新西兰Investment Property for under $500K
在新西兰
can only afford $500K (including $400K mortgage)
when exclude apartment, plaster, there are not so many choices.
In some area (west, south) i can still find two kinds of properties (I don't plan to do subdivision, no experience and no time, just want to buy and rent and keep it for 10-20 years)
A. high 400K: Land over 600M2, free hold, 3 bedroom, below average condition (needs some renovation). rent for 370-420/ week.
B. high 400K to low 500K: land less than 400M2, could be cross leasehold. 3-4 bedroom bedroom, above averge condition (no renovation needed). Rent for 400-450/week.
I originally plan to focus on type A property only. But Type B seems more and more attractive now, mainly because there is no extra work need and more rental income. But in the longterm, will Type A bring more capital gain than Type B?
How do you think?
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Need to focus on "A".
"A" type property at current condition rent at $370-420/week. But if you put 20-30k to do fit-out, then you are likely to increase rent to $400-450/week. That means you put low 500k to achieve the same rents as "B" type property but get much bigger land.
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“A” Better than "B" if you want keep it for long term.
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Land is the the gold!
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20-30k for kitchen bathroom and carpet la? i thouht it needs 40-50k.....
yes i know it is worthwhile, but just feel lazy......
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but in 10 years, if type A double the value, will type B value increase 80-90% ? if so that is ok la....
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楼长，看了你一些其他帖子的回复，还以为你是投资行家呢。
自己做做算数，你这个投资能不能赚钱
40万贷款， 月供 2233（目前5.35最低算的，30年） 租金收入1600
每月贴补600+ 一年补贴进去8000 ，还没算地税，房屋保险，房子里坏个东西修补。。还有空租期，利率上调。
你做好一年贴1.5万-2万的准备 ，5年就贴进去 7-10万， 请问你5年后房子就算涨了10万，你挣钱了吗
告诉你50万以内你就只能投投公寓了，玩玩现金流还可以
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"每月贴补600+ 一年补贴进去31200"
If 每月贴补600, 1 year should be $7200 only
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算了周的，调回来了
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good math!
1. i will pay interest only. 400 000 *0.0535 = 21400, monthly = 1783.33 (why 2233?)
2. rent income 400/week = 20800/year =1733 per month. (why 1600?)
of course there will be insurance + rate + maintainance + no rent.
and even pay extra 600, why 31200 per year? 600*12 not 600*52 my qin.............
can't believe i need to pay extra 40K a year.........
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thanks.
your calculation paid some principal. extra $5-6000 payment. this is still your money (becuase the loan amount is less). by taking that money out, i don't need to pay that much each year
as i said, i will have rent to cover interest. all other payment about $3-4000 max.
will fix interest for 2 years. if the interst goes up in 2 years time, will raise rent a little bit to cover some.
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也太理想主义了，房子很多其他的费用是不可预估的，老房子维修风险很大，从小的到大的。3000-4000，你弄个后院就没了。
切身例子告诉你，我公公家投资房，收租8年，最近装修就贴进去4万了，因为那房子租了8年以后已经不能看了。再去掉8年的利息，我们现在要卖房真赚不了几个钱。
所以你自己考虑好了。。最近3年房价涨了30%+部分区域，但是房租涨的速度跟不上的。
小额投资，要是租金COVER不了贷款，就不用想了
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8 years the house value should have increased 60-80% ba?
if his previous 8 years rent covers the interest, there should still be some profit i guess.
does he (your father in law) want to sell?
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投资房产不能算得太精了， 那是Trader做的事情。
我想楼主应该是和我一样，弄几套投资房， 为将来自己退休做准备。
如果象这样50万的投资房能够买两套， 等到退休的时候翻倍应该是不成问题的， 这样就卖掉一套，然后把另一套的贷款付清了，那时1百万的房子租金估计也应该有4万，去掉地税， 保险，维修以及交掉所得税之后， 到手估计得有个28000-30000，再加上如果那时还有pension的话， 那么一周手里有个800多块钱应该可以过日子了。
当然， 这样操作只有两幢投资房太少了点，如果能有个4幢， 则退休时有mortgage free的两幢， 则一周会有1300-1400的现金在手里， 日子就过得不错了。
所以，退休时， 手里有mortgage free的房子越多多好。那么只有在年轻的时候开始投资， 而且是越早投资越好，这样才有可能在退休时自己有比较多的财富。
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你不是买西区，南区吗，我就告诉你我们的房也在远郊，北岸过去。
60-80只有北岸部分，和中区啦。。投资不要太理想化。
要么你有那么多现钱，不要还贷。
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对，投资要有资本啊。。你年轻的时候这50万资本哪来的。
富二代吗？
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贷款啊。。。。。
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要还的啊，还要利息啊。
40万贷款，30年后你知道你总共还了多少吗84万+
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呵呵，很难解释清楚。自己有现金也要考虑成本的，或者多贷款多买几套。拿全款买投资房的属于高富帅。。。。
整个大奥克兰平均10年翻了一翻，所以我觉得8年60-80%差不多有，当然不绝对
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哪里的数据说整个大奥克兰翻了一番。说话要有根据啊。
不过你投吧，这里说什么也没用。几年后拿数字说话就行
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是啊
现在差不多就是一套home and income, 楼下一室一厅带卫浴小厨房(微波炉，比较简单()楼上三房，只有大房有衣橱，两小房没有衣橱
cv 300k 每周租金550 之少。今天有人下offer 我犹豫该出多少钱
唯一的问题就是地小，大概400 cross leasehold.没有车库不过这没啥
出个52万？比cv高了70% 似乎贵了
哪怕是500的freehold 我咬咬牙55万应该能拿下
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这84万+不全是你自己还的呀， 不是还有租金吗。按照楼主的case, 一幢投资房每年约倒贴6千， 30年为18万， 我其实非常保守的估计30年只翻一番，其实很有可能30年会翻两番。即使只翻一番， 付出18万得到50万， 这也不亏啊。
房地产贷款投资是普通人走向富裕的最佳途径。
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上次有个帖子里有啊，我手机搜太麻烦了
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唉，我这样的穷人还要熬很多很多年。。。。
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不要气馁， 我曾经和你一样， 但我努力学习投资， 坚持投资， 10年下来我硕果累累。相信你也一定能做到。
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Where to find reliable people to do renovation? Or do you do it yourself?
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{:8_394:}
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不知道啊，没经验所以不敢碰
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