新西兰Tony Alexander：“三年内利率上升到8%”

在新西兰

援引RadioNZ消息 现在，不少银行开始上调长期住房贷款利率，但短期房贷利率仍然保持低位。对准备新办房贷或固定房贷利率到期的市民来说，下一步该怎么选？

　　BNZ银行首席经济师Tony Alexander分析说，房贷利率上调是肯定的，现在的问题只是迟早而已。他表示，利率何时上调、上调幅度如何等问题，现在仍存在很大的不确定性，但方向肯定是向上。这主要是受美国方面的影响，以及新西兰经济的增长情况。
　　Alexander认为，对大部分业主来说，应选择浮动利率和不超过两年期的固定利率相结合。他估计，约有半数会选择三年到五年的固定房贷利率。同时也有人考虑到自身还贷的能力，会只选择短期固定房贷利率。

　　他提醒一些有意入市的买家，如果受还贷能力限制只能选择浮动房贷利率，那么“你可能根本买不起这房子”。Alexander说，一旦利率上调，贷款者的境地就会非常麻烦。

　　对那些未来一两年计划贷款买房的人，Alexander的建议是，估算一下当利率上调到8%甚至8.5%的时候自己能否应付过来。因为根据他的推断，利率可能在三年后涨到这一水平。

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嗯，要小心计划一下比较好

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11点15分了。。。。。。。。。。利率上升的力度和强度会影响周期ide时间。

温和上涨，周期加长； 如果是快速上涨，周期减短。

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差不多，3年后property cycle估计就到顶了。

利息估计也差不多了，不然房价怎掉下来呢？

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温和上涨，周期加长； 如果是快速上涨，周期减短。

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现在都有些许降温了，也好，房地产是有些过热了

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新西兰财政部长Bill English在前日国家党举行的晚宴上发表了讲话， 给大家总结一下，1）利率的问题：财长强调，政府涨OCR是迟早的问题，如果房市下半年持续的火爆，政府会考虑提前升息。Bill English 今晚断言到明年下半年至少涨1%。 （后花园评论： 财长先生近期几个重要场合都在强调生息，75% 是在恐吓市场，25%的确是担心房产市场的泡沫，财长明白一旦升息，势必会对房产市场有冲击， 纽币肯定会涨，但是政府的国际战略还是要走低纽币，刺激出口，所以央行不到万不得已，不会升息。即使升息的话，也仅仅会升0.25%，到2.75%。 2）关于纽币：财长先生强调，政府希望纽币对美元的汇率保持在0.75左右，但凡超过0.9，就是高估。 （后花园点评：政府还得看美国外汇政策，口袋没钱，确实心里没底。近期的数据显示，截止到5月31日，新西兰政府赤字32.6亿纽币，比预期（预期是40.3亿纽币) 减少了7.6亿，政府仍然信誓旦旦要在2014/2015财年实现盈利。其实越是信誓旦旦，越表明心虚，如果纽币继续被高估，怎么实现刺激出口，实现盈利？）

第三个是房产 - 在最后的回答问题环节，BNZ银行的崔硕行长问了财长先生怎么评论海外买房以及政府会有哪些相关措施， 其实这也是我最关心的问题，总结一下财长说的，他认为奥克兰房产火爆的原因主要是供求关系的问题，过去3年，奥克兰平均每年只盖4000套新房，远远满足不了需求，政府下一步会修改资源管理法，让土地的分割，开发，建房在政府审核层面更有效率，释放更多土地，未来几年，每年至少要建12000套新房，解决供求关系。 财长不认为引进资本利得税或者限制海外人买房会对奥克兰房市有长久帮助。（后花园点评：首先每年12000套新房，Bill Englih没有直接点名，这里面公寓应该占了举足轻重的比例，因为奥克兰市面上可以直接做开发建别墅的土地没剩多少。关于新资源保护法，它会是一把双刃剑，政府一方面大力拓展新区开发，同时也对很多保留地做了诸多限制，奥克兰新的规划里，对于很多土地也明确了不可以做为开发用途。关于华人买房，我要是在财长的位置，我也不承认是华人买房导致房价高涨，一个国家的房价会被一个外来族裔炒高，说出来其实是非常可耻的事情，承认的话，也就算是承认了政府的无能。 Bill English虽没有直接评论华人买房，却点出了问题所在，土地供应短缺，council审核繁冗拖沓。关于资本利得税，新西兰政府没有必要实行什么资本利得税，新西兰对于开发，多次交易以及以盈利性为前提的买卖早就出台相应的税务政策，这些其实就相关与资本利得税，最近听说IRD调查员们个个辛苦百倍，专门盯着那些有规律性的买房炒房的人士。关于是否会限制海外买房，政府应该不会那么傻，奥克兰要建这么多新房，紧靠本地资金，远远不会实现，新西兰需要大量海外资金引入房产市场，政府为了达到房屋供求平衡，短期不会实施什么针对海外的限制政策。不过明年是大选之年，绿党，工党等在野集团，最近几个月纷纷发表评论，指责海外炒房，指责政府，媒体向来无风不起浪，现在针对海外买房的讨论，应该是为明年大选向国家党政府发难的铺垫。国家党到时会怎么去应对呢？ ）

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盯住OCR本身就是错误的,商业银行可以不管OCR自行决定利率,比如这次行动一致的提升利率.

实际ANZ从前一阵的二年固定利率从4.85% 上升到了5.5%. 其他商业银行也跟风了.OCR没有动.

这样商业银行有权控制本身的LOAN QUALITY和MARGIN ON RATE

说明市场本身有自我调控功能, 政府的调控反而滞后了.

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我觉得差不多15年就就崩了吧～

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观望中。。。。。。。。。。。

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现在是卖房的好时候，两年后 应该会有很多人 低利固定贷款到期吧，然后在高利息下苦撑个半年到一年， 那个时候就可以开始考虑买房了，投资客也可以开始行动了，

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不知道到时候租金能提高？% ，有点担心。