新西兰与同学们探讨一下房产市场的(潜在)负面因素

在新西兰

为房产摇旗呐喊的人多了去了，我就不凑热闹了。我想发个帖子来讨论一下房产市场的负面或者潜在负面因素。

如果你问我房产是否会跌，我的想法是未必会跌，但估计很难继续一直保持那么快的增长速度。但话又说回来，一旦增长速度减慢了，海外投机资金一定就会撤，那时候估计对房价又是打击。

新西兰这个国家太小，我做生意知道，某个品牌只需要花几百万，就可以在本地掀起一阵不小的波浪。同样的钱放到中国，还不够中央电视台几十秒广告的。真是因为新西兰这个小船被放到了全球资本这个大海中（而新西兰还对海外投资不控制），一旦有点儿小波浪，估计就够我们船上的人晕一阵的。

我这个人不懂房地产，过去十多年，看的open home加在一起估计也就20个。有误谬的地方，还请轻拍。

=============决定把这段话加在前面 ---

我不是要给出对房产悲观的结论，而是我们必须要有完整的负面因素的分析评估。很奇怪的是，现在花很多时间去评估一个与自己无关的房子应该卖98万还是89万的人很多，却没有人做重要的风险评估。我觉得有些本末倒置。
我这个人是天生的反对派，别人说什么我都会多想想，真的吗？
比如说，我们主张钓鱼岛是中国的，作为中国人当然我也这样主张，但我会去想想为什么日本人会说钓鱼岛是他们的？于是就去找大量反面的资料来看看。。。
对于房产也是。我也说了，摇旗呐喊的人很多。这里有客观的报道，也有利益驱使下的造势。从没有说摇旗呐喊不对，但我相信凡事一定有两个方面，所以我觉得挖挖负面的东西，抛砖引玉，希望能够引来更多对风险的思考，而不是一味地乐和。
我们做项目之前，一定有需求性分析，可行性分析，风险分析，然后SWOT等等。不讨论风险，只看SO,不看WT肯定是不对的。
就风险分析来说，还包含：可能的事件，可能的后果，几率性，可规避性与可承受性5块。我现在希望讨论的就是这些。
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供求关系

新西兰近年来平均每年增加4万人口，这是结合净移民、出生、死亡等的净增加。通常一个住房的家庭大概有3-4个人。也就是大概每年需要1万-1万2千个新住宿单元。

现在新西兰平均每个月有2000个建房许可。其中15%是公寓性质（包括老人公寓）。以2015年3月为例，共有2271个新建房许可，其中1640个houses，70个公寓，179个养老院，382个townhouses/flats/units。

瞎猜猜，估算有可能可以承担高达5000个家庭的住宿需求，一年就是6万个家庭。

从这些很粗略的数据上来看，其供应量可以达到需求量的5-6倍。不管数字怎么不准确，起码可以说明，房屋其实并不短缺。而且还有可能富裕。



需求缺口

中国的房产一下热了那么多年，原因有许多，其中一个就是内在的需求性。1）中国在过去的私人拥房率几乎为零，都是靠单位分房。把私人拥房率从0上升到70%，这是一个非常巨大的市场；2）城市化的进程。大量农民工涌进城市，也需要更多的商业住房；3）城市改建下的各类拆迁。

而新西兰，过往一直都有很健康的住房拥有率。并没有过剩的市场需求缺口需要额外的房源来填补。更没有大规模的改建拆迁需求。



经济发展

这个是我最担心的。新西兰人3/4的资产为房产，这个并不健康。尤其是当众多资金都舍弃了实业而投入了房产后，这个国家的经济也就生病了。

不说实业，就说个人。比如现在许多人投入到房产中介中，也都发了财。农民收割，工人制造，但房产中介本身并没有创造很大的硬价值。如果过多的人改行去做中介，对国家经济发展是喜还是忧？（我很尊重中介，没有意思去黑这个行业。我买卖租赁还都要靠您们呢！！）



收入水平

房价对于收入来说太高。从居民来说，以前可能1/3的收入用来还房贷就可以，而现在可能会变成2/3，这直接就导致了在其它领域消费的降低，不舍得下馆子，不舍得看电影，不舍得买衣服，这对经济也会是打击。

人们的生活水平应该是越来越好。如果因为高房价而导致众多民众的生活越来越差，而且拉大的贫富差距，这就是社会问题了。



海外资金

海外投机资本是TMD最最不靠谱的。现在在新西兰房市的回报可能可以达到每年10%，所有人都涌了进来。但一旦这个10%不再延续，其资金就可以随时撤走。留下我们这些在此工作生活的人独自哭泣。



可负担性

现在的房市向好，一个很重要的原因是利率低。我经历过10%以上利率的时代。如果一旦经济滑坡，收入降低，加上利率增加，会有许多人资金链断掉，而被迫抛售。



政府大招

这个是我最怕的。对于房价，政府一点儿大招都还没有放。这些招数如剑悬顶，不知道什么时候会被放出来。这些大招包括，提高土地供应；简化建筑许可审批手续，提高审批速度；严格税收；严控海外投资；加印花税；加息等等等等。



投资回报

相对房价，新西兰的房租增长很慢。我一个朋友近200万的房子，周租金拿到手只有800，再扣掉地税维护和空房率，回报率不到1.4%。如果不考虑房子增值，这还不如存银行吃利息获利多。现在存款利息，活期的也有4%了。



税务风险

这个风险是对投资回报的引申，也是之前与网友们讨论税务问题后的一个延想。

按照IRD的定义，以投资（为收租）为目的的房屋买卖不收增值税；以投机（为升值）为目的的房屋买卖是要收税的。以现在的市场条件，几乎所有买投资物业的，如果说不以升值为目的，那不是傻子就是骗子。因为，如果不考虑升值，这是很烂的投资。IRD如果真的想抓，绝对一抓一个准。凡是买卖所谓投资物业的，就看你的投资是否有盈利。如果你付着5%的贷款利息，收着4%的投资回报，那绝对是为了升值而非收租。IRD会否在今后严格纠察，就真的不好说了。



买还是不买？

这个就是见人见智了。我个人来说，买来是自用，卖也是为了换房。所谓买得贵，卖得贵；到时真的跌了，我卖便宜了，但买也会便宜。所以，只要是自用，升还是不升，对我也没什么关系。所以，如果真的是自用的，我觉得该买还是买。

至于投资，我就不好说了。我自己也糊涂着呢，实在是看不懂这个市场的走向。。。

我以上的一点儿谬见，希望能够抛砖引玉，等行家们过来指点江山。





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回帖的整理：




---- 跳楼论
我不大赞同跳楼说。08年的时候也没有大幅跳楼。
一般的规律是螺旋式上升，一个高潮一个低潮。如果现金流健康，熬过了低潮当然没有问题。比如，没有租客，房价暴跌，利率涨到12%，甚至负资产，房东能撑几年？撑得过去下一个循环还会升，撑不过去就离场了。



---- 房价不均问题（Auckland一枝独秀）
这是个很好的思考方向.
一个国家的房价不大可能太平均, 比如北京上海的房价就比许多城市的房价高许多倍.
但,话又要分两头说.北京上海的收入也是许多城市的许多倍.而在新西兰,并没有这个现象.
中国房价的不平均, 一个是由于中国的户籍制度, 但新西兰没有这个问题.如果房价趋势差别太大,华人虽然不愿意去别的城市,但本地洋人会.
我上个月刚买了一个lifestyle自用, 老夫妻在那里住了30年。他们就打算卖掉然后全家搬去Tauranga的公寓。我觉得这就是一个很好的例子。



---- 供求关系问题（Auckland房源供不应求）

退一万步来说，就算是有缺口，其中有多少是因为流动资金，或者投机资金涌入所导致的？或者把这个问题分割成两个小问题：
1）这个缺口有多大是使用性需求缺口? 多大是投资性需求缺口？
2）这个缺口从别的城市是否可以缓解和弥补？
世界上没有任何一个地方的房价可以保持10%的长期增长，一旦增长速度低于这个数字，投资资金一定会撤。他们的资金进入不是为了自用，更不是为了1.4%的租金回报，而是为了增值。如果增长速度无法保持每年10%，他们就会撤走，选投下一个方向。
他们一撤，不一定说房价马上会暴跌，但，这富裕出来的房产，就够新西兰（奥克兰）消化一段时间的。那很可能会是一个长长的寒冬。


---- 泡沫问题（还是供求关系）
现在租金上升幅度跟不上房价上升幅度。
但，为什么？还是供求关系。很多人想往外出租，可很少人求租。
从这个角度来说，起码在使用需求上并没有缺口。
买卖有缺口，使用无缺口，我觉得这就是比较明显的泡沫信号了。你觉得呢？



---- 悲观论？
我不是要给出对房产悲观的结论，而是我们必须要有完整的负面因素的分析评估。很奇怪的是，现在花很多时间去评估一个与自己无关的房子应该卖98万还是89万的人很多，却没有人做重要的风险评估。我觉得有些本末倒置。
我这个人是天生的反对派，别人说什么我丢会多想想，真的吗？
比如说，我们主张钓鱼岛是中国的，作为中国人当然我也这样主张，但我会去想想为什么日本人会说钓鱼岛是他们的？于是就去找大量反面的资料来看看。。。
对于房产也是。我也说了，摇旗呐喊的人很多。这里有客观的报道，也有利益驱使下的造势。从没有说摇旗呐喊不对，但我相信凡事一定有两个方面，所以我觉得挖挖负面的东西，抛砖引玉，希望能够引来更多对风险的思考，而不是一味地乐和。
我们做项目之前，一定有需求性分析，可行性分析，风险分析，然后SWOT等等。不讨论风险/只看SO,不看WT肯定是不对的。
就风险分析来说，还包含可能的事件，可能的后果，几率性，可规避性与可承受性5块。我现在希望讨论的就是这些。




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LZ有没有听说过calculated risk这个词？

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请指点言下之意是？

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其实不用分析这么多，历史告诉我们明天如果市场不爽就会崩盘。你只要知道如果你今天买了这套房子明天崩盘的话，你需不需要去跳楼就行了。如果不用跳楼就尽管买，需要跳楼的话，就看更便宜点的。

个人意见啦，反正有人也说过我不敢冒险。。。哈哈

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我个人是看得很开的。我基本上把不是自用的物业都卖了，剩下的都是自用的。也还继续打算卖自用的。

自用的，高买高卖，低买低卖。升跌说实话与我都没有关系。

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支持跳楼论。。我一直也和客人说这个。

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嗯啦，不知道为啥需要这么复杂的分析，未来根本很难预见。明天要是恐怖分子有什么大动作，谁敢保证不会崩盘。明天要是老天摇下屁股来个大地震，是崩还是涨？

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每月2000个建房许可？我估计看的新闻都是乱写的。。。

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http://www.stats.govt.nz/browse_ ... sued_HOTPMar15.aspx

In March 2015, building consents were issued for 2,271 new dwellings, including:

1,640 houses
70 apartments
179 retirement village units
382 townhouses, flats, and units.

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跳楼还真不敢说。08年的时候也没有大幅跳楼。

一般的规律是螺旋式上升，一个高潮一个低潮。如果现金流健康，熬过了低潮当然没有问题。比如，没有租客，房价暴跌，利率涨到12%，甚至负资产，房东能撑几年？撑得过去下一个循环还会升，撑不过去就离场了。

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万一恐怖份子做点啥，真的可能成为压垮骆驼的最后一根稻草，支持你

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感觉楼主在这个时间写了这些，是用另外一个角度看房市，真心不容易，我也相信历史会证明现在的市场不健康发展终究会被改变，只是大家都不知道改变的因素罢了。

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谢谢。凡是都有两个方面，很多时候只是我们选择性地盯住自己想要看到的东西罢了。我说的不一定对，但希望可以抛砖引玉，给一个新的思考方向。

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明白了，你是在说新西兰的全国数量，是我搞错了。

但是有个前提，新西兰除了奥克兰，最多加上基督城，其他地方是没有房价狂涨问题的，有的地方甚至还没回到07年高点。所以我以为你是要谈奥克兰。。。我错了。。。

以奥克兰来说，每个月批准大约是600-700，全国数量的1/3，不意外。数据在你的连接下面的excel第四页

而移民来说，奥克兰远大于1/3这个比例，可能是3/4甚至80-90%，具体要查。这个就是供求的缺口。

另外，每年20000个房子批准，怎么就能住5-6万个家庭了呢，你的意思是3户合租？现在的移民都是有钱人，怎么会这么悲催。。。

另外，奥克兰和其他地区的不平衡，也能解释为什么政府不敢碰房价，除非他的具体政策只对奥克兰生效，不然一声令下，全国跌个20-30％，奥克兰的首次购房者爽了，奥克兰的房东最多是不爽，把这几年升值的吐出去而已，全国2/3其他地方的房主估计要和政府拼命了。。。老子这里没泡沫你吃饱了没事为了解决奥克兰的问题让老子资产大缩水，肯定把你选下去。。。

你其他的我暂时没看，供求关系先理顺了，其他的都是细枝末节。

此外奥克兰是否可能达到每月2000个房子？现在的三倍。一是有没有这么多技术工人，会不会一大批粗制滥造的房子，以及验收的人手问题，一是政府有没有这么多地，可以开发造房子，还有是基础建设是否能跟上，毕竟要通水通电通路，很多前期工作要市政府投入，市政府没钱，收地税人民愿意吗。我觉得慢慢的会跟上，但至少要几年后，期间搞不好还有其他变数。。。。

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要说奥克兰的人口，除了国外的净移民大部分都来了这里，还有NZ其他城市乡村的人。尤其是CHC地震后，此外还有很多年轻人来这个全国唯一的大城市。。。虽然在中国人眼里这是个县城，但在没有其他更大的地方去之前，县城对乡村还是很有吸引力的。

这是有关基础建设的新闻

http://www.interest.co.nz/opinio ... nding-big-new-water

The Government is ploughing on with its supply-side only approach to dealing with Auckland's housing shortage, but it faces some tough choices about how far it can push ahead without stumping up a serious amount of its own money.

The land mine sitting under the surface not too far down that road is how to pay for the infrastructure needed to support all these houses the Government hopes will be consented for its new Special Housing Areas.

There are already smoke signals drifting up from the bowels of Auckland Council that it has reached the bottom of its barrel of funding for new infrastructure, including the pipes, roads, railways, footpaths and community facilities needed to go with all these houses. Its debt ratios are stretched and it can't fund too much more.

Earlier this month the Auckland Council's Development Committee decided in a confidential session to defer approving the consents on two Special Housing Areas 'pending greater certainty on provision of necessary infrastructure.


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MBIE itself is estimating a shortage of 25,000 dwellings in Auckland by the end of this year, while BNZ Economist Tony Alexander said this week the shortage could be be as much as 76,000 if Auckland had the same number of occupants per dwelling as the rest of the country

政府估计奥克兰住房缺口到年底25000套，BNZ分析是76000套。就算都高估了，也至少有1-2万套的缺口。按照现在每年批6-7000套，光补这个缺口就需要2-3年了。。。。。

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还是供需关系影响的。新西兰这么大比英国都大，人口只有英国的1/16。怎么算房子都应该够。可是因为只有奥克兰这么一个大城市，大家都往那里去，自然而然房价就高了。

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这是个很好的思考方向.

一个国家的房价不大可能太平均, 比如北京上海的房价就比许多城市的房价高许多倍.

但,话又要分两头说.北京上海的收入也是许多城市的许多倍.而在新西兰,并没有这个现象.

中国房价的不平均, 一个是由于中国的户籍制度, 但新西兰没有这个问题.如果房价趋势差别太大,华人虽然不愿意去别的城市,但本地洋人会.

我上个月刚买了一个lifestyle自用, 老夫妻在那里住了30年。他们就打算卖掉然后全家搬去Tauranga的公寓。我觉得这就是一个很好的例子。

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供需失衡不能解决，房市不会降温，加之移民和利率的剌激，降价从何而来？

如果中国经济突然得重感冒了，或许有利于NZ房市，但NZ经济整体又要受打击，老百姓同样得不到实惠。如此的降价会产生连锁负面反应。

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事实就是这样，年轻人进入城市，老年人去乡下。这些老年人也不希望房子降价。但工作机会不会变。同时小城市人口老龄化会更严重。

报纸上整天这样的文章，谈不出新意了。

就奥克兰来说，供求关系5年内不会出现大的变化。

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还有一点，退一万步来说，就算是有缺口，其中有多少是因为流动资金，或者投机资金涌入所导致的？
或者把这个问题分割成两个小问题：
1）这个缺口有多大是使用性需求缺口? 多大是投资性需求缺口？
2）这个缺口从别的城市是否可以缓解和弥补？

世界上没有任何一个地方的房价可以保持10%的长期增长，一旦增长速度低于这个数字，投资资金一定会撤。他们的资金进入不是为了自用，更不是为了1.4%的租金回报，而是为了增值。如果增长速度无法保持每年10%，他们就会撤走，选投下一个方向。

他们一撤，不一定说房价马上会暴跌，但，这富裕出来的房产，就够新西兰（奥克兰）消化一段时间的。那很可能会是一个长长的寒冬。

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首先先搞定供求关系，再讨论其他

人口有波动，但现在是在稳定增长。住房数量也在稳定增长，但涨幅跟不上，这就是缺口

有了这个矛盾，供不应求，价格就是上升的。至于是多少涨幅，是自住还是投资用，这个会有波动。比如明天人民币下跌50％，华人买房会少，但别人会入场，就是换一批人而已，房价还是上。

我反正不打算卖房，涨10％或者5％都可以，只要长期看涨，房子不愁租就行。我达不到7％回报率，至少5–6％总有的，至于1-2％的，那是高手，我是做不到的啦。。。。

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这个缺口，用你的话来说，都是使用性缺口，因为确实来了这么多人，需要这么多房。

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5-6%的回报已经很好了 :-)

现在买房，很难能有这个回报。主要是租金上升幅度跟不上房价上升幅度。

但，为什么？

还是供求关系。很多人想往外出租，可很少人求租。

从这个角度来说，起码在使用需求上并没有缺口。

买卖有缺口，使用无缺口，我觉得这就是比较明显的泡沫信号了。你觉得呢？

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这个缺口要从其他城市来补，可以把奥克兰人民赶走，或者把其他城市的房子运过来，都可以。



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使用上没缺口就不会一个房子上市有几十人看房租房了

目前售价和租价比，售价高估，租价低估

买200万的房子租几百元的人，或者是脑子坏，跟风，这种人什么时候都有。或者就是等着继续上涨，做好准备交capital gain tax了

另外就是等分割。人口上涨土地有限，尤其是距离近的地方，以后越分越小是趋势。那些房子之前没人要的大地破房，政策一出可以分割了，等于立刻送礼房主几十万

正常的区，50–60万的租500元左右，很正常。我朋友买的200多万房子，隔壁的房子价格差不多，租金一周2000。比例来说越大越难租因为市场小，但如果太低只能说钱烧的了。。。。


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如果增长速度达不到10％的话，投资资金就会撤走？

１. 撤到那里去呢？现在银行的房贷利息也就5％左右。到那里去找10％的回报呢？
２. 奥克兰房子有多少是自住，有多少是投资呢？国外资金撤走对奥克兰的影响有多大呢？ 而且投资撤走以后，有多少现在买不起房而住在父母家的会搬出来，有多少其他小城市的人想要搬进奥克兰？这些因素是不是要考虑呢？

其实不是没有租房需求，而是需求被价格压制了。现在一套房里面住两三家人很正常。只要价格有一些松动或者收入上涨，这些人的需求就会被释放出来。

新西兰的人口是可以自由流动的，如果一个地方的房价出现泡沫。人口自然会离开这个地方，从而保持房价的稳定性。

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那个房子人家也不缺钱，买的时候100万都不到，也没有贷款。他们买了别的地方，那房子地方好，不想卖，就找物业公司帮着管着租着。我们没法比的拉。。。

话说，好像就我们两个在聊天哦 ~~~