在新西兰
最近由于多家银行的利率价格战纷纷开始，很多有贷款的朋友希望能够通过转银行，锁定一个较好的固定利息，又能拿到丰厚的现金返还。而在转银行的过程中，大家更多关注利率和现金这两个因素，而一些其他重要因素往往被忽略掉了，比如说如何合理的规划你的贷款结构？如何缩短你的还款年限？以及未来如何锁定你的固定贷款等等。首先值得注意的是那些固定利息尚未到期的贷款转银行客户，相信大家都知道，当您要将固定利率转到浮动或转银行，通常您的银行会收取一个补偿费用（break fee），那么我们来看看到底这笔补偿费用是如何计算的。通常补偿费用（Break Fee） =固定贷款的额度*（当初锁定贷款时的市场利息—现时固定贷款的市场利息）*剩余锁定年限 ，因此不难看出补偿费用 不单是你在固定利息合约下转银行需要缴付的一笔款项，同样也是决定你未来如何规划你的贷款结构，如何锁定未来的固定利息的重要衡量指标。 在低利率环境下，尤其是未来的交换利率趋势向下走的情况下，你锁定的年限越长你需要缴付的补偿费用就会越高。拿最近部分银行推出的5年-10年期固定利息来看，虽然看似很合理， 但是5-10年的时间，太多的变化。虽然利率不会一直维持下跌，但是如果你要在此期间考虑离开这家银行， 那你将付出相当的大的代价。
那到底固定利率锁定几年比较合理呢？ 首先大家要意识到的是，银行的主要盈利指标，大部分是靠房屋贷款和保险产品完成。而这些贷款产品通常是打包到国际市场上销售，而从中赚取利差，而最近一两年，新西兰的多家银行因为贷款竞争的白热化，现金返还的给得越来越高，因此很多转银行客户或新贷款客户，都要与银行签署确认函保证会留在本银行至少两年甚至更久，否则会全额或部分返还现金。因此如果你必须要待在一家银行两年，通常锁定一年到两年的利息是比较合理的选择。
虽然不同银行的政策不同，但通常当你锁定你的贷款利息后，即使您有多余的存款，你也只能在锁定的贷款期限内按照合约偿还，*(或部分银行会允许你偿还高于5-10%的规定还款额度) 。因此如何合理的规划你的贷款结构在转银行过程中变得尤为重要，如果短期内(通常一到二年内)，除缴贷款之外您会有盈余存款。那通常会建议您将一部分贷款转为Flexi或 offset , 这样您可以随时减少您的贷款额度。同时又有足够的灵活资金用于未来支配。
最后要提到的就是在转银行过程前，很多客人在原银行的贷款年限已经缩短小于30年，当你在转银行过程中尤其要注意不要将你未来的贷款年限再次拉长，这无疑意味着你未来要缴付更多的利息。
最近工作较忙，匆忙完成此文章，写的不全面的地方，还希望大家谅解。
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好文章。补偿费用解释得很清楚。
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其实换银行时把贷款再次拉长也可行，这样现金流松动些
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还是那句老话，因人而议 因时而议。对于年轻人想继续投资房市，可以选择这种方式。当然房地产市场不会永远高涨。调整期内你就不会希望你的贷款还是30年，你就不会希望你的贷款是interest only. Cash and equity 永远是king . 我前天有一个客人已经60多了贷款还是interest only 年限还有24年。我坐在那里想，他这辈子就给银行打工了。等他死了他也偿还不清这笔欠款，而这房子永远不属于他的。
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学习了，谢谢分享
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学习了，break fee。 不错不错！
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LZ原来不是Broker吗，跑ANZ上班了？
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恩，已经快大半年了。