新西兰北岸大桥收费后 北岸房价会涨?
在新西兰
n次看到一种理论,叫做:大桥收费后,南部的贼人不去北岸了,北岸犯罪率降低,社会环境变好,房价上涨。
我觉得很可笑。大桥收费是双刃剑,阻挡南贼的同时,也在阻挡你自己。
成本对比:
犯罪率(主要是盗窃率)是一种风险成本,可以用保险cover。假设财产保险每月60刀(约等于略大于失窃风险成本)。大桥收费以后阻挡了部分南贼,假设失窃率降低30%。则每月节省18刀。此乃收益。
而大桥收费的成本,假设单趟1刀,每天2刀,对于南下的上班族来说每周10刀每月42刀。42》18,远超失窃率下降带来的收益。
假如过桥费2刀会怎样:
单趟2刀:每周20刀,相当于你被减了0.5刀的hourly pay。每月成本高达84刀!相当于一半的电费或者全部的电信费。此时受影响的低收入的家庭开始因经济拮据而逃离北岸南迁,以租客居多。租房市场开始变冷,租金下降,房屋投资回报率下降,价格敏感型房屋买家撤离北岸,房价萎靡。
过桥费5刀或怎样?
一天10刀每月220刀,别说底层,连中产都开始大批逃离,中低价位房屋大量抛售,连锁效应至所有房屋价格狂跌。这时候还有人关注失窃率吗?还有人管南贼来不来吗?基本上跌到和小镇房价差不多,均价30w。也不会完全没人住,总有人不用往南走,留守本地就可以的。其实,说到底小镇、甚至蛤蟆屯为啥便宜?不就是因为交通成本高吗?和北岸被隔绝起来收过桥费不是一个道理吗?还有极少数豪宅可能还坚挺。
当然了,如此高的过桥费在现实中是不可能的,极端假设而已。
所以事情不要光想一面,捡芝麻丢西瓜。大桥收费的好处坏处孰重孰轻,还是要比较以后才知道的。而有些中介的坏处就在于,事情只说一面,假话全不讲,真话不讲全。
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搭伴过桥就不收过桥费了 以后养殖宠物狗 每天载着它过桥
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又抢了个沙发 看来在这个点很容易抢沙发啊 板凳now
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有没有可能不收费呀,不然以后我没事不会去北岸了
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如果这样的话 我每天在副驾驶上放一个充气娃娃如何
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恐怕不行吧 需要是实际的生命 那要是警察抓到了在T2 T3开车的孕妇 T2上说她有BB了 T3上说她怀了双胞胎 能行吗?
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我好像一个月去北岸一,两次差不多。。如果收费,几个月去一次吧。。
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..........
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有道理的分析。
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有道理/////////
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在民主国家里,没人不在意选票,哪个政客会冒天下之大不韪选择大桥收费呢?全奥克兰至少有三之一的选民要经常性过大桥。
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现在的北岸大桥是不会收费的。你说的有可能会收费的是未来30年...交通项目规划中的新建跨海通道.
根据奥克兰未来的交通规划,优先发展的交通项目中第三项是新建跨海通道,这个要收费还会有点可能 (这个主要取决于跨海通道的主要资金来源)
当年北岸大桥刚建玩时也是要收费的,但后来建桥的债务偿还后,就变成免费了
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楼主的意思是想制造舆论,不让大家买北岸房子,我支持楼主。
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对,有很多方法可以避免过桥成本 但是却又增加了其他生活成本,比如:搭伴付出的时间精力和额外车程、养宠物狗造成的更高成本等等,当然乐在其中就另当别论了啊。只是如果因为大桥收费再这么做的话,必然有被迫因素在里面;既然是被迫的,则是成本。
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购置充气娃、违法冒充也是一种成本。另外大桥到底怎么收费细则还没出来,说不定以后每辆车都收一样的费,买充气娃也没用。因为假如T2就不收费的话,那大桥怎么判断你这个车是T2还是T1呢?假如不做判断 必然一大批T1直接逃费。 所以最有可能的方案还是用摄像头拍车牌,所有车都记一样的费。
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其实我和12楼的观点是一样的,大桥应该不会收费,因为收费对北岸的负面影响较大,这就是我顶楼贴想表达的。
既然我不觉得大桥会收费 那么也无所谓买不买北岸房子了。
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是不是还要算上保险的垫底费?
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呵呵呵。。。 估算而已,不用太精确了。垫底费可以当做冲抵保险公司内部成本和盈利,而保险费则就算是失窃风险成本吧。我计算的不是保险费,而是失窃风险成本,借用一下保险费做参考而已。
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你几次提到“想事情不能想一面”,可是遗憾地是,也你同样是没能避免。
假如过桥收费,无论是2元还是5元,大批租客会逃离北岸,租金下跌导致房价下跌,这就是一面。你有没有想过另一面?
那就是在北岸工作又不住在北岸的人,为了避免过桥费,从其它区搬到北岸来居住,导致房源紧张,租金上涨,进而吸引大批投资者在北岸买房投资,导致北岸房价大涨呢?
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当然想过了。只可惜北岸这块地方更倾向于住宅区而非工商业区。拿个google地图出来看看,北岸的工商业区密度和中区比还是低了很多吧。奥克兰的核心就业区还是在中区。CBD地区的职位数量,因其高密度高楼层,更是远远超过其面积所能表示。我觉得至少要面积乘以5,来显示其规模。是住在下面北上上班的人多呢,还是住在北岸南下上班的人多?
其实有个最好最好的办法,一眼就可以看清楚了:上班高峰期和下班高峰期去北岸大桥看车流量,南往北多,还是北往南多?中间那个车道分隔线经常变化的,怎么变的?留意一下。
我只是把这个事实当做大家都承认的大前提了,没有提。
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那再加上进入奥克兰CBD的8刀“进城”费,不但对北岸,对整个在奥克兰生活的中产阶级真的是血上加霜,楼住能分析一下如果买city公寓在city上班,成本上能减少多少吗?
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这个有点复杂。。。 我只能精确到“质”,至于“量”,算不准。
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奥克兰CBD的8刀“进城”费 实施后, 企业和商铺会搬离CBD吗?他们在人才成本上又会受到如何影响呢?客户会减少吗?因为每次到访都要有额外成本。
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东区貌似也没有火山(最近的在中区mt wellington)。西区记不得了。
火山这种事情不能作准的,说不定一万年、十万年也不爆发。最近是因为坎特伯雷大范围持续地震导致大家都着眼于地质灾害,而09年前貌似很少有人在置业上提火山地震的因素。等个10年都没事的话,人们又会逐渐淡忘地质威胁的。
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如果北岸大桥要收费,那么基于公平原则,南区,西区上CBD的高速/铁路政府都要设卡收费,结果是CDB公寓飞涨!
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设卡收费。。。基本上政府等着倒台了。
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奥市还要出台高峰时期去city收费的政策呢,一个月80刀,如果某人住在北岸又刚好在city上班的话,工资还没到位,一个月300刀就已经捐献给市政建设了.
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是啊,此政策还是特别针对亚洲黄种人,保护毛利岛民福利,从CBD出去到Auckland city其它地方的话,不是毛利岛民多收50%的费用,如果某人不住在CBD又刚好在city上班又刚好不是岛毛,工资还没到位,一个月500刀就已经捐献给市政建设了。
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赶紧去北岸买房