新西兰高层Apartment （公寓）经验分享
在新西兰
现在随着房屋价格的上涨，很多华人朋友都转而购买高层公寓。对于投资者来说，投资门槛较低，租金回报较高，现金流不错。 对于自住者，价格比较低廉，交通也便利。不过，高层Apartment固然有相当的优势，但也有很多和平房不一样的风险。作为一个小业主和结构工程师，我写这篇文章分享一些工程的经验，并提醒大家购买高层Apartment之前要注意的一些风险。
在过去几年，我做了不少的高层Apartment的维护，翻新和加固项目（主要在奥克兰）。一般是因为业主（Body Corporate)或物业管理（Property Manager） 发现了问题让工程师去检查。也有是Council要求业主做的。最近又接了个项目，明天（10月14日）要到大楼去检查结构上的缺陷。
常见问题如下：
漏水
很常见是窗户，阳台等没有密封好。也有是因为用了不合适的外墙材料（类似于一般的漏水平房）。还有就是游泳池漏水。通常漏水的高楼都是廉价建筑。承建商会用一些廉价的材料，工人和分包商以控制成本，结果导致漏水风险增高。要是某些重要工序没有做，或者工程质量检查没有做好，风险就更高。
和漏水平房一样，高楼漏水补救成本通常很高。很轻易就上几百万，甚至上千万。
最近天维也有报道典型的公寓风险案例：
http://money.china2au.com/realestate/2015-02-05/193043.shtml
结构设计缺陷
此类问题很多。 举些例子，混凝土板（地下室墙，阳台等）钢筋没放够，结果开裂。楼顶的Penthouse防风不足，在风中摇晃，没法住人。基础调查没做好，建成后地基沉降不均，地板开裂。等等，此类问题很难彻底修复，而且就算可以，也代价高昂。
施工问题
有些建筑并不一定严格按照工程图纸施工，这样会导致建筑出现各类问题。尤常见于廉价建筑。
抗震等级不足
可能有几个原因：1. 旧的建筑规范和现在的规范有差别。2. 结构设计缺陷3.施工没有按照工程师要求做. 曾经对一高楼作了混凝土扫描,里面的钢筋的图纸的相差很大.
一般来说，楼龄越大，抗震等级越低。但也有例外，例如有八十年代的高楼比2000年后的抗震等级要高。
如果抗震等级不足,楼房在地震中可能会严重受损,甚至倒塌。政府按照的抗震等级把建筑分类。最低等级的，会被要求马上加固。高一级的，会被要求限期（15~20年）加固。再高一级的，会被建议加固（非强制）。此外，保险公司的费用也会因为风险高而大幅上涨。有不少租客（尤其是商业租客）会拒绝搬进抗震等级低的大楼。
裂缝
指的是混凝土结构上的裂缝（如墙，地板，阳台，水槽等等）。大多并不马上影响结构强度。但会影响美观，会有腐蚀风险，也会增加维护费用。
防火等级
公寓的防火设计或施工有缺陷
结构（主要是钢材）没有防火涂料，没用防火板（Gib Fyreline等）包起来。
防火通道尺寸，位置，方向等不合要求，这种情况在混用的高层更常见，例如地下层Parking, 地面一二层零售， 中间层 办公室，高层公寓。这种情况下，防火设计，建模非常复杂，出错的几率更大。
天维的相关报道如下：http://money.china2au.com/realestate/2015-10-12/206208.shtml
有的建筑的防火等级不足，被防火工程师写进报告。市政府就要求马上清空大楼并修正。经过上诉，修正是做了，但只是短期清空几个Unit.
如果购入了这些高楼，就可能需要承担相关的修复和加固费用，常见如下：
建筑师费用：
检查，报告，设计，进度控制。费用从几万到几十万，视乎项目规模。
工程师费用：
结构，防火，基础，机械，电气工程师。检测，调查，设计，consent, 费用从几万到几十万，视乎项目规模。
律师费用：
如果不用打官司，费用从几万到几十万，视乎项目规模。如果要上法庭，可以轻易上百万。见过费用 （Fee Proposal）近三百万的。
大楼空置损失
发现问题后，市政府有可能要求马上清空大楼（基督城有这种案例），或部分清空。 施工期间，部分或全部单元会被清空。见过有大楼单元被清空两年
施工费用
视乎项目规模，从几十万到上千万不等。
最后再次提醒各位网友，购买Apartment之前一定要收集足够信息，作足够的调查和分析，这样才可以降低风险。
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谢谢分享！！！！
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好文，赞
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谢谢分享 感激
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这是软性广告吗
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我只是看了很多华人都在买公寓，所以分享经验，提醒一下而已。再说，我也没有Promote些什么房产之类的。
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为什么会觉得是个广告呢？
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我有在看apartment，只能説現在的華人太兇了，都是給cash offer的，這樣很難搶~
好的apartment上市前就被賣掉了
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就是这种情况。所以我才写这篇文章，提醒一下。租金回报，和升值固然重要。但还不是全部。
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我是一個着重細節的人，所以才還沒買到（8月看到現在）
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你也真有耐心。
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期間我是有買另外的物業
只是。。。和apartment的緣份沒到
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You are really a rich man.
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成也apartment，败也apartment
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能否讲下96 on synods street 那个公寓怎么样。 朋友有买入的。
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外墙水泥，房顶是mixture materia。 房顶有漏水维护。是小问题。外墙一定问题没有。交通很方便观察了其中unit。墙体没有crack
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每个建筑情况都不一样，需要具体分析。你可以看看council file.
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Lease hold 还是 Free Hold?
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咕咚? 是什么？
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very well written
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此话怎讲？
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谢谢楼主的警醒之作，既然高层公寓有存在众多的风险，还有一些建筑问题不是短期内出现的，买公寓投资者还是三思而行。
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三思而行
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个人 买 apartment 一间
有什么需要注意的？
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楼主这么懂，不如提出一个CITY的公寓 分析报告，比如哪栋建筑，可能有什么问题，发现过什么问题，虽然费点时间，但是其成果，一定是 非常振奋人心，很有成就感的，期待，。
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现在也在看APT做投资，但是对APT一点概念都没有，之前都是投资的房子，现在有朋友告诉我现在ALBANY建了一片APT说是不错，让我也投，是期房还没建好，总是担心APT回报率太低，升值潜力小。
楼主能给分析一下APT的走势吗？
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客户隐私，不能公开。
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我这个帖子的主要目的是提醒华人朋友关于投资公寓的一些风险。 关于公寓市场的走势，论坛里很多朋友都懂很多。
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那你觉得如果是全新的公寓，也会有你说的风险吗？或者是两三年以后会出现你说的风险吗？