在新西兰
如何为你中意的房子估价
很多人买房子都希望买得又好又便宜，其实这只是自己一厢情愿的想法。但如何出价才算合理？使自己出的价既不偏低也不偏高，尤其是在Auction的场合，人们容易受现场气氛的感染，最后拍下的房子价格高出合理价位一大截。
如何为你中意的房子估价？ 当然你可以请注册估价师帮你估，但这一方面要花几百块钱，另一方面也不太方便，因为房子还不是你的，卖家未必同意让你的估价师进入估价。
我过去几年来一直使用如下我自己创立的一套估价方法，实践的效果还不错。
大家知道房子是由Land& Building组成的。如果我所中意的房子， 让一个Builder重新建造，那么他将会以怎样的价格卖给我？
1. Land Cost
首先上到QV网站花几十块钱给自己中意的房子做一个E-Value， 不过重点并不是要知道E-Value对这个房子的估价， 而是E-Value报告中会给出这个房子附近10幢最近成交房的价格。用这10个房子的成交价来估算地的价格。虽然每幢房子价格里Land和Building所占百分比各有不同， 但我就简单的算作Land和Building各占50%。 比如，附近一幢600平方米地的房子卖了60万， 我就算这房子的地价为30万，每平方米地的价格为$500.
2. Building Cost.
以目前新西兰的建筑水准，基本平均一平方米的造价为$2000.将2000乘以房子的面积，得出造这一全新房子的Building Cost， 但如果看重的房子不是新房， 则按照每年3%的Building折旧率进行折旧。
3. Builder的利润率
这需要查每年的行业Benchmark, 最新的行业统计显示Builder的利润率为17.03%。
这样， 将Land Cost+ Building Cost+ Builder的利润，则可得出此房的价值，上下再各给5%的误差， 可以得到此房的价值范围。
举个例子，西区某房地917平方米， 房子面积100平方米，建筑年龄为30年， 估价如下。
1. Land Cost
E-Value报告中的10幢最近成交房的价格， 将每幢房的每平方米地的价格算出来，然后平均一下得出该地区土地平均每平方米地为$355， 则Land Cost=917 X 355=325535.
2. Building Cost.
100平方米，新建造价每平方米2000， 全新造价为200000，但房龄已经30年，则需折旧。
| Asset | Cost | Book | Depreciation | Total | Book | |||
| Value | Rate | Amount | Depn | Value | ||||
| | | | | | | | | |
| Building | 1 | 200,000 | 200,000 | 3% | 6,000 | 6,000 | 194,000 | |
| 2 | 200,000 | 194,000 | 3% | 5,820 | 11,820 | 188,180 | ||
| 3 | 200,000 | 188,180 | 3% | 5,645 | 17,465 | 182,535 | ||
| 4 | 200,000 | 182,535 | 3% | 5,476 | 22,941 | 177,059 | ||
| 5 | 200,000 | 177,059 | 3% | 5,312 | 28,253 | 171,747 | ||
| 6 | 200,000 | 171,747 | 3% | 5,152 | 33,406 | 166,594 | ||
| 7 | 200,000 | 166,594 | 3% | 4,998 | 38,403 | 161,597 | ||
| 8 | 200,000 | 161,597 | 3% | 4,848 | 43,251 | 156,749 | ||
| 9 | 200,000 | 156,749 | 3% | 4,702 | 47,954 | 152,046 | ||
| 10 | 200,000 | 152,046 | 3% | 4,561 | 52,515 | 147,485 | ||
| 11 | 200,000 | 147,485 | 3% | 4,425 | 56,940 | 143,060 | ||
| 12 | 200,000 | 143,060 | 3% | 4,292 | 61,232 | 138,768 | ||
| 13 | 200,000 | 138,768 | 3% | 4,163 | 65,395 | 134,605 | ||
| 14 | 200,000 | 134,605 | 3% | 4,038 | 69,433 | 130,567 | ||
| 15 | 200,000 | 130,567 | 3% | 3,917 | 73,350 | 126,650 | ||
| 16 | 200,000 | 126,650 | 3% | 3,800 | 77,149 | 122,851 | ||
| 17 | 200,000 | 122,851 | 3% | 3,686 | 80,835 | 119,165 | ||
| 18 | 200,000 | 119,165 | 3% | 3,575 | 84,410 | 115,590 | ||
| 19 | 200,000 | 115,590 | 3% | 3,468 | 87,877 | 112,123 | ||
| 20 | 200,000 | 112,123 | 3% | 3,364 | 91,241 | 108,759 | ||
| 21 | 200,000 | 108,759 | 3% | 3,263 | 94,504 | 105,496 | ||
| 22 | 200,000 | 105,496 | 3% | 3,165 | 97,669 | 102,331 | ||
| 23 | 200,000 | 102,331 | 3% | 3,070 | 100,739 | 99,261 | ||
| 24 | 200,000 | 99,261 | 3% | 2,978 | 103,717 | 96,283 | ||
| 25 | 200,000 | 96,283 | 3% | 2,889 | 106,605 | 93,395 | ||
| 26 | 200,000 | 93,395 | 3% | 2,802 | 109,407 | 90,593 | ||
| 27 | 200,000 | 90,593 | 3% | 2,718 | 112,125 | 87,875 | ||
| 28 | 200,000 | 87,875 | 3% | 2,636 | 114,761 | 85,239 | ||
| 29 | 200,000 | 85,239 | 3% | 2,557 | 117,318 | 82,682 | ||
| 30 | 200,000 | 82,682 | 3% | 2,480 | 119,799 | 80,201 评论 好文，顶一下！ 评论 Thanks for sharing. Just wondering why Land Value is also included when calculating Builder的利润率, rather than building cost alone? Sorry for not typing Chinese as @ work... 评论 The benchmark I research is for those builders purchased land, build building on land. Hope I've answered your question. 评论 这是有争议的地方， 只是我懒人的做法。 更为精确的做法是： 去查E-Value报告中那10幢房子最新的CV，看CV里Land占CV多少， 然后将这%乘以成交价，从而得出Land的价格， 再除以Land面积， 得出每平方米Land的价格。 评论 现在卖家市场的价格是demand-driven不是value-driven，如果太坚持房子价值，在市场恢复平稳之前很难买到房。另中国builder每平米绝对低于2000. 评论 但value是最终决定投资成败的。所以如果是自住房无所谓， 但投资房的话， 应该是要计算value的。 评论 和cv区别能有多大？就cv上乘以1.17来的更方便，过太多不给就走人 评论 见多必识广。 评论 Lease 出品，必是精品，先顶，在看 评论 很棒，谢谢， 评论 好文 评论 说的不错！ 评论 3%折旧率是否还应该具体考虑房屋本身的状况而定? 评论 大多数房子也就3-4%的折旧率，因为房子是耐用品，不是象手机那样更新换代很快的，并且3%是原来IRD规定的房屋折旧率。 评论 不错不错 评论 Thanks for sharing 评论 lease老兄投资眼光精准，在市场上屡有斩获，现在又把自己估价的独门秘技拿出来分享，赞一个！ 关于房屋估计的问题有个疑问想探讨一下。楼主举例是用周围房屋的近期成交价来做参考的，认为其他买家是按照比例来支付地价和房屋价格的，那么其他买家是否也把房屋价格按照折旧后的估值来计算呢？按照楼主的计算方法，老房子的building其实是不值多少钱的（事实也的确如此）那么其他买家支付的价格中地价的比例是否远远超过楼主的设定呢？这样一来楼主对于地价的估算就有了很大的误差。 我一直觉得builder这个词的含义不该那么混乱，狭义就是指建房的木工工人，最多延伸到承建商，可很多人包括楼主都把发展商也称为builder了，比如楼主把地价也加到builder的成本里面来计算利润，明显是把builder当做开发商了。关于新房造价，2000一平对于一般洋人承建商是个很正常的价格，这里面已经包括了承建商的利润，绝不仅仅是他支付的人工和材料成本。developer和承建商是不同的角色，利润范围也不同。作为投资客invester最好把这几个概念理清楚。 抛砖引玉，希望大家继续探讨旧房的估价标准！ 评论 谢谢你的补充， 我这一估值模式是在4-5年前开发出来的， 当时房产成交价中地价占50%左右的情况比较普遍， 所以我将这一百分比沿用至今。的确目前市场上房子成交中地的比例一般要高于50%， 可能会达到60-70%， 甚至更高， 但是， 我依然用50%使得我的估值方法更加conservative, 如果用此方法依然可以买到价值范围内的房子的话， 其实可以说是捡了便宜。 关于builder， 这是我使用的词汇不妥，我其实是指Developer. 正常情况下， Developer的profit margin 是在15-20%之间。 评论 感谢楼主总是提供极有价值的信息给大家！ 评论 RV上明明有对地的估价，为什么不用？ 评论 为什么不考虑现在IRD对房子折旧设定为0？意味着IRD认为房子能50－100年内能用下去 评论 你说的是CV吧， CV是每三年评估一次，去年和现在的市场， 用2011年对地的估价显然不再合适。 评论 你觉得Building折旧为0合适吗？ 评论 很合理啊，假如20万的房子，按3%折旧，每年要花至少6000刀来维护，使其保值，但实际上，有哪家人家每年花6000刀不停翻修的？最多5年，10年来一次大的整修 按3%算，住33年房子就不值钱了，但实际上百年老房多了去了 评论 很合理啊，假如20万的房子，按3%折旧，每年要花至少6000刀来维护，使其保值，但实际上，有哪家人家每年花6000刀不停翻修的？最多5年，10年来一次大的整修 按3%算，住33年房子就不值钱了，但实际上百年老房多了去了 评论 你的理解有误， 第一年折旧为200000 X 3%=6000， 第二年为194000 X 3%=5820， 第三年为188180 X 3%=5645，所以并非是每年花6000刀。当然实际没有人每年花这个钱， 但你也说了， 可能每5-10年来一次大的整修， 而这一整修可能要花好几万， 那样本质上是把每年的折旧加在一起一次性的使用了。所以每年有一定百分比的折旧是合理的， 0折旧不可能合理。 评论 5/10年一次大整修的费用平均下来加上每年的maintenance费, 每年6000说不定还不够呢 评论 你那个是Diminishing value，如果用这个要用4%的，3%就是Straight line 经高人指点！终于明白为什么南岛的跌跌党突然新西兰自从妓毒撑黑历史被挂在热门推荐后，妓毒撑撸色们吓出一身冷汗夜不能寐！疯狂忽悠竞争者！避免其他买家影响自己北岛购房逃离魔窟计划！ 评论 大胆！基督城卢瑟每周单单吃定存利 ... ONE ROOF吹鼓手Tony Alexander居然变成了大空头？新西兰https://www.oneroof.co.nz/news/t ... call-it-quits-45557 这个文章写的如此绝望，和他5月之前的风格是360度大转弯. 才一个月，新西兰经济就奔溃了？ 才一个月，才意识到CASH FLOW的重要性？？？？ ... 震惊！原来倒灌党全都偷偷买房了！新西兰某倒灌党大V竟然亲口承认自己已经有房了！宣传裸斩就是为了自己下一套投资房抄底！最可悲的是本打算买自住房却没主见被人当枪使最后还说声谢谢啊。 评论 刚需一直都存在，无非 ... “卖不动又买不起”！新西兰房市陷入僵局新西兰拍卖活动似乎正在进入冬季节奏，过去几周，奥克兰地区的参拍房源数量处于持平状态，流拍房源较多，整体的成交率在29%至33%之间。Interest网站统计的最新数据显示，截至5月23日晚上 ... 银行也纠错？改变短期房价预测新西兰BNZ drastically lowers house price forecast, says market had 'false start' 这个时候突然意识到了问题所在？之前不是四大行天天喊今年增长2-5% 吗？ 才一个月不到就出来承认错误了？ 评论 The predictio ... 求指教：关于房贷利率重新锁定新西兰谢谢了先~~ 房贷一直放在ANZ六七年了。下个月需要重新锁定房贷，请问明白人，是到期之前自己选择一个ANZ的一年期（目前好像7.14）？还是找贷款中介选一个ANZ的？ 或者，请贷款中介帮 ... 有人帮忙解释这个房子CV这么高、为什么卖这么便新西兰https://www.trademe.co.nz/a/property/residential/search?search_string=31%20McClintock%20Road 评论 菜b才看cv，商场如战场，价格从来就没有一个定数，都是双方博弈的结果，附近销售状况，房产本身素质，大 ... 各位房奴兄弟，我向大家解释一下央行为啥必须新西兰1) 保汇率 欧美国家 没有工业，没有产业链，90%的产品依靠进口，汇率直接 决定了通胀率，这个与中国 相反。所以保汇率 权重很大。 2）货币超发+涨工资 印钱多了，工资高了，会推高 ... 利率不变，准备加息新西兰https://www.interest.co.nz/economy/127861/reserve-bank-has-left-official-cash-rate-unchanged-55-noting-domestic-inflation-slow 奄奄一息，仍要加息 评论 希望真的能加息，早死早超生。 评论 刁民！妖言惑众，煽乱房 ... 811个月定存涨到了6.4%新西兰另外MILFORD ASSETS MANAGEMENT还有一款旗舰产品，不是KIWISAVER, 不是KIWISAVER, 不是KIWISAVER。 是INVESTMENT FUND， 连续十年稳定增长。 10年收益164.02%， 年化收益率是14.02%。如果家里有老人的，你懂 ... 都说房价房市爹爹爹新西兰但我看基督城房市很好呀 很多再盖 wigram mall旁边已经开工 几十套貌似卖掉了大部分 评论 基督城房价低，付了20%首付以后，贷款也就50-70万，基本没有压力。奥克兰这几年买house的，随便 ... 2022/2023年买入的投资者，将在7月1日后夺门而出新西兰利润还是有的，他们要跑路了，在现在LISTING中看出门道的自然也就看出来了。2年拦不住他们，守着微薄的利润开始跑路。 评论 有利润？你把我的收了吧 评论 没有利润的，你就慢慢守 ... 请教关于City的公寓新西兰孩子要去city上学，想买个小的apartment，但是听说很多apartment都有问题啊，漏水什么的，还有产权都是租赁的， 有没有过来人分享一些信息呢，能不能买，哪个楼盘省心一些，或者还是租 ... 20182023新西兰人口增加了6%,住宅增加了9%新西兰也就是说5年间住宅增长的速度比人口快5%,作为2019年买了一个大地破房的人，看到自己的资产过去三年缩水这么多，我也很痛心，但有什么办法？经济规律不可违啊。 https://www.interest.c ... mlgb的联储和央行新西兰文中说的服务性通胀就是我们所说的NON TRADEABLE INFLATION 所有国家都这个样子，主要是中央政府和地方政府效率低下，导致地方债务常年堆积，必须涨RATES来增加营收，不然地方政府怕破产 ... 不谈房，就说说不跟风美国的日本新西兰这些东西太高大上，草民的我看不懂 评论 砖家说了 崩盘又要开始了，坐稳了 定存什么的，锁在最高点，或者找剑客买基金。 妥妥活镰刀，等危机过去，全球都是优质资产。 哈哈哈哈 ... 想不想买成功企业家的房子，入手好时机新西兰https://youtu.be/twU1eU1u8V4?si=ThufoWrUXfj6bOa4 八富老板卖自住房了，好时机入手北岸，毕竟现在3b不贵 https://mp.weixin.qq.com/s/KoFcMKLdZ62QACFf5uZIUQ 评论 不买，买了M基金+50年定存组合。 直接躺平 评论 ... 出租房市场也饱和了，下半年租客也不好找了。新西兰还是数据说活吧， 现在奥克兰trademe的出租 listing已经 5278了，两周前是4897，半个月多了300多的listing, 小红书上全是要出租房子的中介和房东，卖不掉的房子就转到出租市场，这样只会让 ... 怎么知道附近房子卖出了多少钱？新西兰怎么知道附近房子卖出了多少钱？怎么估算自己的房子在当前能卖多少钱？有什么网站可看吗？ 评论 realestate.co.nz。找个中介最直接，因为房子之间差异很大，一般人不明白，你自己估 ... 重磅！重磅！重磅！DTI来了新西兰https://www.interest.co.nz/personal-finance/127974/reserve-bank-says-banks-will-have-comply-new-dti-rules-july-1-while-loan new DTI the banks will have to adhere to: 20% of new owner-occupier lending to borrowers with a DTI ratio over 6; and ... | ||