新西兰读完这文章作者的经历，你还想买地开发建房吗
在新西兰
初涉入房产开发的，读完这文章作者的经历，你还想买地开发建房吗？
http://www.interest.co.nz/property/72319/john-bolton-shows-what-property-developer-against-when-constructing-houses-costs-syst
欢迎网友交流经验！
ps:http://money.china2au.com/realestate/2014-10-10/187259.shtml
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这不是那个谁吗？
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他如果把１千８百万去买旧房投资回报率就不只是８％了。
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"many investors paying too much for land based on a poor understanding of development."
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恩，的确是这样。
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ok拉 他自己才出500W 从他自己角度有29.2%回报率呢
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没仔细看，最终他赚了还是赔了？貌似用了不少贷款，如果赚了还是不错的结果。
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其实这篇文章不是按照他所说来理解的。。我们首先假设他提供的都是真实数字 （就是没有给自己发工资，我知道很多洋人自己发给自己10几万的CONSULTANT/MANAGEMENT FEES), 而我们华人往往忽略了这些。
在文章里，他所说他的利润是8%，所有的COST是18.250m.
那么他的利润是（18.250 x 1.08) - 18.250 = $1.46m
因为这个COST里面包括了金融成本（利息之类）和GST税务之类，可以说1.46m 是纯入袋的。。。
在文章里，他就用了650K（upfront)来做启动资金，其他都是银行贷款，你就是说他们用了650K赚取了1460K 了，3年里超过200%的利润了。。。。。这个利润他们还不开心！！！！！！
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开发商在文章里说自己投了5百万, 这么大一个工程费时费力又担风险, 才赚1百多万. 更值得注意的是8%的 profit margin还是基于卖房价格已经上涨25%的情况下得来的, 换句话说已现在的价位买地开发就会亏钱了. 而且他们的project进行还算顺利, 90% pre-sales, 否则就这么点profit margin很容易就underwater了. 他们低估了很多成本, 特别是council&finance费用.
不过我觉得这篇文章在给国家党修改RMA & 卖 state house 造势呢, 这不前几天BE刚公开指责地方政府的planning process导致奥克兰housing crisis, 同时政府宣布出售大批政府房. 一旦大批土地都密集开发了, 大量中小型affordable房屋上市, 同时像阿海另一个帖子提示的银行正在收紧贷款, 不知道会有什么样的结果, 这个结果多久能看到
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Good Read ！
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有那钱，再贷个三百万——买十几栋大地可分割带旧房的出租——三年怎么地margin也得有30%以上了(=(500+300)30%=240万，300万贷款利息及地税保险同租金收入对抵-可能还有余？)。别做开发商，做地主至少好30/8=3.75倍？
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银行放贷收紧,意味着房地产市场收紧,毕竟这玩意是纯粹的资金密集型。10年房事启动很大的原因还是贷款放松了
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有你怎么理解的吗？哪学的
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政府的费用是很多，呵呵，8%的利润感觉是写给投资人看的。。中间不知道给自己谋了多少利