在新西兰
奥克兰北岸农场的射雕江湖
Shawn Ma
大家所熟知的北岸农庄和农场，其实是属于 Rodney City Council所管辖的。比如 Dairy Flat, Silverdale, Wainui，Coatesville 以及 更北的 Waitoki 等。只有少数如 Paremoremo, Okura属于Takapuna Council 所辖。所以大家平常所讲的北岸农场其实是北岸以北的Rodney地区的农场，尽管都在大奥克兰区划内。
下面就来随便侃侃几个北岸农场中常见的投资区域以及自身的特点。 2013 年以前，几个北岸农场中大的区域各有千秋，投资者和自住的买家往往根据自身的需求购置农庄或农场物业，直到有一本旷世奇书--《九阴真经》--Proposed Auckland Unitary Plan (PAUP) 的出现，大多数农庄买家的购买方向和投资格局开始有了指导方向。这本 PUAP 真经对未来30年大奥克兰区的发展方向做出了统一部署，在一些农场的区划内标识处了 Future Urban 的区域，也就是未来可能的新城区的发展范围，使得一些原来处于 Country Side Living 或者 Rurual Production 用途的农庄有了未来进行城市开发和分割的可能性。 自 PUAP 真经出世后，几个大的农场区域自身的特点也显现出来：“东邪”- Silverdale, Wainui。之前少有亚洲买家问津的Silverdale 和 Wainui 区由于部分区域划进 PAUP 和东面 Millwater新城区开发进度的加快，再由新的高速出口的配合，异军突起。 面临交通的极大便利，部分地块成交热络并带动Wainui 稍偏远地区的成交。
“西毒”-Coatesville。久负盛名的豪宅区。虽然没有在PAUP里划有Future Urban, 但是人家照样很牛。北岸有名的豪宅大多出现在这个区里面，包括有名的网络大亨 Kim Dotcom也是租住在这里面。没错，是租住，哈哈。所以Coatesville的买家里面以自主为需求的买家占多数。
“南帝”。南部高手众多，如Redvale，Okura, Albay Heights。 想来想去还是把这个称号留给Okura。虽然同 Coatesville 一样没有Future Urban 的加持，但是人家有海景呀。重要的事情还是说一遍吧。海景农场！！！面朝大海春暖花开是许多人的终极梦想，Okura 的阳光海景还有
那许多的豪宅担得起“南帝”这个名号 ：）
“北丐”。这个名字本就有些寒酸，就由 Waitoki 和 Kaukapakapa两个小哥俩一起来担当吧。地理位置上，这两个区与之前的区域比较相对偏远，价位相较其他区位偏低。由于近年农场受投资类别买家的追捧，这两个区域也成了农场投资的入门区域。相信由于周边买卖的活跃和带动，这两个区也会有不一样的变化。
“中神通” Duang Duang, 大侠终于出场。作为PAUP中最大的赢家，Dairy Flat 当之无愧的坐上“中神通”的位置。Dairy Flat 的神通就在于这几年这个区域里的很多农场都翻了番的往上走。也难怪 Dairy Flat, Flat 就是平呀。未来的开发区肯定要落在平地的区域,尽得九阴真经的真传, Dairy Flat的大部分区域都划在Future Urban 里面。照目前的形势看， Dairy Flat 地区买卖的火爆还要持续一阵子，这里面投资类别的买家占了多数.
其他区域如 Stillwater, Redvale, Paremoremo以及 Long Bay周边的一些农场区域就不在这里一一赘述啦。
全真七子--Dairy Flat 的主要街区 (上篇）
Shawn Ma 08-01-2016
上篇说到Dairy Flat 是北岸农场大的区块中的“中神通”，本篇主要介绍Dairy Flat的几个街区，权且戏谑的称它们为“中神通”的七个弟子吧。大弟子--Dairy Flat Highway。Dairy Flat Highway曾化名 State Highway 17 （也曾是SH1的一部分）行走江湖，2012年的时候看着办公室门前的SH17 由State Highway （国家高速） 变更为Urban Highway (地区高速），限速也从100降为了80公里/小时。一方面是SH1的完善承载了更多的交通，另一方面也标志着Dairy Flat 地区人口和交通量的变化，新一轮的活跃成交也大约从那个时段开始。 Dairy Flat Highway 贯穿了整个Dairy Flat 地区，沿途有商店、油站、学校并有公交车联通Silverdale 和 Albany Park & Ride，所以居住在农场也能利用公共交通设施。
Dairy Flat Highway南段临Albany 的部分略有崎岖，进入Dairy Flat中心变异常平坦。就像习武之人开始总是各种磨练，打通任督两脉后武功便能臻入化境。北临Silvedale的一号高速出口和大型商业区, 所以购物不必去到Albany 商圈，几分钟车程便能抵达Millwater的商店，比居住在一些urban 区购物还要便利。
二弟子--Bawden Road。估计是由于居住在这条街上的Bawden 家族而得名。这个家族前两年刚完成了一个地块的分割，新的豪宅小区 (Bobs Way) 正在逐步成型中。Bawden Rd横向连接East Coast Rd 和 Dairy Flat Highway。二弟子一直修习的秘籍就是Penlink (Pennisula Link)。Penlink 未来连接Whangparaoa 半岛（也就是大家俗称的孔雀岛那里）和Bawden Rd,一旦开通不但解决了Gulf Harbour周边居民往来City的交通问题，Bawden Rd和周边农场的交通也能极大改善并且推动未来的开发。可惜二弟子天分不足，Penlink的建设资金多年迟迟不能到位（预计耗资$1.6亿纽币），目前council正考虑以费还贷模式建立付费高速用于偿还部分贷款。我等民众也是日夜盼望Penlink神功有成。
三弟子--Postman Road。三弟子天资比较聪颖，Postman Rd 地形非常的平缓，比较适合Land Bank作为长线投资。可是North Shore Airfield的存在在一定程度上制约了Postman Rd 的成交活跃程度和成交价格。小型飞机起降的噪音制约了一部分买家的投资热情，虽然Dairy Flat的大部分区域都在Aero Club的飞行半径内。直到后来受到 PAUP的点化，Postman Rd 大部分区域被划为Proposed Future Urban, 越来越多的买家开始关注这条街。
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沙发。。。。。。。
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有意思
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zhan wei ............
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我想做東邪，因為離高速近，新建的商業群與之配套，入市區幾乎不需要經過交通燈，很方便。
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农场就是好，占位刘明
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楼主住北岸吧？除了靠近北岸的地区，那部真经里面即将要大开发的区域一个没谈。
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是不是Future Urban一点都不重要，是，暂时也不开发，只是纸上谈兵，聊以自慰。不是，也没有关系，10年之后，20年之后也就是了，根本都不需要30年。总之就是以CT为点往四周发展，随着时间的推移，越发展越远。悉尼外西区已经距离悉尼CBD 60多公里了。
想买农场做投资，等待分割那一天，是用生命（时间）换金钱，能不能换得到，要看命。
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想买农场做投资，等待分割那一天，是用生命（时间）换金钱，能不能换得到，要看命。
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我其實真的不想這樣說的 但這位中介朋友又一次煞有介事的將Unitary Plan （PAUP) 看到神一樣的秘笈 在大吹特吹 還搞出個什麼“旷世奇书” 《九陰真經》了 呵呵
所謂“真經”其實從來都在 看看現在的 North Shore District Plan （樓主所謂的"Takapuna Council"） 和 Rodney District Plan (Rodney 那個叫Rodney District Council 不是“City”） 就看到 裡面一早已經有對rural zone 有管制 PAUP 只是將它們集合在一起和加以改良而已 由於是郊區 自然生態非常重要 要保護的還是要保護（只會更多限制） - 怎麼樓主竟然說到PAUP 2013 之前奧克蘭地方政府對郊區農地好像完全沒有管制 人們可以隨心發展似的？
另外 Country Side Living 或者 Rural Production 本身也是PAUP下面的新 zoning 在現在的北岸District Plan 是沒有的 而Country Living Zone 則和現在的Rodney District Plan 裡面那個是兩回事 同樣 Rodney 也一樣沒有 Rural Production zone 這些都是PAUP的proposed zones 不是原有的
對 Future Urban Zone 只是個概念 事實上是鼓勵土地兼併 業權由小變大 數目由多變小 好等Council 以structure plan形式將土地一併規劃整理 多於現在就可以開發 是不是真的開發還要視乎多方面 市場如何反應 基建供應商 Council 的plan change 如何處理等等多方面因素才能配合
至於Silverdale/Millwater 印像中早在PAUP 面世前的N年已經新開發（華人也不少） Okura 更是原北岸市政府搞了幾年的 Long Bay Structure Plan 的一部分 裡面特多環境保護/樹林/濕地的N種條款 一點都不容易開發 相信所有樓主提到的這些新區在開發時間或多或少都會遇到有土地上的不同限制 ...
在搞宣傳前也請對這裡相關的土地規劃法規系統先做些了解研究再吹吧
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农场。。。我们下一轮的目标，嘿嘿
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嗯，我也觉得。。。太扯了。。。居然。。。九阴真经都来了。。。还把地区变成武功高手了。。。不是一般的牵强附会，金庸老人家泉下有知，不知作何感想啊
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Park&Ride 也开了，以后往来更加方便
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对的，因为做周边的买卖 所以谈自己熟悉的
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unitary plan 是未来30年的发展计划 分步骤进行
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谢谢你的详细解说，我只是对自己所知做个有趣的介绍。
吹不吹的，我倒没觉得我在吹捧什么
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金庸去世了？你的消息真爆炸
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有不有趣看人的笑點吧 （我倒不覺得 或者其他人有這種感覺吧？） 只能說你對這個東西有點誤解了 不過這樣說又哪個區好哪個區妙還不是吹？
另外 Unitary Plan 沒有30年 好像只有10-20年左右 Unitary Plan 之上其實還有個Auckland Plan 這個才是有30年壽命的真正《九陰真經》 Unitary Plan 其實也是聽它的 （名義上） 如果你喜歡看假大空的東西 什麼區什麼區幾年發展什麼中心 然後配以一大堆圓型符號箭咀勾畫著奧克蘭未來多麼有希望30年的發展前景 (等級什麼的都在裡面了) 也去讀讀Auckland Plan 吧 雖然天知曉過幾年後甚至下屆選舉過後會不會又review 再 review 然後可能又有新名堂了 就好像以前各個Councils 各自為其 centres 巧立名目做各種plans 但真正按照plans 來實現達到理想中的發展實在又有幾個？ 最經典的莫過於當年Auckland City Council 為 Avondale Town Centre 做過什麼 Liveable Community Plan 當中又搞一輪什麼意見收集 我還記得見過一些可愛的華人居民竟然建議找鳳凰衛視來替Avondale 拍特輯向國內宣傳Avondale 呢 呵呵 但沸沸揚揚搞了一陣 小冊子印得美輪美奐 裡面很多aspirations 可十幾年過後 今天的Avondale 還是當年的Avondale .....
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What does it mean to be inside or outside the RUB?
Being inside the proposed RUB means the land is earmarked for urban growth and the provision of urban services and infrastructure over the next 30 years. This land will be zoned future urban and will need to be structure planned before urban zones are applied to the land and developments can proceed. Not all land within the RUB will be developed for housing; parks, reserves, schools, town centres and a range of other activities will be provided for in these areas. 这是council 网站上的原文，我的30年是这里来的。被你一说我开始怀疑人生了 ：（ 另外区位的好坏看成交的活跃，就算大家都黑中介，我客观评价一下总有发言权吧，毕竟也不是新入行。
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你這個說的是RUB (Rural Urban Boundary) 我說的是整個 Unitary Plan 的有效期啊
OK 這個倒可以求證一下 但印像中Resource Management Act 下面的plans 一般都是10-20年 應該沒有30年那麼久的
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火速围观。香港人的辩论目测会很有内容
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樓上 沒什麼好說了 早點洗洗睡吧....
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新西兰政府的30年计划没有什么好指望的。更何况是一个需要中介来发帖吹嘘的计划。。。哈哈
你看lynnmall，有钱就行，不用30年计划，一说扩建就开工完工。
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此plan 非彼plan, 还有我一直强调的是proposed 和发展的可能性, 不想刻意的去神化,PAUP。作为一个中介，从PAUP 刚出来proposed RUB的边界到 现在proposed Future Urban的边界，从计划把Dairy Flat 放在第三个decade 进行到 Rodney District Board 希望推进到前两个Decade，我还是一直有跟进的,也是为了买家负责,不要误导人家。每每涉及到PAUP有关的农场都会建议买家自己做研究和咨询Council，毕竟我们的知识面不能做到planner层面去详细的解读。这篇小文呢，没有抹黑任何一个区，纯属个人观点。各花入各眼吧，博大家一笑。
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不好意思哈,本来是想把一些事情有趣的表达出来，让您感觉到神化和吹嘘了。做中介挺不容易的，说那个区好就是吹嘘, 说成交稍慢就是抹黑。你就当我写的只是我眼里的世界，说说个人看法总还是可以的吧
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我沒有說你抹黑任何一區 我也不在乎這些 只是覺得你如果要用PAUP 來搞幽默 最好先多做好功課 否則不只不好笑 卻只能是誤導（比如說你說到PAUP前好像什麼法規都沒有一樣 所以PAUP 是你所謂的“旷世奇书” 其實不然 不同Councils 都有自己不同的發展策略 只是由於現在奧克蘭已經是一個Council 所以PAUP只是將它統一化而已 當然新plan就是新希望 但大概不至於是什麼《九陰真經》 而RUB之前其實已經早在上世紀1998 年時 當時的 Auckland Regional Council 已經牽頭奧克蘭7個大Councils 出台過一個 Auckland Growth Strategy 裡面已經有過Metropolitian Urban Limit 現在RUB只是對其作出調整 不過 我對這個MUL 也沒有什麼研究 所以就不說太多了） 既然你不是新入行 但發現你好像連很多基本概念都搞錯 （例如名稱等）就來開玩笑 這才是我針對的地方
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香港人你好，很好奇的问一下，你打字的时候，心里会默念国语（普通话）还是粤语（白话）呢？
因为网上的香港朋友不多，而香港本地论坛和报纸很多都是白话，能看懂但略吃力，看你的发言读起来很流畅，所以好奇的问问。
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呵呵 這可真的沒有注意 不過這裡說話當然是用的書寫中文啦 用廣東話恐怕你們也看不懂 也沒有意思 再說 有些廣東話字我電腦也打不出來
不過謝謝你說我發言流暢 香港那些網站 很多時充滿他們對中國大陸（政府就算了 還有人民 和各種國內的東西在他們眼中都是不好的）的仇視 其實不看也罷
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所以你一边打字，一边心里默念中文，是默念的普通话吗？这么说你的普通话很好啊！
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還行吧 但之前一樣有人說過聽不懂我的普通話啊 （尤其是北方卷舌頭卷得特別厲害那些） 呵呵