新西兰*9月15号更新*大家来看看奥克兰房价历史
在新西兰
***9月15号更新***
奥克兰的房东们,你们选择是正确的,大家来看看奥克兰房价历史。
谈到奥克兰的房价,历史和数据代表一切(也省的我打字了)。
以下图感谢Barfoot Director Kiri Barfoot和Auckland Property Investors Association提供:
从以上平均销售价能看出,奥克兰的房价基本上没怎跌过,除了2008年金融风暴GFC,但很快又恢复了然后爆增!
大家会觉得为什么奥克兰房价那么抗跌,而且升的那么离谱呢?基本上每8年就一番啊!
原因很简单:
移民Immigration!
大家请看以下的历史照片:
Onehunga 1910-1920左右:
现在的Onehunga可是火区啊,百年老Villa只要是全副地的,不能分割的都到百万了,超级受老外欢迎,特别是离机场近,东面离SH1也近,等SH20建好了去西面也方便了。
St Heliers 1923:
St Heliers,不用多介绍,传统的土豪区,新西兰首富也住那,但90年前那只是个度假村形式而已。基本上1949年左右Tamaki Drive被建好后,陆续Mission Bay和St Heliers/Glendowie就开发了,现在是数一数二的好区。
Auckland CBD和Northshore北岸, 1958年:
奥克兰海港大桥建造时照的
很难想像50年前北岸是个大农场吧?
Kiri Barfoot说当时北岸从Devonport到Warkworth当年1958年只有50万人口。
50年后现在估计有50万人以上住北岸了,这人口增长速度可够快的,自然房价(地价)也飞快增长!
奥克兰人口增长:
Auckland Council的Long Term Plan上也写了:
“Statistics New Zealand hasprojected medium populationgrowth of 700,000 and highpopulation growth of one millionpeople for Auckland over the next30 years. ”
30年内奥克兰人口会增长1百万人。这些人都需要房子住啊,1百万人,假如平均每3个人住一个房子里,那未来30年奥克兰就需要33万3千多房子。
这就意味着未来30年,每年奥克兰需要建1万1千个房子才够这些人住。
从最近的building permits数量来看,奥克兰根本每年建不了那么多房子,至少目前不行,那房屋不就更短缺?房价不就更高咯?
将来的发展新地区:
从Unitary Plan来看,将来的Greenfield也就几个地方:
Silverdale
Westgate
Flatbush/Alfriston
Takanini
Papakura
但这些地方将来都是建新房,投资角度来说,开发ok,但拿来出租不大现实。
想开发的就这些地方买地吧。*警告* 大开发地需要时间,雄厚的经济实力,不是每个人都玩得起的。
旧区的开发 -》 Densification密度高建
剩下主要开发的还是town centre建高层,详情看unitary plan里,橙色terrace and apartment zone的就是高密度地区,有大地的在这些地区将来建apartment是土豪变更“土”的王道
http://acmaps.aucklandcouncil.govt.nz/unitaryplan/FlexViewer/index.html
钱少的打工族怎办?
没很多钱的打工族就参考我这帖子买旧房吧:
http://China2au/forum.php?mod=viewthread&tid=3063270
主要买unitary plan里面mixed urban和terrace housing zone的unit和半腹地房子。
虽然不能分割等,但地值钱啊!
将来这些地/房子就跟国内一线城市地点好的房子那样爆升的!就像北京的4环以内的房子
特别是中区的房子,因为中区就像个半岛一样,四面围海,而且已经没大地能建房了,将来会慢慢建高层房子加高密度,不然奥克兰根本不可能容纳多1百万人口啊
怎么预测未来2-5年奥克兰房价走势?
很简单:
移民Immigration!
也许你会说,拷贝,阿海,没有这么简单吧?
就这么简单!
只要留意未来移民的走向,就能预测奥克兰房价的走向。
一般移民走向都要12-18个月后才会影响到市场,因为试想下,新的移民来了新西兰/奥克兰(大部分都来奥克兰的,特别是学生),他们新移民人生地不熟,很多都先租房子住,然后12个月左右就习惯奥克兰了,很多能买房的就开始买房了,所以这些新移民是奥克兰房价的生力军!
相反,如果净移民减少,那未来12个月市场就会出现迹象了,例如auction成功率下降,销售数量volume下降,平均价更不用说会下降等迹象。
奥克兰房价会蹦吗?会砍腰吗?
你是不是看金庸小说看多了啊? 奥克兰房价会蹦? 哈哈哈!
Ok ok,严肃点来分析,我觉得奥克兰房价很难蹦。如果经济不好,那投资者高的地方,例如南区,公寓楼花,新开发区也许楼价会跌比较厉害,但旧区交通方便的校区好的房子很难跌的。
为啥?房价跌了30%你会卖自住吗?卖了你睡车里?Ok如果你愿意睡车你那我只能说你NB(你老婆子女父母愿意吗?)
最好的例子是2008年,美国Lehman Brothers银行倒闭后,全球金融系统基本上进入冰封时代,突然间全球的钱流动急刹车,全球经济差点就瘫痪了。这是structural collapse,是系统性的大问题大崩溃。
那么严重的金融风暴,奥克兰的房价2008/09年有大跌吗?? 好区基本上没跌多少,但偶尔会有些破产的急卖的会卖便宜。影响最大的我听说是那些新区flatbush/albany建新房的developer破产了,建好没建好的房子就抛售了,还有就是finance company金融公司倒闭了,然后把几百个上千个公寓上市而把房价拉低。当然还有南区传统投资者地区跌的也厉害。
下次我们会再遇到那么严重的金融风暴吗? 一定会的,但应该不会下一个,也许会是下下个,因为这类大事美国是20年一次的。
总结:
(借用非诚勿扰的一句)
我们都买了,你,买了吗?
PS 没买? 随你的便
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沙发~~~~~~~~~~~
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safa..............
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阿海 这么使劲地顶BT 必须顶.
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巧合,巧合
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老照片不错
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http://www.rbnz.govt.nz/monetary_policy/inflation_calculator/
当年的一元钱,
1968 1$, converted to 2015, =
CPI, $17.02
Food, $16.66
Clothing, $9.36
Housing, $55.96
Wages, $26.83
Transport, $13.72
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从历史看短线调整零界点基本到了 长期受通胀影响 长期看货币一直在贬值 还是会有新高
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3块大洋(crown)顶现在3600,哈哈
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对啊本来就是这样,经济不好的时候市场很平淡,房价不升也不怎么跌,除了07年金融危机稍微跌了点,但很快又涨了,房价不可能腰斩,只有可能小幅度下滑,然后继续慢慢涨上去的,至于你能不能在经济不好的时候买到便宜的房子就看运气了。新西兰不是中国,中国经济不好的时候很多人生意破产,资金周转不行会需要急卖房拿现金,但新西兰这种情况发生的几率不高,做大生意需要大笔资金周转的人少。
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奥克兰的房价要在两年后达到均价100万才能延续每10年翻一番的规律~
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还会暴涨,奥大出个房产投资专业其他专业基本就没人念了,医药IT都是笑话
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永远不要给房产定个上限,100万算什么呀?unit到时都100万了
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有点意思,有点意思
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错了,当生意到逼不得已还是会拿房去还
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现在才76万,房价未来涨幅不会这么大 两年后均价100万几乎不可能实现
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这只是Barfoot & Thompson的统计, 并不包含整个奥克兰的。
整个奥克兰今年8月均价已经达到$875,000.
https://www.qv.co.nz/resources/monthly-residential-value-index.
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减息推动通货膨胀。
现在世界上到处低利率,而且热钱泛滥就知道几年后通货膨胀会有多么的厉害!
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要是能和人口数量结合了看就更好了,再加上GDP 经济数据。
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是减息吧???
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嗯,打错了。
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mt wellington半腹地最近爆出个94万的了。。。。正在向那个方向发展。。。
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回家了玩Metal Gear Solid 5,明天上班再更新吧
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哥 我信你
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買得好不如買得早啊....
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按照这个时间推算 抄底的时候快来了?
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从海哥的图上可以看出,XXX7年到XXX0年之间的涨幅都比较慢,但是即使这个时间段涨幅慢,XXX0的价格也比XXX7要高。
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有点意思,機會機會機會
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照数据看这轮涨的还不够猛啊。。。。。。。。。
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现在不买,下个月的时候也许就后悔了,从历史上看房价有跌多少呢。不管是哪个最低点,或者最高点都比现在低很多。总结,我要买房了