也有可能放得更松。一切取决于市场这次的反应。
2. 投资者,重新评估现有portfolio,看看是否有重组贷款,增加过冬基金的需要。
3. 需要借超过80%LVR的自住客人,可以借着这次机会,在收入满足的前提下可以谨慎购买。不过申请80%LVR以上贷款有技巧和要求,在这里不一一分析。
4. 银行贷款政策并没有放松。这里指的是对于收入的要求。如果想在银行取得贷款,两个基本点(贷款比例和收入)还是需要满足的。所以并不是说这次松绑了,银行就肯定可以把钱借出来。
写这篇文章的原意并不是想在众多同行的欢呼声中标新立异。作为一个投资人,我一直坚持信念就是:保留足够过冬基金,不能把杠杆最大化,一定要留有余地。所以文章的本意也是把我自己的想法和大家分享。希望对大家有所启发。
最后,白天和一个以前的客人喝了杯咖啡,看到了一些事情。。有点感触。下面这句话今天一直在我脑袋里不断出现,现在我想用来做这篇文章的结尾:
“我是罗比,不是一般的贷款中介。我想做你这次的贷款,更要在接下来的十年里发展和保护你的财富”
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结论就是炒房团有利,无房者继续租房。
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ethics拿c-的AUT校友路过
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垃圾广告贴,经济已经一坨屎了还投资就是脑子进屎,有钱直接投美国至少下次大选前保赚。
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不如预测一下什么时候银行会真的放款,比如降低收入要求(service rate)
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标题党效果不好,帖子会被减分
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哈哈,发现了,不过做了就做了,就当一次尝试吧。顺便看看有多少人看了标题直接就开喷的。
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这个不好预测,像前段时间有个朋友然后我量化利息涨幅一样。商业银行有自己的一套风险评估标准,而且现阶段各大银行的系统都不一样,有的是用自己内部的风险评估系统,有的是用统一的,所以真不好说。
不过,如果真的有微调,我们broker肯定会知道的,到时微信也肯定会各种刷屏哈。
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谢谢建议,听取意见。标题已改
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爽啊,2018会是个大肥年。。。嘿嘿
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嗯,支持你的观点。
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认同楼主说的。
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D.
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分有个毛用,支持标题党,关键是有内容。
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这个几率不大吧,毕竟他们得确定客户有还贷能力。大银行或许会/可以降低,但是较小的银行就不行了,因为他们没那么有钱,亏不起。另外,放贷公司包括银行必须得遵守Responsible lending code,所以不能降多少的。