新西兰小伙伴们来讨论讨论RBNZ一系列的新政 － 10月9 送
在新西兰
第一次发帖就有这么多小伙伴给我撒花，谢谢大家捧场。lz决定再接再厉，持续更新。我想到哪里说哪里，可能会从原来的主题跳到很远，大家见谅啊。
10月9 - lz给大家送个礼物
l
lz终于弄明白怎么上传附件了。。。用了洋气的MEGA UPLOAD。。。lz做了一个比较贷款利率的计算器，因为使用说明太长了，再加上和这个帖子的主题实在是不搭，所以另外发了个帖子。
大家可以去这里看看
http://China2au/forum.php?mod=viewthread&tid=2453648&extra=
哎，累死我了，写贴加上研究怎么上传附件折腾了一晚上。。。
10月6 － lz这几天偷懒了，今天回来好好更新
美国政府这个星期放大假，搞得lz也无心工作，无心更贴。。。对不起大家拉！今天lz回来了，lz本来想结束ocr这个题目了，但是这周RBNZ发了个关于neutral interest rate的文章，lz在这里简单总结一下它的核心思想，然后说说lz自己觉得以后贷款利率的走势吧。
首先，neutral interest rate是个什么东东呢？它是一个理论上的利率，是一个中央银行觉得既不会造成通货膨胀也不会打压经济的这么一个中间点。所以大家都把它看作是经济复苏以后，OCR走势的最好指标。RBNZ这次给的预估是4.5%，加减0.5%...这个值比经济危机以前的neutral interest rate低了接近1%。主要原因是因为RBNZ相信这次金融危机对普通大众带来的消费习惯的改变是长期而深远的，不是短期的。。。以后，大家会对负债更加cautious，所以不会造成以前那种速度的credit growth。
但是，neutral interest rate低了是不是就意味着以后的贷款利息会相对低呢？这个就不一定了。因为除了ocr，银行的funding cost是由好几部分组成的 (按成本由高到低排名）：
1. Retail funding cost - 就是银行里面的一般的存款
3. Long term wholesale funding cost － 就是银行发行的long term bond, long term bank bill之类的
2. Short term wholesale funding cost - 这个就是传说中的'热钱'，比如说90-day bank bill，是成本最低的
和金融危机之前相比，银行现在的funding cost涨了很多。之前基本上是和OCR或者90-day bank bill很接近的，但是这几年long term wholesale funding cost增加了很多。再加上，RBNZ要求银行增加core funding ratio，就是retail funding的比例，这个是所有funding source里面最贵的。所以现在银行的funding cost基本上高出ocr 1.25% - 1.5%。。。
RBNZ给出的时间表是从明年开始涨，到2016涨到4.5%，加减0.5%。这样算来，到时候银行的成本价大概就有5.8% － 6%之间了，再加上银行的interest margin一般是2％左右，所以市场短期或者浮动利率大概就会涨到8%左右。大家可以用这个利率来算算到那个时候自己能不能afford现在的贷款！
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9月30 - lz的贴子置顶了！！lz来大胆预测下ocr走势吧
今天真是eventful的一天啊。美国政府明天可能要关门了，意大利总统可能要下台了。。。最最重要的是lz的贴子置顶了！！！lz决定晚上不吃饭也要来好好更一段！谢谢china2au,谢谢各位给lz撒花顶贴的筒子！！
lz之前分析了ocr的涨跌都是由哪些主要因素决定的，今天就来大胆预测下之后的走势吧。lz是猜来玩的啊，大家不要take it too serious。
1. 国内经济形势
上上个星期发布了新西兰第二季度的gdp，0.2%的增长幅度看起来并不是很好,甚至不如第一季度的0.4%。不过，lz觉得第二季度这个数据其实是非常正面的，原因如下：
首先农业（主要是畜牧业），受到之前干旱的影响比预期的大，gdp下降幅度超过预期。但是，干旱是one-off factor，不会对本行业的走势产生长期影响。
真正显示经济开始恢复的数据是，建筑行业，engineering professional services的强势反弹。尤其是建筑行业的增长不光来自residential area,还有commercial construction, infrastructure都强势反弹了，说明经济复苏已经扩散到更广泛的范围了。Engineering professional services的大力反弹，更是非常encouraging。因为这说明更多的construction related activities现在正处于论证设计的阶段，会越来越多的。
另外retail trade也是一个强劲上涨的行业，说明消费者的信心在快速恢复。
在lz看来，第二季度gdp，整个都是经济全面复苏的节奏。。。
最近没有新发布失业率和cpi,所以lz就一带而过。cpi基本上还是低于rbnz最低的1%，unemployment rate还是处于相对高点。
总的来说，国内经济目前看来是mixed news。虽然第二季度的gdp不错，但是通货膨胀还是很低，特别是现在纽币在相对高点，这保证了tradable inflation保持低位。这个给了rbnz更多的空间保持低ocr。
2. 纽币币值，及其他国家的经济政策
这两条一起说了，因为他俩息息相关。自从美国宣布暂时不减缓货币宽松以后，纽币对美金就快速上涨到接近0.83。这在rbnz看来，是overvalue的。但是美国不可能长期保持货币宽松的，如果接下来几个月的经济数据好，FED分分钟都有可能宣布开始tappering。lz现在猜测是12月吧。 RBNZ是不会在FED有动作之前，贸然加息的。。。
美国除了quantitative easing,还有一个零利率政策。之前fed说，失业率不降回到6.5%，这个零利率都不会变。It is still a long way to go... 估计到2015都才能恢复呢。。。
As a side note, 这个周末发生了个大事，美国新一年财政年（从10月1号，明天开始！）的财政计划没有在国会sign-off，主要卡在那个health care的funding上面了。如果今晚还是不通过，明天美国政府就全体歇业拉！！这个对市场来说是个很大的uncertainty。如果不能顺利解决，市场的risk appetite会迅速下降，纽币等一系列风险货币会下降很多。
综合来说，lz觉得rbnz会采取敌不动，我不动；敌动，我看看再说的政策。
3. 快速上涨的房价
这点上，鉴于rbnz刚刚发表了这个lvr speed limit的政策，他们肯定会给一段时间看看市场反映怎么样。他们自己的估计是这个政策对房价的影响相当于30bp（0.3%）的ocr增长。
总而言之，lz觉得ocr今年是不会涨，估计明年3月会开始慢慢涨，到2015就会开始较大幅度上涨。注意这个'大幅'是相对来说的，lz不觉得ocr会涨回到金融危机之前那么高了。
当然，这个世界天天都在变，谁知道以后的事情呢。以上的分析都是根据现在已经出来的数据，说不定接下来一个月就完全不一样了呢。有兴趣的童鞋，可以关注10月4号release的US non-farm payrolls也就是他们的失业率，这个是看美国什么时候开始减小QE的关键之一。。。
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9月28 － 我们来聊聊OCR吧 （基准利率）
lz的帖子居然翻页了。lz除了之前卖东西的帖子被自己顶的翻页，从来没有过翻页的帖子。omg，太激动鸟。lz无以为报，只有坚持更新，不挖坑，做个爱岗敬业的好lz。
lz今天想和大家讨论OCR。先发个免责声明，这个已经开始超出lz工作范围了，所以lz说的可能会有疏漏，错误的地方。大家请轻点拍砖啊，lz的小心脏很脆弱。
论坛里经常有筒子问大家什么时候ocr会涨，会涨到多少。。。其实谁也没有那个水晶球，不过我们一起来分析下ocr涨跌到底是什么决定的吧。lz个人觉得是由以下几点决定的 （此处排名分先后）：
1. 国内的经济形势，主要衡量指标 gdp，unemployment rate(失业率), cpi（通货膨胀）
OCR可以说是央行手里掌握的最大的一张王牌，因为它牵一发而动全身，和一个国家经济的各个方面息息相关。
OCR低，就说明这个国家的金融市场借贷成本低。在这个各行各业都要靠借贷融资才能蓬勃发展的时代，这就可以带来很多经济增长点。这就是为什么，金融危机的时候所有国家央行都马上把基准利率调低，像美国干脆长期维持0基准利率了。所以ocr低，对gdp和失业率是有正面推动作用的。
但是，所有的国家都不能长期维持过低的基准利率，因为有一个坏人－通货膨胀，往往是和过低的基准利率联系在一起的。长期的过低的基准利率，一是会打击广大人民群众存钱的积极性，二是房贷利息减少了，大家的可支配收入就多了，这样就会鼓励大家消费，刺激consumer spending。再加上过于活跃的资本市场，投机增多，就会造成通货膨胀加速。
rbnz调高ocr的时间表在这几年里一直在被延后，很大的原因就是新西兰这几年的通货膨胀低于他们的目标（1% － 3%），所以他们可以继续维持这样超低的ocr。相反如果通货膨胀高涨，像金融危机之前那样，央行就要一直一直加高ocr.
2. 纽币币值
这点对新西兰很重要，因为新西兰是个出口国家，过高的币值会对国家经济伤害很大。
币值和基准利率基本是正比的关系。ocr高，说明这个国家的利息高，也就是投资汇报率高。特别是现在西方国家都在0-2的基准利率之间俳佪，如果有一个国家把基准利率涨的特别高了，其他小伙伴国家的投资者就会把钱转移到这个国家来。也就是说一下好多人要买这个国家的货币，就会推高这个国家的币值。
3. 其他主要贸易伙伴的经济政策，包括基准利率和现在流行的'货币宽松政策
这点和第2点息息相关，因为ocr的高低是相对来说的。美国这个坑爹的，它的新任财长上周出乎市场预料，要继续维持货币宽松政策，这就会让美金持续保持低位。对新西兰，相对来说纽币就一路爬高了。如果这样持续下去，rbnz是不敢贸然涨ocr的。
现在市场预期是美国12月会宣布开始小规模减小货币宽松，大家拭目以待啊。
4. 过快增长的房价
这点放在最后，是因为像新西兰这种1，2个城市的快速增长的房价和上面几点比，都不重要了。rbnz是不会单纯为了抑制房价，不管以上条件是否成熟，就贸然增加ocr。rbnz这次推出一系列的贷款新政，其实都比不上提高ocr对房价抑制作用大。他们不能这么做，因为以上条件都不成熟。
当然如果这个过快的房价增长，导致大量投机增加，导致建筑相关成本快速增高，从而造成inflation快速增加，那就是另外一回事了。
哎呀，一不小心写了这么多，还没有说lz到底觉得什么时候ocr会涨。。。看来这个故事要分两集了。。。
大家不要怪lz啊，lz也是要吃饭的。
下集预告：大家一起猜猜ocr什么时候涨？涨幅如何？
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9月26 － 睡觉之前来小更一段，RBNZ为什么玩儿这么大
大家都知道，这次中央银行的一系列政策出来，首当其冲受到打击的是没有攒很多钱，也没有爹可拼的首次置业者。RBNZ这样做对房价能不能产生抑制作用很难说，lz个人认为会很有限，但是影响到大量本地年轻人是肯定的。之前基哥都喊话了，让RBNZ要特别考虑首次置业者，但是RBNZ没有听。这是为什么呢？？？为什么呢？？？
大家如果上RBNZ网站看看他们的职责，就知道了。他们的首要任务是要维持金融市场的健康稳定繁荣。housing affordability，说白了，不管他们的事情。现在的奥克兰和基督城的房价，就像一个坐着火箭往上飞的人，RBNZ非常清楚他们的能力是拉不住这个火箭的。他们可以做的只有在地上加个大垫子，保证火箭掉下来的时候人不要摔死。至于火箭要飞多高能飞多高，他们管不了，也不归他们管。所以这一系列政策里面，他们的首要考量是，如果这个火箭掉下来的时候，这个国家的金融体系能不能承受住这个冲击。他们的一切政策都是要保证这个大垫子够厚够软。
有童鞋可能会问，为什么RBNZ这么拽，基哥的话都不听。这是因为有个reserve bank act，规定了中央银行要保持独立性，政策的制定不能受到代表某个党派利益的政府干扰。所以这两天工党跳出来说，他们如果上台，要提出修改法律，保证要改变RBNZ现在公布的政策，要保护首次置业者，blah blah blah。。。对于这个，lz只有一个字 － 呵呵！！
大家如果有其他什么问题感兴趣，可以留言，lz一定会尽力忽悠得像那么回事！
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9月25 － 关于RBNZ LVR的新政，加上9月20号新出的consultation
最近论坛上好多对RBNZ新政策的讨论，特别是20号出来的进一步的一系列政策关于LVR的算法和top-up等等（http://www.rbnz.govt.nz/regulation_and_supervision/banks/policy/5463896.pdf）。LZ因为工作关系对于这些有一些了解，来和大家分享分享，也算是回报平时从各位大神的贴子里学到的东西拉。
先说下背景。。。银行都需要根据自己的loan portfolio (贷款组合)的风险去保持一定数量的capital (准备金资产)。就是一大笔钱放在一边不动，用于抵御贷款风险，也就是possible loss in the future. 大家知道，银行是靠钱生钱的，Capital (准备金)是不能拿去生钱的，所以它越高对银行的cost就越高。RBNZ作为银监机构，非常愿意银行保持大量capital，因为这意味着银行在金融危机的时候抵抗风险能力强，不会象美国那些银行那样要政府bailout。所以说RBNZ的主要考量就是国家的金融稳定性。This is the main concern of RBNZ.
新西兰四大银行的贷款模式都是Internal Model(IM) banks,其他的本地银行(e.g. Kiwibank) 都是standardised bank。差别就在于，四大银行可以通过自己的发展的risk model (贷款风险模型) 来评估和决定需要放多少的 Capital (准备金)以抵御可能出现的风险和危机，当然这个Capital (准备金)的数额是需要RBNZ的审核同意的。而其他的本地银行是按照RBNZ给的一个相对说的简单的算法(比如说总贷款额的一定的比例) 来保持capital。举个例子，一个一百万的房屋贷款，四大银行根据他们自己的风险模型评估可能只需要持有3万的Capital (准备金), 而本地的银行需要根据RBNZ给的算法(8% of $1mil) 需要持有大概13万的Capital (准备金)。一个一百万的贷款，四大银行的资本投入就比本地银行的差了10万。。。总的来说四大行因为有自己的一套算法和系统，可以少放Capital (准备金)，从而节省了自己的成本。这样就使得大银行可以有更多放款灵活度,在放贷时也可以用更aggressive strategy (激进的放贷政策)。 这个房贷政策就会受到LVR的定义的很大影响。
RBNZ在20号发布的咨询文本里面重要的指示，会对四大银行造成真正影响，并且对银行的客户有长期影响的，有以下几点：
1. 要统一银行之间LVR的定义。目前RBNZ提出的是要按照standardised bank的算法来 － 把客户名下的信用卡， 个人贷款等所有unsecured lending和房屋贷款加在一起算LVR。
此举短期内对大多数华人客户没什么影响。华人一般首付比较高，也没有很多信用卡和个人贷款。但是可能对好多kiwi年轻人影响比较大，因为对于他们来说如果只算房贷的话，LVR可能正好79%。 如果加上他们其他的一些买车买家具的分期付款, LVR就过80%了，那么银行可能就不会批准他们的房贷了。
长期的影响在于，会增加银行总的LVR，进而增加RBNZ对于Capital (准备金)的要求。四大行的算Capital (准备金)的风险模型各不相同，但是原则就是风险越高的贷款，Capital (准备金)越高。LVR70% 和LVR75%的Capital (准备金)要求就可能不一样。如果银行因为这个政策，Capital (准备金)增加了，成本最后就会被转嫁给customer，而且会造成银行在放贷时对于接近80% LVR这个区间的贷款更加保守谨慎。
2. Definition of valuation. 大家知道LVR由2个因素决定：贷款数目和房子价值。如果说上面一条建议是限制贷款数目的措施，这个就是控制房子价值的措施了。这条政策目前还有很多uncertainty。RBNZ要求银行用最初购买房子时候的valuation，就是贷款的时候的价值来算。
但是这个valuation用谁的？是cv？purchase price？银行内部 valuation？ 还是 valuation provided by registered valuer？这个RBNZ没有规定。。。大家都知道CV可能和房子价格差好多，更别说registered valuation了。
看到好多童鞋在讨论top up，怕这个政策出来以后就不让top up了。其实这到不会，因为valuation这个里面太多可操作性了，RBNZ很难把规则定死到你一定要用option a，不能是option b。。。这个政策更多的是给银行一个信号，让银行会在批top up的时候更谨慎，但是完全关上这扇门是不可能的。
3. RBNZ明确提到了区分home loan (房贷)和business lending (商业贷款)，其中一个建议是要求银行把超过4个房子的customer的贷款按照business lending来算。
这条举措在现实中其实不好操作，但是如果真的实施了，影响非常深远。。。尤其是对property investor。
现在银行一般对于有超过4，5个房子的customer就转到business banking去，这只是从表面上来看的。其实银行在算这些人的Capital (准备金)的时候大部分这些customer的贷款还是按房贷来算。
举个例子，前面说那个一百万的贷款，按房贷算，4大行需要3万的 Capital (准备金)，如果按照RBNZ的要求按business lending算，那可能就要10万的Capital (准备金)，因为business lending风险高。。。
如果RBNZ真的强行要求这样做，4大行的Capital (准备金) 会大量增长，这个成本最终多少都会被转嫁给customer。。。
但是。。。但是来了，这个实施起来也很有难度。。。最终要严格实施的可能性不大。。。就算实施了，也要很长时间。
再但是。。。这又是RBNZ给银行的一个信号，贷款给property investor要谨慎谨慎再谨慎。。。
其他还有些关于revolving credit的LVR的算法这些，其实不是新政策了，只是又被从新提出来了，影响不会太大，我就不说了。
总的来说这些所有的政策加在一起，就是要防止银行的贪婪。特别是4大行，新西兰政府小，如果真的其中一个银行出事，政府很难有这个能力来 bailout。而且新西兰信用市场产品单一，4大行的risk profile (风险组成)其实非常接近，如果一个银行出事，估计其他3家也好不到哪里去，到时候给新西兰社会带来的打击是难以估计的。所以RBNZ只能保守保守再保守，这样的坏处就是逼迫银行也变的很保守，从贷款的发放，到贷款的定价，到收费。。。哎，一句话，钱不好赚了啊。
发长贴好累啊，大家给lz撒个花呗。
说的不对的地方，请大家多多指教。
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沙发是我自己的！
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虽然有些没看懂，但还是要赞一个
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我伙呆••••••••••••••••••
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好文章，一看就是业内人士啊， 我猜一下，LZ是在4大行之一做CREDIT RISK / Portfolio Analytic 或者Regulatory Reporting的? 最近为了那个LVR SPEEDLIMIT应该很忙吧。
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呵呵，看来是同行哇。是啊是啊，rbnz不让我们有好日子过啊。。。
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哈哈，是啊。。最近气氛很紧张，5点下班的时候还看见GM们在会议室里开会， 今年会是个很有趣的一年啊
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是呀，大家都被之前的金融危机吓怕了吧。不过我们这行是监管越严越吃香啊，如果像以前那样没人管，我们就都失业了
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好帖子啊 此类帖子欢迎越多越好 LZ辛苦！
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楼主辛苦啦！支持一下！！
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是个技术帖，赞一个勒
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谢谢大家滴鼓励！
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分析的真棒
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自顶，要不对不起打得字了
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没有子弹了，不过还是要顶
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没有子弹了，就上炮弹吧，导弹也行
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睡前一顶，顶顶更健康。
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好文一枚!撒花!!
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好文，，， 其实解决多贷的比例很简单，提前作好准备，申请前，把能信用卡额度减小到最小，然后账户里面钱多存点钱，然后购买房后再把额度调高。银行需要啥，就按照银行的办。我的信用卡额度比较高，而且好几个，经常利用55天免息，通过外汇账户之间来套息， 而且可以采取某种途径套现，到55天的时候还上，如果直接套现利息从第二天就算起22% 。但是申请房贷前，需要把这些东西全部停掉，做一个漂亮的记录，我从3万的额度我降低到了500，轻松搞定。其实现在，原则来说，你只要能交20%，多少钱都可以贷的，收入这东西很容易搞定，不过一般靠自己的努力，攒20%的首期真不是很容易，一年赚10万，但是除去花费要想攒10万，真的要三年。
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写的非常好， 深入浅出！
楼主对今后的房市有何见解？ 你个人还在会买进吗？
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好帖子， 回复了，慢慢看
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谢谢夸奖。：）
lz在房市投资还是菜鸟，比不上论坛里面好多大神。我个人会一直看，看到的合适的就买。至于什么是合适的，每个人的定义都不一样。我有空会把我对房市的一些想法在这贴里写出来。
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你单身马? 男女??
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这位童鞋请保持队形。看看大家都是专注讨论房市的。。。
不过作为尽职的lz，我还是回答你吧。不单身，男女就不重要了吧。:-P
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好文啊。。。。。LZ应该去RBNZ做经济师
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楼主够昂。。
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楼主，你认为新政策之后银行对于符合贷款条件的客户会不会加大鼓励措施呢？比如多cash back或更好的利率来拉减少了的客户群？
另外一个问题是，如果在一个银行超过4套之后被算作business customer换另外一家银行是否会把其他银行的房产也算上呢？
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第一过问题，确定一定以及肯定，会！银行要寻找新的增长点，肯定会使劲抢低lvr的客户。所以这点对好多华人买家很有利哦。记得之前有人发帖晒了broker给他弄的贷款，10%首付比20%首付那个offer不是差了一点半点阿。
第二个问题，理论上如果央行要实施这条政策，它是应该要求把其它银行的都算进去。否则就失去了意义了。但是这对银行IT SYSTEM有挑战，所以那个paper里面说了rbnz要和银行商量看需要多长时间upgrade。
我自己觉得挺悬的，就算最后实施了，估计很难被严格执行。