新西兰由于新政策出台研究了一下GST,结果大吃一惊
在新西兰
大家都在讨论capital gain 交income tax 的问题，偶然看到某贴某高人提了一下GST, 研究了一下，吓死个人。
众所周知，ird 对于买卖房屋intention的政策早就有，新政策只不过是加强监管。 如果ird认定你是trader, income tax 是一定要交的，不过这只是你卖房增值部分的30%。这倒是没什么。
GST可就不一样了，搞不好你得交卖房总价的15%。 我的理解是两种情况，1 如果你买了房子，买方是自住，而且不是trader, 如果你后来翻新，改建之类再卖掉，被ird判断为trader, 这个时候你买房的GST还是可以claim回来，因为GST里面有一条，买second hand asset 可以claim GST, 即使当初的卖家不是GST registered. 2 如果你买了房，买方就是trader, 你以后卖房子，被ird判断为trader, 那么即时你没有GST registered, ird 会认为并强迫你变成GST registered, 根据2011的政策，这种买卖是0 rated GST, 那么就惨了，你不能claim买房的GST, 但是要交卖房全部的GST. 那么我想有种情况就是有人卖有council resource consent 可以分割的房子，如果他卖了，很容易被认定是trader, 买他房子的那个人又新建了房子然后再卖获利，两个都是trader, 第二个就惨了。而且ird 七年追溯，到时候罚金，利息，income tax, GST, 估计都翻翻了。
以上是我的理解，欢迎指正。如果正确，那还是buy and hold 吧， 就像某高人，某某高人，众位高人那样，不会错的。
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其實你看看commercial property 一般都是含GST的啊
很普通的事.... 是每兩個月要file GST return 有點煩
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当年天朝也有几年内卖房收税的政策，结果是卖家把这部分都加在价格上了，房子就在那，价格就这样，爱买不买。
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我也一直在疑惑这个gst问题。第二个例子没争议，gst zero rated只能自认倒霉. 但第一个例子里，买家买时没注册gst, 等他卖的时候被ird认定为trader必须注册gst并且上交卖价中的gst部分, 这时候他能追溯要回买房时买价中的gst吗？
有懂得能来指教下吗
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这个的确是最恐怖的，谁也不敢两年以内卖了。问题是，超过两年的话，肯定不收吗？
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ird要追一定追卖家trader，买家是不追的
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个人觉得暂时不会这样，因为这样的话问题有点棘手。
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还有那种这几年倒过好几手的房子， ird应该能查到交易记录吧？那样的话他们是否会去追踪每个买家卖家呢？
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两年不是标准吧？只要有intention sale for gain就不行吧。还有的例子有买房子做投资，年成不好，然后出租，到年成好的时候拿出来卖，ird也会判断为trader.
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那照这么说，任何长期投资房子都要交税了？
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我觉得第二条 不大可能 认定为0 gst.2011 啥条款？可以认定0gst？
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呵呵，如果真的这样，谁有卖房？大家都只买不卖，房价不高，就怪了。。。。
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0 rates gst 发生再双方都是Gst 注册 两边都是商业行为 把GST 免了 买家买了 claim 回来gst 卖家卖了交GST 而且GST的值是一样的 所以 就把成交价 去掉GST 大家都方便 没有一方吃亏. 0 GST 不是 GST 的行为不发生 而是发生后的结果
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http://taxpolicy.ird.govt.nz/publications/2010-commentary-gstrm/zero-rating
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貌似是这样。看ird的解释巴不得大家买了，只是出租，但具体不知道怎么ird怎么判断。十年为期？
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还有一个小漏洞在那儿，就是买家买房子一定要确保上任房主不是trader, 买家在买房时就向ird 报自己是trader, 那么他可以立刻向ird claim GST refund, 然后用这笔钱 do up, 再卖， 只交差价的GST 和income tax, 虽说赚的少点， 但都是合法， ird 不会追杀。 我觉得这类人太聪明了。
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大神 我不是专业的 有些不懂，请教一下 为什么 trader买房 可以直接claim gst refund？ 谢谢！
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我只是看网上的例子， 摸索阶段。我理解为trader是GST registered, 买房可以claimSecond hand asset GST. 求真正的高人现身说法。
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我的卖家两年前买的 又做了do up 现在我买了他的房， 请问对我以后有什么影响吗 如果我自己再买套小的房 或者六七年后把现在这套换大的
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同不明白。前手不是trader,或者说不是注册gst的话，买的就是不含gst的就不可以退gst,非常简单。买新房子才有gst的。
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啊我明白楼上说的了。有点绕。
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正解..................
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买房如果是公司行为 一直都可以claim gst 你欠房屋合约的时候 一直是 inclusive gst 或者plus gst.
Gst 一直存在 只是自主的一般不claim 回来 不然卖的时候十一定要交GST在房屋成交的时候
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买的时候没Claim GST，卖的时候怕什么。我买卖工厂都没事
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就是买家 以后快速卖
就成了卖家，就一定有gst
但是以前是没有的。 之前的卖家是在政策出来前卖，因此不适合新政策， 但是老政策还是有的：3年内可判定是否频繁交易嫌疑，1年内大于1处房产买卖，判定为商业行为。
今天那个银行经理不是发了帖子吗，漂了一眼，好像有银行重新归类房子属性，应该会清楚的归类要交税的房子
风险评估也提高了5-25%，这意味着以后房贷会慢慢靠近这个少贷的比例标准。its housing review from 20 September 2013
Aligning any new property investor asset class in BS2A and BS2B would facilitate
The Reserve Bank considers that residential property investor loans have a different risk profile to owner-occupier residential property loans.
A residential mortgage loan written on or after 1 October 2015, and from 1 October 2016 residential mortgage loans written before 1 October 2015, must be further sub-classified as either a:
(i) Non property-investment residential mortgage loan; or
(ii) Property-investment residential mortgage loan
Property-investment residential mortgage loan
bach rented out for six weeks a year
(a) A is the trustee of a trust and B is a beneficiary of the trust;
(b) A is a company or unincorporated entity and B is a shareholder of, or otherwise controls, A;
(c) A is the spouse, civil union or de facto partner of B; or
(d) A is the estate of the spouse, civil union or de facto partner of B.
LVR in %
LGD in %, non property-investment residential mortgage loans
LGD in %, property-investment residential mortgage loans
90-100
38
40
80-89
33.25
35.5
70-79
28.5
31
Risk weight in %
Non property-investment
Property-investment
Non property-investment
Property-investment
Does not exceed 80 %
35
40
35
40
81 to 90 %
35
50
50
70
91 to 100%
50
75
75
90
接下来的合同，应该都会 把税务问题 加进合同。这已经是不可能逃避的条款。 比如： 买方条款：
如果发生税务问题，卖家必须提供建房的各种花销发票，方便税务局核计税收。
这样就把风险转嫁到建筑商和材料商身上，材料商肯定会被查死。 买家责任很小。
卖方条款：
如果发生税务问题，卖方甲不承担任何费用。
这保障卖方的局部利益，但是保证不了税务局如果要追查合同日期前的税务问题。 但是可以和税务局打官司，因为title已经转移，好的律师赢面还是很大的。
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最终trader都需要给gst，那这些逃税的照样需要给。
银行经理发的有什么用？这是ird管的，要看就看ird怎么说。
银行和rbnz说的都不算数
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gst = 买进和卖出的差价部分的 15%
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是物价的15%，
到任何店里买东西，把单上的GST 除于物价就是了。
买进和卖出差价的税可能高达15%+30-33%=45-48%
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刚给ird打电话询问了楼主第一个例子下(第二个没争议反正要不回来了就没问）有没有可能要回买价中的gst。
得到的答复是可以写信给ird申请backdate gst registration，不过是在exceptional circumstance下。
https://www.ird.govt.nz/gst/gst-registering/register-now/
虽然接电话的找了个senior staff来回答的，但这种电话里得到的免费信息也不一定准，有空我再找会计问问。
我自己的理解是: 当你没把买卖房子作为一种生意来经营的时候，不是carry out a taxable activity 即使你被要求交income tax, 也不一定要注册gst/交gst.
What is a taxable activity?
A taxable activity is an activity carried out continuously or regularly by a business, trade, manufacturer, professional, association or club. It includes any activity that supplies, or intends to supply, goods and services to someone else for a consideration (money, compensation, reward) but not necessarily for profit. We refer to these goods and services as "taxable supplies".
https://www.ird.govt.nz/gst/gst-registering/register-who/
注意2个词continuously or regularly，如果你没把买卖房子作为一个生意continuously or regularly来操作，按照定义不需要注册gst也不需要交gst.
以上只是我个人对ird网站上以及和其员工通话得到的信息的理解，但我不是专业会计。
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我师傅跟我说他认识个朋友，05-06年买了十几套公寓，10年左右觉得不划算接着全部卖了。
今年被ird找上门要钱。
本来跟本没赚钱，但要命的是ird说他是trader，要收gst