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本帖发布于：Australia 本次章节中，我们会给大家浅谈一下建筑过程中需要注意的事项。一、建造的前期工作 资产保护批文(Asset Protection Permit)：这个批文是向Council的建筑或者工程部门申请并支付申请费之后，由Council检查工地周围政府道路、人行道、树植等现状并作开工前的状态记录，并向开发商收取一定数量的保证金之后颁发的批文。 这些保证金将会存在Council的信托账户中，在项目建造结束之后，Council会重新检查工地周围的政府道路、人行道、树植等并跟开工前的状态记录做对比。如有损坏，开发商/建筑商需要负责整修到开工前状态，Council审核满意后会退还保证金；或者Council评估整修费用，从保证金中扣除整修费用后将保证金尾款退还给开发商。 拆房：在正式拆房工程开始前，准备拆除的相关文件和电表、煤气表拆除等需要耗时约1~2个月。在此行业专家提醒，房屋拆除的两个重要的文件是Council的拆房许可以及建筑测量师批复的拆房批文，所以一定要提前安排好时间。 破损报告：破损报告与Council的资产保护批文相似，是找第三方破损检验师根据场地和周围环境的现状做记录。 与Council的资产保护批文不同的是，破损报告一般会包括邻居的物业现状，如果在工程过程中或者结束时跟邻居产生纠纷，例如邻居认为建筑商损坏了围栏或者邻居家的房子等，这份报告就可以起到见证的作用。二、建筑批文 在正式开工之前一定要确保拿到建筑批文，以及批文图纸需要建筑测量师的盖章。具体建筑批文相关干货，我们在第七期中有详细说明。三、满足银行放款的前提条件 建筑商保证金：建筑保证金通常是建筑商需要提供给银行或者开发商的保证金。如果建筑商不能如期完工或者在建造时破产，这笔保证金将会启动应急。 金额通常为合同价的5%。保证金的形式通常会分两种，一种是每次开发商或者银行支付建筑款时，扣出一部分钱（例如，扣除每笔建筑款的10%），直到扣够整个项目合同价的5%； 另一种是银行担保金的形式，在项目开始之前，建筑商自己掏5%合同价的现金存到银行，让银行开具证明，然后担保证明给开发商或者银行管理，直到项目结束或者项目保修期结束归还。 如果建筑商选择存现金到银行的担保形式，则需要根据具体放款条件，在银行放款或者正式开工前完成这一步骤。 建筑造价师和评估师的报价预设条款：在银行放款之前，需要核实建筑造价师和评估师的预设条款是否全部满足，例如申请规划批文延期等。通常情况下，在未满足这些预设条款之前，银行不会安排任何放款。四、建造开工通知信：开工通知信是在建筑商开工日期当天，开发商给建筑商的一封开工证明信。 信的内容涵盖了开工日期，以及按照建筑合同工程周期计算的完工日期。通常情况下建筑合同会明确建筑获批日起的多少天内建筑商需要开工。如果建筑商在约定的最晚开工日期之前开工，则开工通知信日期则按照实际开工日期填写； 如果实际开工日期在最晚开工日期之后，且建筑商无合同允许范围内的特殊理由（极端天气，不可预见突发事情等）推迟工期，开工通知信按照最晚开工日期来算。 阶段放款：开工之后阶段放款的步骤通常由建筑商提交给建筑造价师建造花费进度和放款数目，由建筑造价师去和建筑商约时间去工地审核并确认工程进展并出示报告。 开发商也需要自己审核通过建筑造价师的报告和工程进展，并且向建筑商、建筑造价师和银行确认。 银行会按照建筑造价师的报告上的放款数目(除去GST)放款给建筑师，然后由开发商补交GST给建筑商。 定期查看工地和建筑师开会：行业专家建议，开发商应每两周组织一次同建筑商的会议，以及时沟通和讨论施工现场的任何问题。小助理咨询了行业专家，总结了一些会议的内容供大家参考： 建筑批文相关的问题建筑设计相关的问题水，电，煤，网等管道的连接和开通情况建筑上的问题需要开发商或者顾问配合解决延期申请工期进展分地批文的条件和进度施工变动/改动，包括买家改动建筑用料确认建筑测量师的检查阶段放款 五、准住证 当建筑测量师认为建筑完成且符合所有建筑条例法规时，会颁发入住许可证。在完工前1~2个月接近项目尾声时，项目经理或开发商应当安排建筑测量师到工地现按照准住证颁发的要求进行初步检查。检查的目的是识别出建筑中不合规的情况，以便建筑商可以安排恰当的措施来尽快解决这些问题。小助理在VBA的官网帮大家找到一个准住证的检查要求清单，供大家参考。 https://www.vba.vic.gov.au/__data/assets/pdf_file/0009/99369/PN-24-Occupancy-Permit.pdf
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