新西兰【新闻】今年奥克兰房价预计上涨 现在是买房好

在新西兰

        天维网2月2日报道 援引nzherald消息 奥克兰房产市场持续火爆，2015年该买房还是卖房？房贷利率如何选择？政府估价局（QV）发言人Andrea Rush（简称QV）、新西兰房地产协会（REINZ）首席执行官Helen O’Sullivan（简称REINZ）、奥克兰房产投资协会主席Andrew Bruce（简称协会）、Barfoot & Thompson执行总裁Peter Thompson（简称Barfoot）和经济分析评论家Bernard Hickey（简称评论家）等专家们纷纷给出了他们的意见。 问题一：

认为今年的奥克兰房价将会是怎么样的走势？

　　QV：我们认为年初这几个月的房产成交量将会持续浮动，而移民人数上涨、利率保持低位和消费者积极的心态等因素将会令房价上涨。房产供应量的短缺应将限制整个市场的走势。

　　REINZ：除非遭遇外来因素的冲击，否则我们认为房价将会持续上涨。考虑到过去12个月里政府为了改善房产供应量推出的政策，我们预期今年房价上涨将会较为平稳。

　　协会：考虑到新西兰净流入移民以及现在的利率水平，我认为奥克兰的房价未来两年会出现上行压力。在接下来的两年内，我会致力于观察利率上涨对房产市场的影响。对各位投资者来说，要持续密切观察新西兰央行是否会推出新的调控工具，以及对房产投资者带来什么影响。

　　Barfoot：我认为上半年奥克兰的房价将会上涨。结合低房贷利率、持续经济发展、就业前景乐观和需求远大于供应等因素来看，我们将会迎来非常活跃的房产市场。虽然可能性很小，但也要留意，如果政府或者储备银行激烈干预，或是遭遇意料之外的经济衰退……

　　评论家：现在的奥克兰房产市场是前所未有的乐观。2013年底，储备银行实施了高LVR限贷令，去年年初又连续加息，但这些负面因素已经消退，房价又开始重新攀高。

　　接下来的市场走势将取决于很多因素。有预计称净流入移民人数将回落，央行也预测了今年年底到明年年初利率将会上涨。如果净流入移民持续增加，加上央行不再加息，那么房价还会上涨。

问题二：
现在买房是否合适？如果不合适，什么时候才合适？

　　QV：在春天和夏天，有心进入房地产市场的人会更多，因此这个时期的买家将会面临着更多竞争对手。当然，这个时期里卖家也会增多，给买家提供更多的选择。结合市场上行的状况以及利率，我认为现在买房挺合适的。

　　REINZ：买房的时机是否合适，这取决于个人情况——大多数人买房是因为家庭、个人的考虑，或是厌倦了租房。现在较低的利率可能会鼓励很多人买房，但高LVR限贷令将意味着你需要善于存钱来积累首期。因此，现在买房合不合适，非常难说。

　　协会：这要看个人情况、买房的原因以及是否投资房。如果你本来就有买房的打算的话，现在这个时机挺合适的，因为今年房价预计还会上涨。不过在制订预算的时候，记得要考虑利率在未来上调的可能。

　　Barfoot：应该考虑中远期的问题。对买房自住的人来说，他们应该先考虑住进去以后的生活方式、房贷的负担等因素，之后再考虑长期经济回报。现在的房价虽然很重要，但是想要选择一个“好时机”纯粹只能靠运气。这和炒股票、炒外汇都一样——没有什么是必然的。

　　评论家：这得看你对移民、利率、经济增长、就业率、涨薪概率等因素的展望，再结合你个人情况来决定买房时机。

问题三：
接下来的几年里，屋主们应该签下固定还是浮动的利率呢？


　　QV：现在的固定利率实在是太吸引人了，所以如果是我的话我会选择固定。

　　REINZ：这件事也得看个人情况了。如果你是个偏好确定性的人，固定利率将会更适合你。反之如果你是个喜欢灵活性的人，浮动利率将会更加适合你。这个问题上，可以咨询各位经济专家们的意见。

　　协会：和上个问题一样，这个问题取决于许多个人的因素。我个人比较保守，所以我会研究固定利率——这样一来，你就能粗略估算出你买房的总成本。浮动利率的话，我建议选择趁利率低位的时候增加每周的还款数目，这样的话当利率升高时个人负担也不会太高。

　　Barfoot：现在的利率已创历史新低，之后将不可避免上涨。因此，买家应该考虑接下来几年你能负担起多少金额，而不是试图钻银行的空子。聪明的人会选择把房贷的一部分固定，另一部分浮动——这样就能估算前几年大概的还款金额。

　　评论家：这取决于你对于未来利率的观点。去年选择固定利率的人，可能会在今年固定利率下调时感到非常懊恼，反之亦然。


问题四：

奥克兰房市的下一个热点将会是哪里呢？


　　QV：在市中心或附近街区买房的话，应寻找一处2-3房+2卫+车位的townhouse，或者一处带有车位的宽敞公寓。郊区的话，一处交通便利、位于好学区、600,000纽币左右的独栋住房为佳。如果你是预算有限的首次购房者，也可以选择home-and-income的物业，用租金帮助还贷。

　　REINZ：与贵价街区相邻但价格较低的街区，而且在过去几年增值速度最快的街区，值得留意。比如Meadowbank、Onehunga、Ellerslie和Mt Roskill这些地区。我预计，中位价低于奥克兰整体水平、离市区近或者坐落在交通路线上的街区，将会增值最快。

　　协会：我偏向投资的都是有计划或正在建设基础设施的地区。The Western Ring Route（包括Waterview隧道）是一个重大的公共投资项目。它将会改善周围地区的交通，因此我会考虑这附近的地区。

　　Barfoot：买房时应该考虑的是你的生活方式和你能负担得起多少，而不是特定的地区。其中，最应该考虑的是房子离交通枢纽的距离，有没有医院、学校、购物中心和娱乐等设施，以及离你工作地方有多远。

　　手头宽裕的买主，可能会考虑东边海岸地区或者CBD外围的地区。而花销比较限制的买主，可以会考虑西部、南部和北部较偏远的地方。

　　评论家：交通方便或者将会得到改善的地区应该会热门起来。以往经验也告诉我们，离CBD近的房子最值钱，热门学区的房子亦然。

问题五：
如果你要用600,000纽币来买一套房产，该怎么选择？


　　QV：我会在新开发地区里买，比如说Flatbush、Westgate和Papakura地区的Addison，因为新房子不受高LVR限贷令的约束。

　　另一个选择是在发展较好的地区里买一套，如Papatoetoe、Papakura、Swanson、Massey、Birkenhead和West Harbour。

　　REINZ：这再次将取决于个人的条件偏好。喜欢大花园的话，可以考虑火车通达但比较偏远的地方，比如说Papakura。喜欢离市区近一点的话，可以了解了有关Unit Titles条例后看一下市区附近的优质公寓。

　　协会：如果买一套独门独栋的房子的话，我会选择Favona或者Te Atatu地区的房子。如果你在市中心工作并不想花太多时间在交通上，可以考虑位于市中心的公寓。买房子时，也可以考虑该房能不能通过装修而升值。

　　Barfoot：选择时应该做好功课，并考虑哪个地区最适合你的生活方式。最好能密切监控最近房子的成交价格，毕竟奥克兰不同地区的房价会有很大差别。与房地产经纪搞好关系也很重要，这样你就能获悉最新的消息并取得先机。

　　评论家：如果我只想赚取资本增值所得，而且坚信利率下降、净移民流入增加等趋势持续，就会把这$600,000分成6份，然后分别借80%以上的房贷购置6处交通便利的房子并出租。




评论

专家建议有房尤其多房的（既然多房--那肯定不愁没钱花？）要多憋些时日再卖？---让房价憋高些！？买房好时机？--所谓的专家在扯淡--买家别顺杆子爬！（没房的除外？）

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评论家：现在的奥克兰房产市场是前所未有的乐观。

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我朋友昨天买了。