新西兰请教关于第二套房子和酒店公寓的税务问题
在新西兰
看了IRD网站和很多帖子,有了初步的概念,但还是有一些疑问。
1.个人名下第二套房子,初衷是买来长期投资收房租,租金按IR3报利润没问题,但也许若干年后会卖掉,因为各种原因。这种情况IRD如何鉴定买房时的初衷是什么?10年年限?如果超过2年又没到10年呢,资产增值这一块的税我理解是不用交的,因为初衷不是为了卖,超过2年brightline也pass,可是怎么证明初衷是放租呢?
2.名下几套房会被认为是developer或dealer?这个IRD写的有点模糊。3套会不会有问题呢?5套呢?
3.如果购入的公寓和酒店仍有合约,等之后从酒店合约中出来的时候,自己放租是不是要补交Gst?
4.卖方如果不是个人,比如是公司或者trust之类,买方会不会在成交价上会被加收Gst?比如有的卖家会故意放个低价,合同上有没有要注意的问题?
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1.个人名下第二套房子,初衷是买来长期投资收房租,租金按IR3报利润没问题,但也许若干年后会卖掉,因为各种原因。这种情况IRD如何鉴定买房时的初衷是什么?10年年限?如果超过2年又没到10年呢,资产增值这一块的税我理解是不用交的,因为初衷不是为了卖,超过2年brightline也pass,可是怎么证明初衷是放租呢?
A: 自己写一个Investment Plan. PLan里面注明房产是用来作长期投资收租金的。同时Document 你与Mortgage Broker(or Banker), Real Estate Agent的谈话内容, 这些文件里要显示你向这些人表达你买房子是为了长期投资。
最为重要的是, 你的行动要与你的计划一致。 你不能在Investment Plan里面写着要长期投资, 但每一幢房持有2年后就立刻卖掉。
2.名下几套房会被认为是developer或dealer?这个IRD写的有点模糊。3套会不会有问题呢?5套呢?
A: 是否会被认为是developer或dealer, 与拥有房产的数量没有关系。与你所采取的行动有关系。 如果你有20套房, 但都是用来收租金的, 那么你依然是investor。 如果你只有5套房, 但每套都是用来分割, 盖房然后卖掉;或者每套都是买来Do Up 之后马上卖掉, 那么你依然是developer或dealer。
3.如果购入的公寓和酒店仍有合约,等之后从酒店合约中出来的时候,自己放租是不是要补交Gst?
A: 是, 而且这补交的GST 是按照当时的Market Value, 不是按照你的买入价格。
4.卖方如果不是个人,比如是公司或者trust之类,买方会不会在成交价上会被加收Gst?比如有的卖家会故意放个低价,合同上有没有要注意的问题?
A: 这样卖方应该是GST registered. 如果买方也是GST registered, 那么成交价里的GST is Zero. 如果买方不是GST registered, 那么由于卖方出售给你房产后需要交GST给IRD, 那么就有可能他在价格上另外加上GST.
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感谢大神打这么多字解答!!!
关于第一个问题能不能再细说说,这个Plan要怎么写,要交给谁?
还有谈话内容这个东西怎么记录啊?录音?还是买卖合同有关于这些的条款?
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这个Plan不需要交给谁, 只是备用万一IRD来question你的时候, 你可以出具这个Plan显示你在投资之前就已经有明确的规划是要进行长期投资房产。至于怎么写请自己Google Search.
谈话内容就是write down the points you have telephone conversation with brokers, agents, or meeting minutes with these guys or girls.