新西兰彭博社刊文评AKL公屋：伦敦房价也无法与之相比

在新西兰

天维网11月25日报道  奥克兰的房价飙到了历史新高，其中公屋的价格同样水涨船高，令人侧目。是什么推升公屋价格上涨？新西兰的保障性住房走过了哪些历史？最近，彭博社刊文对此进行了分析。以下为这篇文章的全文。

　　即使厨房和卫生间里连个水槽都没有，这处位于奥克兰bayside的联式房屋依然引发了疯狂的竞购战，成为这座城市中最新一栋售价过百万的公屋（由政府出资建造的房屋）。

　　这栋有两间卧室、砖木结构的小屋位于奥克兰北岸内侧的Kerr Street上，在九月份的一次拍卖中以104万纽币易主，这让它的老东家——新西兰政府——获益颇丰，净收益几乎是纳税额的两倍。

　　新西兰政府在上世纪为低收入群体建造了大量的公有住房（保障性住房），这原本是经济低迷的长期信号，如今却让政府大为获利。当然，这也要感谢政府为公屋留下了慷慨的土地面积，另外地段也都不错。

　　这些公屋的功能大于样式，让新西兰人既满心欢喜又冷嘲热讽，其命运的变迁也折射出这场二十年来奥克兰最大的房地产热潮。现在，这座新西兰最大城市的平均房价已经高于伦敦。

　　“这就像圣诞节前快闭店的超市，每个人都认为最好现在就进店，不然就没机会了。”Barfoot & Thompson位于Devonpor的房地产经纪人Carol Wetzell说，正是这家中介售出了位于Kerr Street的那栋有着82年历史的公屋。

　　新西兰的公屋，尤其是那些在1940年代由政府主导的、用当地木材建造起来的住房，被认为是一个时代的标志性产物——当时政府决心不让一个人住在贫困肮脏的环境里。

　　“公屋”雕塑家

　　现总理约翰·基就在基督城的一个公屋内长大，与移居新西兰的守寡母亲相依为命。现在，奥克兰的房价在过去一年里上涨了24%，彭博社依据信息自由法获得的信息显示，奥克兰市政府手中握有650栋公有住房，或称为“公屋”（staties），每栋价值至少为100万纽币。其中最贵的一栋，是位于Westmere郊区城内的一处两居室住宅。虽然这处公屋的正面隔板已经腐烂，但不错的海景、可装修的底子再加上足以建造一个网球场和游泳池的超大空间，让它的估价高达220万纽币。

　　“宜居”城市

　　坐落在北岛靠近顶端的位置，被两个大港环抱其中，奥克兰堪称新西兰经济的火车头，全国450万人口中的三分之一都居住在这座城市。奥克兰有着温和的气候，随处可见的公园和海滩，这座被誉为“千帆之都”的城市也是“世界10大最宜居城市”排行榜上的常客。

　　但由于住房短缺，加之历史上奥克兰议会从未对投机性购房出台过限制措施，导致奥克兰的平均房价在过去4年间上涨了70%，达到1,079,473纽币。相比之下，首都惠灵顿的房价只上涨了9.9%，均价为553,291纽币。而同一时间段，伦敦的房价上涨了50%，目前为443,399英镑（约为678,000美元）。

　　奥克兰的房价与收入比，在所有的发达经济体中位列第二高，迫使新西兰央行在11月1日祭出了“带有破坏性的修正措施”（指针对奥克兰地区租赁房产投资者而出台的新杠杆规则），却将新西兰经济置于危险的境地。

　　“土地主”（Landed Gentry）

　　“这一波（房地产）热潮来势汹汹，但还只是在价格涨幅方面表现突出，”奥克兰独立经济学家、《租房一代》（Generation Rent，描述了出生于上世纪八十年代及以后，由于经济形势的变化多选择租房而非买房的一代人，讲述了新西兰房地产市场下滑的阶段）一书的作者Shamubeel Eaqub说，“对于一对年轻夫妇来说，要想在奥克兰买一栋过得去的房子，他们要拿出收入的60%付按揭。我们为了买房耗尽所有，只有土地主才这么干。”

　　Housing New Zealand Corp.,是为有需求者提供居所服务的政府机构，该组织目前拥有6.5万套房屋，占全国居民住房总量的4.5%。但由于该组织名下三分之一、相当于总价值187亿纽币的公屋要么建造的地点不对，要么被建成错误的类型，这类的公屋经常被清算，以获得资金建造新的公屋。

　　根据Housing New Zealand公布的数据，从2010年以来，售价超过100万纽币的奥克兰公屋共有21处，其中有12处是在过去两个财年售出的。


　　快捷通勤

　　奥克兰中部房产中介公司Ray White的代理Tony Tang认为，在一座城市中，开车出行是惯常的做法，那些交通便利的地区——比如面积大于平均水平的街区，房价尤其高。

　　Tang在6月份成功代理了一栋三居室的前公屋，这栋房子位于Mount Albert，距奥克兰CBD约有8公里路程，售价110.2万纽币。投资这栋公屋的屋主在15个月的时间里赚到了34.4万纽币。Tang说，和其他一些公屋一样，这栋房子的价值“只存在于它所在的地段上”。

　　“当人们在报纸上看到那些只给房子剪了3次草坪就赚到了上百万纽币的人，会感到恶心。”Devonport的房产代理Wetzell说。

　　另一名投资客Juliette Hogan则称，她位于Freemans Bay的一栋两居室公屋距奥克兰市中心仅2公里，如今的售价比4年前她买房时已经上涨了50%。这栋建于1970年代的房屋地处港边的郊区，当时还是“粉碎者”——一座巨大的垃圾焚烧厂的所在地。

　　“这些公屋能建得坚实而可靠，这一点确实让我喜欢，”Hogan说，她是一名时装设计师，在自家公寓的街角经营一家服装店，她认为，这里的邻居来源多样，身份混杂。

　　“其中大部分（公屋）还在Housing New Zealand名下并被出租，”Hogan说，“我喜欢这种多样化。”


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酝酿着巨大的风险，如果这个时候主动下跌20%，则政府非常主动的可以控制住风险。

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中央政府应该主动把AKL所有交通便利，高价区的公屋抛售，获取现金，然后在边远地区规划新盖大型公屋社区。

请注意，这次是中央政府最直接的介入和干涉AKL地方房屋供需平衡。可以一次性满足“钢需”！ 并带动价格下跌。

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“如果这个时候主动下跌20%”
不跌50%～70%还不如不跌
我更希望它继续涨
憋个大的嘛～


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银行咋办？

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你们啊，不要想喜欢弄个大新闻，说现在已经跌了，再把奥克兰批判一番。你们哪，naive！i

（调侃调侃，该忙啥忙啥）

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LZ赶紧拉着Adam上奥克兰买吧

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这二年肯定不会，风险太大。

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不会做生意 不知道捂盘惜售吗

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“这座新西兰最大城市的平均房价已经高于伦敦。”

伦敦很多公寓好不好。。。。。等奥克兰也遍地公寓，平均价格就下来了

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图样图森破