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本帖发布于：Australia 建筑批文是证明拟建建筑符合相关建筑法规的文件，也是由私人或者政府建筑测量师的书面批文。建筑批文允许根据批准的设计，规格和其他相关文件进行建筑工作。 有了建筑批文可以确保：在项目上工作的建筑从业人员都是在相关机构注册过且有合法证件，并拥有所需的保险准备足够的文件，以便建筑商可以按照建筑法规正确进行施工在工作的关键阶段需要建筑测量师验收确保建成房屋适宜居住建筑批文将会要求在规定的时间完成建筑工作，完成建筑工作后需要建筑测量师做最终验收和颁发入住许可证。 1，申请建筑批文流程 首先需要做的是，任命一名建筑测量师。如果没有自己熟悉的建筑测量师，可以由建筑设计师，建筑商，项目管理公司，或者其他开发商推荐。 任命建筑测量师之后，他会根据现有图纸和文件等，做一次初审，然后提供修改意见和建筑批文文件清单。准备好所有文件之后，建筑测量师审批无误，开发商支付费用，建筑测量师颁发建筑批文。 2，建筑测量师报价 建筑测量师报价，通常会包含以下几个方面： 建筑批文审批费用根据建筑合同价格预估的州政府建筑税费Council申请费阶段性建筑批文额外费用（如果有）建筑过程中验收次数和价格额外的验收收费标准 其中重点要说的是建筑工程中的验收次数和收费标准。在常规的Class1 别墅和联排别墅的建筑中，建筑测量师在建筑过程中需要至少来验收6次：地基打桩地基框架封顶内装最终验收但是在Class2的联排别墅和公寓项目中，建筑测量师在建筑过程中验收的次数会远远超过6次，这是因为在Class2的建筑里，有防火等级要求，结构也更加复杂。所以对于Class1的建筑，建筑测量师报价的时候通常会告诉开发商，在建筑过程中需要几次验收，工程每部进行到什么时候需要验收，报价里包含几次验收的费用。但是对于Class2的建筑，建筑测量师报价的时候，通常只会告诉开发商报价里包含几次验收的费用，大多数情况下无法告诉开发商，整个项目做下来一共需要多少个验收步骤。每次验收建筑测量师会按照小时或者一个固定费用跟开发商收取，因此不确定验收次数，对于开发商是一笔不确定性很大的费用。 行业专家表示，在建筑招标的时候，额外的验收次数所产生的费用是有机会跟建筑商协调的。 例如，如果因为验收不合格所产生的额外费用，需要由建筑商承担。Class2建筑可以跟建筑商协调，开发商只负责XX次验收所产生的费用，多出来的次数所产生的费用由建筑商承担等。3，建筑批文文件清单 常规的建筑批文要求的文件清单内容有：建筑批文申请建筑设计施工图规划批文和批文盖章图纸结构工程图以及结构工程师的证书Council盖章的土木工程图以及土木工程师的证书水电网机械工程图纸以及工程师的证书消防报告土壤测试报告项目建筑从业人员的注册号和保险建筑合同建筑保险地契和分地图土地测量师图能源报告合法排污口报告通知邻居（如果要在跟邻居相邻的地界上施工或者挖土，需要给邻居通知）这里我们重点说一下，通知邻居的信（ProtectionWork Notice又称PWN或Form 7&8）。如果施工工程中，要在跟邻居相邻的地界上施工或者挖土，需要给邻居通知。 信的内容有：填写好的Form7 & 8、施工图、结构工程图。给邻居的信，需要阐述信件的目的，需要邻居看图纸，如果有问题请跟开发商联系，如果没有问题可以签字返回。PWN可以通过寄信或亲自递给邻居等形式给到邻居。这里需要注意的是，PWN是需要给到邻居房子的房主的，所以当邻居房子在出租，无法得知邻居房东的联系方式的时候，需要让建筑测量师立即向Council申请咨询邻居的联系方式。Council通常会在2~4个周告知房东的现居地和名字。拿到房东联系方式之后，最好以挂号信的方式，把PWN寄给房东。因为挂号信可以清楚的追踪，房东是否收到了信件。如果房东收到了信件14天之内没有回复，可视作默认。还有的情况下，房东会回复让开发商出钱做一个DilapidationReport （破损报告），这个报告可以理解成一个ConditionReport (现状报告)，记录目前还未施工的时候，两家边界和房子的情况，如在施工过程中有损坏，事后可以按照破损报告维修。 4，建筑批文有效期 建筑批文跟规划批文一样是有有效期的。通常情况下，房屋建筑批文要求的开工日期为，从建筑批文颁发之日起12个月内开工，所需要完成日期为：颁发建筑许可证之日起24个月内完成。在此行业专家提醒，规划批文也是有有效期的，通常情况下为规划批文颁发之日起24个月内要建造开工，所需要完成日期为颁发建筑批文之日起的48个月内完成。需要预售的开发项目，需要注意时间节点，以免错过规划批文和建筑批文有效期。 当然如果眼看要规划批文或者建筑批文要过期，可以向council或者建筑测量师申请延期的。 延期申请会要求开发商提供相应资料，例如是什么原因导致没有及时开工/完工，项目进展等等。 需要注意的是，Council或建筑测量师会审查，不是百分之百都会同意批文延期，对开发商来说，也是需要注意的风险。
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