新西兰在一块大地上，新建联栋的三个房子，每个房子
在新西兰
请教各位大神，如果买地新建一个联栋的三个房子，每个房子独立title，自己住一个，其他两个出租，这种投资组合可行性高么？新房出租，租金会不会高一些？各位大神们有什么看法啊？弊端会不会更突出？
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看地區, 但這個成本也很高的吧....
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看投资回报了吧，如果1m可以完成，你又能租450一个，基本你自住的部分是免费loan啦。
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樓主如果只是想出租 而不是每個房子獨立賣出去 那就根本不用分割 即是不用每個地都要有新title
但樓主要確保這塊地是可以建3個才行 而目前而言 因為上訴還沒解決 一塊在Mixed Housing zones 普通不到800的地要分三個還是基本上還是不可能的 （因為還要看回舊district plan 那些400 450 淨面積的規定） single housing zone 則更不用想了 郊區地（所謂lifestyle）其密度也低到根本和市區地完全不是同一回事 (例如地要有40公頃才能有第二個房子 三個房子竟然要100公頃)....
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好有才！ 羡慕
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1m 蓋3套房你是蓋brick and tile嗎...?
另外地也要錢吧....
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你的回答绝对手动点赞。太牛了。
我的目的是为了出租，但是建筑商说一个title 的话，康嫂很难批3个kitchen，所以才这么想的，如果不分的话，想建联栋出租为目的，有什么解决方案，变成cross的地？
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呵呵，我想1m全拿下，呵呵
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你不在奥克兰吧？
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我不知道你的建築商是怎麼說 什麼時候說 也可能當時那塊地的情況和你說的是兩回事 （一切都要看密度要求） 也可能是他也可能是你理解錯誤 只是假設你說的是奧克蘭的話 新Unitary Plan 的 Mixed Housing zones 一分二基本上是可以的 三塊或者以上要拿resource consent 但現在則不行 要等到上訴結束
這和有多少title 沒有必然關係 密度規定容許下 你可以建三個房子自己全住而不分割 但你不能將它們獨立的賣出去 一賣就賣整塊地3套房子 因為你這塊地只有一個title 如果想要多兩個titles 則需要申請分割許可 可如果分割已批准了甚至是已經建好的房子 其分割申請一般也不會太難 只是可能要對水管/車道做些提升 所以佈局規劃設計最好按照分割標準來建
crosslease 也是分割的一種 也是更麻煩的一種 如果你一心只想收租 完全不用考慮分割（至少目前不用考慮） - 前提是你要確保這塊地在密度限制下是的確能建三個房子
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我看可以
1M，假设1500一平，每块地盖个222平，3块666平，1M刚刚好
222平不知道能不能盖个4房2卫？
只要地段不太偏就可以
如果地段太偏，租一段时间就卖了吧，时间长了，中国人这波趋势过了不一定能卖的掉
地段好就留着出租，老了就靠这三套房子养老，一辈子无忧了（自住一套，出租2套）
这几年市场好，慢慢把贷款还掉
新房租650一套，50周，1年租金3.25W,3套9.75w
地买下来假设60万，建筑成本1M，一共1.6M,利息未来2年各家银行都是5%，那就是8W，
一年赚1.75w
利息未来5年如果是6%，只是打平好像也很难靠出租把贷款还掉把，得另外想办法
我算的有没有问题，欢迎指正
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分割费用等等还没算上吧……我看他意思好像是连地也算上……
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1m。地钱算了吗。 还有分割呐。 这是不在奥克兰的意思吗
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council contribution... 不便宜啊...
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造连排吗，可能小一点，但是单价比这个贵啊
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联排造价多少？
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母鸡啊。。。。感觉比独立的贵（每平米价格）
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天啊看你们分析的后背发凉。就是说盖房子不挣钱的意思，是吧？
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100万预算有点低而已。。。
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担心要是太高，投资回报率就低了
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lz是在哪盖啊？别太偏了不好租
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这里有一个比较夸张的例子：
New build
If anyone wonders why it's so hard to build a home in Auckland, I can give you the answer. It's $270,000.
A friend is subdividing to build a modest single-storey home in their backyard.
Construction hasn't started yet, but in the two years since his plan was hatched he has spent $270,000 - mostly on council fees. The rest for a concrete drive and a hook-up to the drains.
Is it any wonder we have a housing shortage in Auckland?
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一百万丢下去也不是打水漂了，盖好了房子总资产就上去了，房租是顺带的。
只是觉得一百万做不下来这件事情。
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不分割我觉得可行，但是前期投入也是挺厉害的
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單是 Council fees 絕對用不了那麼多 應該是報批途中各種圖紙修改 各種專家報告來達到council 要求堆砌而成 可能他的地本身就是好麻煩 （又斜 又大樹林 又有洪水 又有河流 又有污染...) 設計又好多問題那種 由於這些都和consents 有關 (卻不是council收他的) 他就一概說是council fees 了
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这个例子太夸张了，但是前期和建筑商签package可能省去一些麻烦吧。
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现实与理想总是有差距的
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1500一平方？這是你一廂情願而已，别發夢了，現在各種成本在上升，我建過2500元一平方，還未包括車道和花園，祝你好運。
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还是分吧。。。长远来说还是比较好的。
首先，如果楼主的项目牵涉到贷款的话，一定要和lender先商量好。。
其次，长远来说，始终有一天会卖吧。。如果不分的话，以后接手的买家，一次把三个买下，如果需要贷款，也不容易。。1 title, multiple dwelling, 按照现在政策，贷款比例不会高。
再次，分了的话，以后一个个卖。。应该能卖贵点吧，而且面对的面也广。。我指的是。。买一块地，三个房子连在一起的人，应该会比买一个连体房的人群要少。。
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哇，1M盖3套房子，高难度啊？这样子盖出来的房子你敢自住啊？