新西兰关于ｒｅｆｉａｎｃｅ的是否划算。。。。。。
在新西兰
其实我之前从来没有研究过ｒｅｆｉａｎｃｅ，所以也不太清楚，但是最近朋友让我ｒｅｆｉａｎｃｅ，所以看了看， 有时候你去ｒｅｆｉａｎｃｅ银行给你很多ｃａｓｈ ｂａｃｋ．其实我感觉羊毛出在羊身上。特别是你没有更改ｒｅｆｉａｎｃｅ的年份，比如贷款３０年，你现在还了一年，第二年，又去ｒｅｆｉａｎｃｅ，这个时候ｒｅｆｉａｎｃｅ你又续３０年。然后银行给你两三千ｃａｓｈ ｂａｃｋ． 你除非减少还的年份这样比较划算点，但是你要是不更改ｒｅｆｉａｎｃｅ年份。拿你可能花费很多利息。
第一种情况，不去ｒｅｆｉａｎｃｅ，如果贷款３０万，利息５．９９，３０年不变。你还了一年，第二年你欠银行贷款是２９６，３０９，三十年，你除了贷款，要支付利息３４６８２０
ｒｅｆｉａｎｃｅ，然后到了第二年你去ｒｅｆｉａｎｃｅ，假定利率依旧不变。这个时候是用２９６，３０９ ｒｅｆｉａｎｃｅ． 如果还是三十年的话，这个时候你３０年利息，一共还要支付 ３４２ ５５３，
也就是说，你ｒｅｆｉａｎｃｅ以后，你要多支付４０００的利息。
所以如果你没有降低还款年份，依旧保持３０年，去ｒｅｆｉａｎｃｅ，虽然得到23００的ｃａｓｈ ｂａｃｋ，当时相对来说，你要多支付银行２０００的利息。所以还是占不了什么便宜。 除非你能降低年份。。。因为你如果做ｍｏｒｇａｇｅ还款，每个月最开始的时候，大部分是还的利息，而非本金。越往后，你越还的利息越少。。
大概这个意思，可能数字有可能有出入，有兴趣的人，自己可以算算。由于本人比较忙，所以随便写了几句，可能有错误，欢迎批评。。。
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Mark~~~~~~
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觉得分析的挺对的，有专业人士来说说吗，lz不愧是搞金融的
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看了一段,还没看完,看到这里就没看下去"如果贷款３０万，利息５．９９，３０年不变。"
利息怎么会30年不变呢...................
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又看了一便,楼主应该是假设30年不变吧.
你算的多还4000利息是真的花30年还清贷款吧,可真有人这么做吗?想必很多人都是有多余的钱就还进去,最多10来年就还清的,没人是真的还30年的,所以算下来,应该不会多付那么多的利息,多一点点是有可能的,但如果你每次都留一点在floating里面,有多的钱就直接还了的话,随便定30年,50年还是100年都无所谓
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...........
Do you mean, if i refinance, change from 30 to 20 years, i will save much interest?
to me that is the same interest, 5.99% each year. 30 or 20 years doesn't matter........
that is why i think cash back is always good.
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Refinance 的时候别放30年就好了。
譬如，如果已经还了两年， refinance的时候就应该28年。
当然，这样的做法，是在你不top up的前提下。
其实楼主说得很对，refinance除了看cash bacm和利率。 很多其他因素都得考虑在里头，这样才真正得到好处。
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没看懂最后一段那2000是怎么来的。
不过我宁愿现在先拿3000，再分30年多还4000。不过多数人不会用全部的30年来还款。
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利息变不变没关系，主要是看你是否重新refiance,看refiance年份有变化，我只不过假设而且，具体要看你自己如何做，我也没太仔细算，也可能有错误，我这是提供一个参考。。。。
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借个贴问下，不refinance直接找banker谈可以要cash back吗？
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我觉得银行要给做到50年那更好:)
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我觉得refinance的年份是没有关系的,那个只是给你计算每次的repayment多少的,年数少,每次就扣的多,这样还款压力会大点,剩下自己可以支配的钱也少.反之年数多了,每次扣的钱少,这样还款压力可以小点,多出来可以自己支配的钱多,如果不花掉,那也可以还到floating/flexible之类的帐户里面,或者存起来,拿利息,然后等fix 1年或者2年rate帐户到期了,直接把存起来的钱还进去,再把剩下的贷款重新refinance.
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i think LZ is good at trading, but not in financial calculation.......
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达人厉害啊，果然是搞这方面的。这点都考虑到，佩服！
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呵呵，随便算下，可能有误区，我只不过说一个观点。就是反复换并不一定最好。如果要考虑，那东西就多了，具体要根据自身的情况，还款周期，我这没考虑其他方面。只是把我过去做的excel模型，放进去，随便算下。但是道理我想应该知道了。
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可以，我自己找的，westpac，填个表就好了，他们给我大概2500的cash back,让我换，我没换。。 不过你想换，最好算下。。。
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对，就是这样。。。。
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refinance的意义在于你可以用top up出来的钱去做新的贷款新的投资。。
或者是你目前的贷款本身已经到期了，本身就要用新的利息去续后几年的贷款了，这样refinance换银行拿cash back就有价值了，你觉得呢？
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For example, if i borrow 100K, 2 options:
1. for one year. Rate = 7%. so i pay interest 7000.
2. for two years, annual rate = 5%. So i pay $5000 X2 = $10K.
which one do you think is better?
According to your logic, 1 is better because the total interest is low. It ingores that you could use the money for longer at a lower ANNUAL cost for option 2.
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怎么可能2年 fixed 5%, 一年 fixed 7%, 一般来说肯定是两年的利息大于一年的利息，对于我们来说，肯定是一年一定最划算的，两年一定，等于银行承担未来的风险，再其他都同等因素情况下，按照概率，一年一定一般是最划算的，银行是考虑到风险以后，然后才加上去利息，加的利息就是银行计算的风险。哪种情况，如果两年，或者一年，或者三年定期，当然选择低的利率，但是一般来说，一年小于两年，两年小于三年。。。。
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no you misunderstood my example.
two different bank. One can lend the money for one year. one year later, you pay principle + interest.
the other lend you money for 2 years, you paid intererest first year end, then you pay princile + interest at 2nd year end.
option 2 you will pay extra interest for that extra year for sure. does this make option 2 not as good as first one? how about 3 years? 20 years? same logic.
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same to the refinance, how many years / how much total interest are irrelevant. The more important thing is 1) annual interest 2) current cash back.
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你的例子其实是举的不妥，与实际情形不符合，概念虽然有道理，但是例子没用对反而让人不能理解。。
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我觉得你是对refinance的概念没了解清楚
一般而言比如说你贷了500k的贷款，定了2年4.99%现在快到期，新的利率已经升到5.99%了，这时候不管你继续和原来的银行续约还是找新的银行，你的利率都上升了，不代表你换银行造成了你利率的上升。同时，新的银行为了争取你的贷款，一般都会offer一些条件让你移动，毕竟换银行还要律师费等等一系列费用，如果条件相同没人费力不讨好去换银行。这就是为什么会有人为了2000或4000的cash back去折腾的道理。
refinance还有另一个作用是top up，那么打比方说你500k，30年的贷款已经还了100k了现在剩下400k，25年，新银行说你的信用很好，你可以重新把那100k贷出来去做别的用途，不管是用作结婚，买车或者是投资房，那么问题来了。。不是蓝翔。。你可以延长贷款至30年或者维持25年不变，看你自己的偿还贷款能力。这就和你假设的延长回30年多付利息的逻辑不同了。再者，即便是真延长30年了，多付利息，和你把那100k用其他商业贷款17%甚至19%的贷款利率相比还是小菜，这个就看那100k拿出来对你的意义何在了， 如果你不需要用这笔钱，不top up就好了，cash back还是装兜里了。。
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top up 不用refinance也可以的吧？
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这个倒也是，随便一聊嘛，：）
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你举的例子不妥
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呃，那你来个妥点的呗，：）
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该说的都说了。。。哈哈
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top up, refix, refinance有何区别呢？是不是只要贷款到期，需要重新定利率的时候就算是refinance? 如果你不挪银行，只是与原先的银行重新固定利率也可以有cash back? 如果重新固定利率同时top up也有cash back拿吗？top up出的钱是固定还是浮动利率呢？
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我有点蒙。。。不过似乎lz说的有些道理。