在新西兰
如何为你中意的房子估价
很多人买房子都希望买得又好又便宜，其实这只是自己一厢情愿的想法。但如何出价才算合理？使自己出的价既不偏低也不偏高，尤其是在Auction的场合，人们容易受现场气氛的感染，最后拍下的房子价格高出合理价位一大截。
如何为你中意的房子估价？ 当然你可以请注册估价师帮你估，但这一方面要花几百块钱，另一方面也不太方便，因为房子还不是你的，卖家未必同意让你的估价师进入估价。
我过去几年来一直使用如下我自己创立的一套估价方法，实践的效果还不错。
大家知道房子是由Land& Building组成的。如果我所中意的房子， 让一个Builder重新建造，那么他将会以怎样的价格卖给我？
1. Land Cost
首先上到QV网站花几十块钱给自己中意的房子做一个E-Value， 不过重点并不是要知道E-Value对这个房子的估价， 而是E-Value报告中会给出这个房子附近10幢最近成交房的价格。用这10个房子的成交价来估算地的价格。虽然每幢房子价格里Land和Building所占百分比各有不同， 但我就简单的算作Land和Building各占50%。 比如，附近一幢600平方米地的房子卖了60万， 我就算这房子的地价为30万，每平方米地的价格为$500.
2. Building Cost.
以目前新西兰的建筑水准，基本平均一平方米的造价为$2000.将2000乘以房子的面积，得出造这一全新房子的Building Cost， 但如果看重的房子不是新房， 则按照每年3%的Building折旧率进行折旧。
3. Builder的利润率
这需要查每年的行业Benchmark, 最新的行业统计显示Builder的利润率为17.03%。
这样， 将Land Cost+ Building Cost+ Builder的利润，则可得出此房的价值，上下再各给5%的误差， 可以得到此房的价值范围。
举个例子，西区某房地917平方米， 房子面积100平方米，建筑年龄为30年， 估价如下。
1. Land Cost
E-Value报告中的10幢最近成交房的价格， 将每幢房的每平方米地的价格算出来，然后平均一下得出该地区土地平均每平方米地为$355， 则Land Cost=917 X 355=325535.
2. Building Cost.
100平方米，新建造价每平方米2000， 全新造价为200000，但房龄已经30年，则需折旧。
| Asset | Cost | Book | Depreciation | Total | Book | |||
| Value | Rate | Amount | Depn | Value | ||||
| | | | | | | | | |
| Building | 1 | 200,000 | 200,000 | 3% | 6,000 | 6,000 | 194,000 | |
| 2 | 200,000 | 194,000 | 3% | 5,820 | 11,820 | 188,180 | ||
| 3 | 200,000 | 188,180 | 3% | 5,645 | 17,465 | 182,535 | ||
| 4 | 200,000 | 182,535 | 3% | 5,476 | 22,941 | 177,059 | ||
| 5 | 200,000 | 177,059 | 3% | 5,312 | 28,253 | 171,747 | ||
| 6 | 200,000 | 171,747 | 3% | 5,152 | 33,406 | 166,594 | ||
| 7 | 200,000 | 166,594 | 3% | 4,998 | 38,403 | 161,597 | ||
| 8 | 200,000 | 161,597 | 3% | 4,848 | 43,251 | 156,749 | ||
| 9 | 200,000 | 156,749 | 3% | 4,702 | 47,954 | 152,046 | ||
| 10 | 200,000 | 152,046 | 3% | 4,561 | 52,515 | 147,485 | ||
| 11 | 200,000 | 147,485 | 3% | 4,425 | 56,940 | 143,060 | ||
| 12 | 200,000 | 143,060 | 3% | 4,292 | 61,232 | 138,768 | ||
| 13 | 200,000 | 138,768 | 3% | 4,163 | 65,395 | 134,605 | ||
| 14 | 200,000 | 134,605 | 3% | 4,038 | 69,433 | 130,567 | ||
| 15 | 200,000 | 130,567 | 3% | 3,917 | 73,350 | 126,650 | ||
| 16 | 200,000 | 126,650 | 3% | 3,800 | 77,149 | 122,851 | ||
| 17 | 200,000 | 122,851 | 3% | 3,686 | 80,835 | 119,165 | ||
| 18 | 200,000 | 119,165 | 3% | 3,575 | 84,410 | 115,590 | ||
| 19 | 200,000 | 115,590 | 3% | 3,468 | 87,877 | 112,123 | ||
| 20 | 200,000 | 112,123 | 3% | 3,364 | 91,241 | 108,759 | ||
| 21 | 200,000 | 108,759 | 3% | 3,263 | 94,504 | 105,496 | ||
| 22 | 200,000 | 105,496 | 3% | 3,165 | 97,669 | 102,331 | ||
| 23 | 200,000 | 102,331 | 3% | 3,070 | 100,739 | 99,261 | ||
| 24 | 200,000 | 99,261 | 3% | 2,978 | 103,717 | 96,283 | ||
| 25 | 200,000 | 96,283 | 3% | 2,889 | 106,605 | 93,395 | ||
| 26 | 200,000 | 93,395 | 3% | 2,802 | 109,407 | 90,593 | ||
| 27 | 200,000 | 90,593 | 3% | 2,718 | 112,125 | 87,875 | ||
| 28 | 200,000 | 87,875 | 3% | 2,636 | 114,761 | 85,239 | ||
| 29 | 200,000 | 85,239 | 3% | 2,557 | 117,318 | 82,682 | ||
| 30 | 200,000 | 82,682 | 3% | 2,480 | 119,799 | 80,201 评论 好文，顶一下！ 评论 Thanks for sharing. Just wondering why Land Value is also included when calculating Builder的利润率, rather than building cost alone? Sorry for not typing Chinese as @ work... 评论 The benchmark I research is for those builders purchased land, build building on land. Hope I've answered your question. 评论 这是有争议的地方， 只是我懒人的做法。 更为精确的做法是： 去查E-Value报告中那10幢房子最新的CV，看CV里Land占CV多少， 然后将这%乘以成交价，从而得出Land的价格， 再除以Land面积， 得出每平方米Land的价格。 评论 现在卖家市场的价格是demand-driven不是value-driven，如果太坚持房子价值，在市场恢复平稳之前很难买到房。另中国builder每平米绝对低于2000. 评论 但value是最终决定投资成败的。所以如果是自住房无所谓， 但投资房的话， 应该是要计算value的。 评论 和cv区别能有多大？就cv上乘以1.17来的更方便，过太多不给就走人 评论 见多必识广。 评论 Lease 出品，必是精品，先顶，在看 评论 很棒，谢谢， 评论 好文 评论 说的不错！ 评论 3%折旧率是否还应该具体考虑房屋本身的状况而定? 评论 大多数房子也就3-4%的折旧率，因为房子是耐用品，不是象手机那样更新换代很快的，并且3%是原来IRD规定的房屋折旧率。 评论 不错不错 评论 Thanks for sharing 评论 lease老兄投资眼光精准，在市场上屡有斩获，现在又把自己估价的独门秘技拿出来分享，赞一个！ 关于房屋估计的问题有个疑问想探讨一下。楼主举例是用周围房屋的近期成交价来做参考的，认为其他买家是按照比例来支付地价和房屋价格的，那么其他买家是否也把房屋价格按照折旧后的估值来计算呢？按照楼主的计算方法，老房子的building其实是不值多少钱的（事实也的确如此）那么其他买家支付的价格中地价的比例是否远远超过楼主的设定呢？这样一来楼主对于地价的估算就有了很大的误差。 我一直觉得builder这个词的含义不该那么混乱，狭义就是指建房的木工工人，最多延伸到承建商，可很多人包括楼主都把发展商也称为builder了，比如楼主把地价也加到builder的成本里面来计算利润，明显是把builder当做开发商了。关于新房造价，2000一平对于一般洋人承建商是个很正常的价格，这里面已经包括了承建商的利润，绝不仅仅是他支付的人工和材料成本。developer和承建商是不同的角色，利润范围也不同。作为投资客invester最好把这几个概念理清楚。 抛砖引玉，希望大家继续探讨旧房的估价标准！ 评论 谢谢你的补充， 我这一估值模式是在4-5年前开发出来的， 当时房产成交价中地价占50%左右的情况比较普遍， 所以我将这一百分比沿用至今。的确目前市场上房子成交中地的比例一般要高于50%， 可能会达到60-70%， 甚至更高， 但是， 我依然用50%使得我的估值方法更加conservative, 如果用此方法依然可以买到价值范围内的房子的话， 其实可以说是捡了便宜。 关于builder， 这是我使用的词汇不妥，我其实是指Developer. 正常情况下， Developer的profit margin 是在15-20%之间。 评论 感谢楼主总是提供极有价值的信息给大家！ 评论 RV上明明有对地的估价，为什么不用？ 评论 为什么不考虑现在IRD对房子折旧设定为0？意味着IRD认为房子能50－100年内能用下去 评论 你说的是CV吧， CV是每三年评估一次，去年和现在的市场， 用2011年对地的估价显然不再合适。 评论 你觉得Building折旧为0合适吗？ 评论 很合理啊，假如20万的房子，按3%折旧，每年要花至少6000刀来维护，使其保值，但实际上，有哪家人家每年花6000刀不停翻修的？最多5年，10年来一次大的整修 按3%算，住33年房子就不值钱了，但实际上百年老房多了去了 评论 很合理啊，假如20万的房子，按3%折旧，每年要花至少6000刀来维护，使其保值，但实际上，有哪家人家每年花6000刀不停翻修的？最多5年，10年来一次大的整修 按3%算，住33年房子就不值钱了，但实际上百年老房多了去了 评论 你的理解有误， 第一年折旧为200000 X 3%=6000， 第二年为194000 X 3%=5820， 第三年为188180 X 3%=5645，所以并非是每年花6000刀。当然实际没有人每年花这个钱， 但你也说了， 可能每5-10年来一次大的整修， 而这一整修可能要花好几万， 那样本质上是把每年的折旧加在一起一次性的使用了。所以每年有一定百分比的折旧是合理的， 0折旧不可能合理。 评论 5/10年一次大整修的费用平均下来加上每年的maintenance费, 每年6000说不定还不够呢 评论 你那个是Diminishing value，如果用这个要用4%的，3%就是Straight line 东区 Flatbush 可负担好房新西兰东区Flatbush 可负担联排小区 3房3卫浴 双车库 160平，带后花园 小区内门前配室外双车位，花园设备 L1 车库➕一房一卫浴 L2 客厅厨房➕室外BB Q阳台 L3 主人套➕一房一卫浴 邻居omiston mal ... 28 crossandra drive mangere 2层砖和木weatherboard海景房出新西兰Freehold地460m2室内新装修197m2.房子非常好，维护很新。4个大房，3个卫浴。3个厕。双车库。加了2个新空调。全新地毯。好区在pennisula park里。28 crossandra drive mangere,含8幸运数字。地势正好 ... 市中心好地段两室一厅公寓私售新西兰如题，位于市中心好地段的舒适两居公寓出售 公寓为复式结构，布局合理，动静分离。楼下是客厅，厨房和餐厅，带一个阳台，可以看到天空塔。楼上是卫生间和两个宽敞卧室，两个卧 ... 精品地块 x5 ！Pukekohe快速增长地区之一，约180平新西兰Pukekohe带有已批准的BC Plan出售地段 * 位于Pukekohe快速增长地区之一，永久产权，约180平方米（或多或少） * 51 Taukahiwi Road位于黄金地段，靠近Pukekohe的设施、商店、咖啡馆和娱乐设施 * 便 ... 太阳能电池板和电池新西兰请教一下有人装华为的太阳能电池板和电池吗？ 想知道新西兰大概价格还有那个公司在装 评论 新西兰最大的太阳能公司刚倒闭 评论 除非你是白天用电大户，或者整个价格被打下来了， ... 上市房源10年历史新高, 房价疲软新西兰只有华人中介自娱自乐，专门坑英文一般的同胞。 https://www.interest.co.nz/property/131070/average-asking-price-homes-sale-realestateconz-dropped-almost-29000-october-while 评论 这些文章论坛都发过了，挡不住匿 ... 5步轻松搞定圣诞预算，让节日更嗨更省心！新西兰圣诞节到了，欢天喜地的同时别忘了预算！掌握这5步，让你的节日更快乐，钱包更轻松！ 1. 确定总预算 评论 还是国内好，股市暴涨，市场大赚钱机会多，高楼大厦灯红酒绿美女帅哥娱 ... 圣诞消费季：背后的经济学与贷款市场洞察新西兰圣诞节是观察经济活跃程度的最佳窗口。从零售销售额到短期贷款需求，消费季的表现揭示了消费者行为、市场动态与贷款市场之间的深刻联系。通过数据分析与案例研究，我们可以从 ... 《新西兰2025年房价走势：低利率是否会成为关键新西兰《新西兰2025年房价走势：低利率是否会成为关键推动力？》 随着新西兰储备银行（RBNZ）多次降息，OCR在2024年底降至4.25%，这是两年来的最低点。低利率的环境为购房者带来了机会，也 ... 新作的水泥停车场问题新西兰做好大概四五周了，还没用过，整个停车场一片白一片黑的像是大地图，很难看，像长了霉斑一样，还裂了很多长长的裂缝，也不知道什么原因，有知道为什么的吗，是水泥有问题还是 ... Offset Loan 是近年来在新西兰房贷市场中逐渐受到新西兰Offset Loan 是近年来在新西兰房贷市场中逐渐受到关注的一种贷款方式。它是一种兼顾利息节省与资金灵活性的房贷工具，特别适合那些有一定存款基础且注重财务规划的借款人。在选择 ... 2024新西兰房产市场：租金回落，房贷激增，风险新西兰2024年，新西兰房地产市场出现了显著变化。尽管租金有所下降，但房贷市场依旧活跃，同时房价也表现出小幅回升。 首先，租金方面，数据显示全国房屋租金中位数维持在每周650纽币， ... 2024年新西兰经济数据及展望新西兰2024年新西兰经济数据及展望 GDP（国内生产总值） •2024年第三季度GDP萎缩1.0%，继第二季度修正后下降1.1%，已连续两个季度负增长，正式进入技术性衰退。这是1991年以来最大的连续两季 ... 求东区各区汇总新西兰记得以前看到过一个帖对奥克兰一些区做了个汇总，希望有大神可以对东区各区作一个比较新的汇总，让大家看房的时候做参考。先谢过。 评论 一般区的中位价格可以说明好坏 主要还 ... 请教住新房的人新西兰问问住新房的，你们冬天需要开暖气或空调么？没暖气，房子能有18度以上吗？ 评论 新房子所用的保温材料它自己本身不产生热量，只是起到室内与室外的保温隔热效果。也就是说：相 ... 新年展望：2025年2月OCR决议及行业影响新西兰新年展望：新西兰2025年2月OCR决议及行业影响 新年伊始，许多人怀抱着新的期待和计划迎接2025年。在经济领域，新西兰储备银行（RBNZ）的官方现金利率（OCR）决议成为新年初备受关注的 ... 总理，副总理为什么卖房？且听我分析：~新西兰你想看透任何事件的真相，最佳的方法就是换位思考，假如我现在就是这个总理，我看到的比你多，得到的真实报告比你多，我每天看到的是： 1）政府已经千疮百孔，到处缺钱，由于 ... 关于对冲账户的几个问题新西兰听说westpac的对冲账户是没有限额的，那我从别的银行转过去一笔房屋贷款，是否可以先固定半年，然后再变成对冲。然后再固定？ 是否可以这么操作？ 别的银行是一开始就要告诉是否 ... 请教问题，减压阀。。。新西兰如题，请教下减压阀的位置可能会在哪里？家里自来水水压一直极低。刚打开的水流毫不夸张如小狗撒尿。。。过了10来秒后能恢复“正常(开到最大水流差不多比铅笔粗细能大一圈)”。 ... 没有工业产业链，经济将 陷入 移民+房地产 的死新西兰没有工业产业链，经济无论你如何折腾最终都会陷入： 新移民+房地产 的死循环！特别是新澳加，如何摆脱这个循环？目前的政党都做不到 。 请看我之前的 贴在X party, 必须要产生一个 ... | ||